林明

　　本周二，一項由北京建委和中介協會聯合下發的《房地產經紀機構代收存量房交易資金情況調查表》悄悄下發到各大房產經紀公司，圍繞杜絕挪用客戶交易資金展開的監管斗爭就此拉開帷幕。

　　爭執緣起

　　在10月31日由中國房地產估價師與房地產經紀人學會舉辦的2006年全國房地產經紀行業發展峰會上，建設部副部長劉志峰語氣堅決地反復表示，未來房地產經紀機構不得管理客戶的交易資金，近年來連續發生的惡性案件不僅使交易雙方蒙受損失、中介行業形象被毀，更有可能引發各種連鎖社會問題。

　　宋春華會長代表主辦方，通報了從2004年起至今發生在全國的12起中介重大違法案件，其中北京堅石合同詐騙案累計詐騙370多萬元，涉及數百人；另一起發生在天津的匯眾經紀涉嫌資金可能上億，500多人受到牽連。

　　面對中介這個資金挪用的高風險行業，建設部住宅與房地產司副司長侯淅珉表示，建立安全的資金監管機制十分必要，由此，建設部明年將出臺如何監管資金的操作細則，今年的目標首先是從下發文件角度禁止中介公司占用、挪用客戶資金。

　　在最近一個月多內，建設部內部舉辦了數次研討會，全部是針對具體交易資金管理辦法，北京排名靠前的幾家中介公司包括21世紀不動產、鏈家、我愛我家等，與市場物業擔保公司、中間機構、經濟學者受邀出席，對于資金管理現存各種顯而易見的問題，各方并不持疑義，問題的焦點在于何種資金監管模式是市場主體能接受的。

　　侯淅珉介紹，目前主要有三至四種模式，分別是政府監管模式，銀行監管模式，中介、銀行、客戶三方獨立賬戶共同監管模式，及獨立第三方模式。

　　這其中，政府監管模式曾于去年開始在天津、合肥等地試行，即由房地產管理部門下屬機構對

二手房租售資金進行監管，效果不甚理想，原因是管理牽涉繁瑣細節，且有一定專業性，政府部門人手有限，這一模式未獲認可。“而純粹的銀行監管，由于銀行不具備專業知識，也不可能實施真正的監管。”侯淅珉說。

　　余下的就是由中介、銀行、客戶三方共管以及獨立第三方模式，目前在北京市場對這兩種方式已經開始嘗試，21世紀不動產今年與銀行建立的資金共管賬戶，而以北京開太物業擔保公司、我愛我家投資設立的偉嘉安捷等則屬于第三方監管公司，此外北京房地產交易中心亦擬推出由行業主管部門、銀行、中介及客戶四方共管模式。

　　侯淅珉表示，哪種模式更貼近市場需求，目前還沒有結論。通過研討會，《第一財經日報》了解到，作為第三方監管機構，由于其獨立性，有可能成為主流的監管模式，但是這一模式遭到了各大中介機構強烈反對，后者主張以更多樣化的組合模式來共同監管。對此，侯淅珉說：“具體方案要在明年才能形成。”

　　得資金者得天下

　　對于保障買賣雙方資金安全的一項監管方式，何以會引起各方如此重視，以至于反復辯論、唇槍舌劍？

　　一位中介業內人士向記者透露原委，表面上看，中介的主營收入來自于收取買賣雙方2%~3%的中介信息服務費，北京二手房市場本來規模就不大，競爭激烈，僅靠這種服務費顯然難以維持生計，于是占用客戶交易資金來謀取更大差價就成為一種必要的選擇。

　　具體的做法是，代收買房人或租房人資金后，不交給交易另一方，而是用這些資金去做其他投資，在北京建委一些投訴案例中，拖欠租售資金在半年以上的較為普遍。一開始，這種模式大部分被一些中小經紀采用，隨著近幾年大品牌的擴張，為了業績，這些大品牌也紛紛加入戰團。

　　更嚴重的是，挪用客戶資金再去現金收房、吃差價本身就蘊含極大風險，房地產市場調控使得觀望加重，資金回收時間加長，占用客戶資金的時間也愈長，于是堅石、佰家等卷款案件相繼發生。

　　盡管這種做法是明令禁止的，但讓中介仍甘冒風險以身試法的背后是巨大利益驅使。目前現金收房、投資等收益已遠遠超過中介服務費，一單業務足夠支撐一家門店一個月所有成本，“即使不挪作他用，動輒上百萬的利息收入也很可觀，何況代收資金后就等于穩固了房源，套住了買賣雙方。”

　　幾乎在2006年全國房地產經紀行業發展峰會同時，北京市建委也下發了再度強調禁止中介公司現金收房、拖欠房屋租金、扣留押金、不退訂金等20種違規行為，本周二，發文開始對代收資金現象進行清查，要求月底前報北京房地產中介行業協會秘書處。為全面杜絕中介染指交易資金做好準備。

　　模式之辯

　　資金由第三方獨立監管是國際上較為普遍的模式之一，其理念源自于英美法系中第三方保存權益的概念，大量存在于歐美，香港特區亦是如此。

　　北京開太物業擔保公司總經理白鈞告訴記者，獨立擔保公司的好處在于機構是無利益牽扯的公正第三方，保障各方權益，整個資金收取按照事前約定流程進行，避免了暗箱操作。尤其適合于誠信度不是太高的國內房地產二手房交易中。它的缺點是交易成本有少量增加，時間適度延長。

　　但是目前有的中小型中介對于監管模式的強大回聲，顯然源自其對客戶資金的強烈依賴，失去這部分收益，影響著北京數千家此類中介經紀生態。

　　一些大型品牌中介在借鑒歐美先進的資金監管模式并結合中國房地產中介行業的發展特點，探索適合自身發展的模式，既能滿足客戶業務需要，又能滿足資金安全的保障。

　　首先是21世紀不動產嘗試與浦發銀行試運行資金監管業務，即買家按照合同約定的流程將資金打入買賣雙方、中介及銀行共同設立監管的賬戶中，待房產權屬轉移登記辦理完畢止，即買賣雙方完成產權過戶，銀行只有在見到客戶雙方提供的相關憑證之后，才會將房款從買方轉移到賣方，而中介公司自始至終無權動用這筆資金，確保賬戶的公正性和資金安全。

　　不過也有人對有些小型中介介入此模式提出質疑，包括中介在銀行設立賬戶，以及中介自己成立監管公司，背后若隱若現都有中介的影子。“由于有利益關系在里面，怎么能保證是完全公正的呢？”一位業內人士認為，即便不動用資金，也會有其他問題，比如有些小型中介為了穩住客戶而設計各種無法退出的環節，不能做到完全公正獨立。這樣看來，中介公司介入資金監管的模式的準入制度亟待出臺。

　　事實上，完全要由一個有公信力的公益組織來操作似乎不太現實。“但是資金監管公司他們也有自己的利益，他們的公正又如何體現呢？”一位參加建設部研討的中介老總反問道。

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