葉國靖

　　小王和小郭剛從上海財經大學畢業，目前就職于一家知名傳媒機構。小王昨天向《第一財經日報》描述了她倆目前租借的一套群租房：“房子160平方米左右，二房東出具的原始憑證顯示當時租賃下來的租金是3300元/月，現在房子被二房東分割成9個小房間，最小的房間4個平方米左右，而月租卻要750元左右。如果出租率高的話，二房東賺大了！”

　　一套公寓的大門打開，十來名年輕的男男女女在被隔成“房中房”的“小盒子”里各自忙碌，共用兩個洗手間。有的房間沒有窗戶，只有狹小縫隙可以透風，面積不超過8平方米，僅能容下一張1米寬小床和一個1米寬寫字臺。夏季天熱，想要乘涼，同一屋子的十多人同時從房間內跑出來，還真有些容納不下。

　　上述令人瞠目結舌的“群租亂象”發生在滬上規模最大的樓盤之一中遠兩灣城。中遠物業公司副總經理杜恩毅在此前舉辦的“群租現象”研討會上也坦言：“中遠兩灣城前三期業主基本自住，但是四期的4071戶業主中，有12%辦理了出租手續，其中有部分就演變成了群租。”

　　業內人士分析，如今的“群租亂象”其實禍起于2003、2004年樓市火爆期，當時大量投機、投資者踴躍炒房。然而，自去年5月至今，國家連續出臺

　　面對愈演愈烈的“群租”現象，上海市3名律師杜躍平、孫加鋒、謝學鋒，共同發起起草《關于規范群租行為的上海市地方立法的民間建議書》(下稱“建議書”)。建議書認為，就“群租”而言，既有投資理財獲得經濟效益的一面，也有電力超負荷使用存在的重大隱患，更有在消防、安全、衛生等方面發生重大事故的一面，還嚴重影響了相鄰業主的權利。

　　上海市躍平律師事務所主任杜躍平昨天告訴《第一財經日報》，建議書已經呈交給市房地局，預計專門的立法規范或將不久出臺，對群租行為進行嚴格管理。

　　群租亂象

　　發生群租問題的樓盤遠不止中遠兩灣城。據記者了解，“一套兩房一廳的房子內最多住了二三十人。”、“高檔小區有高空拋物”、“白色一次性飯盒占據走道”、“晚上20多個人輪流洗澡，半夜聲控燈一亮一閃”，基本是每個遭遇群租的小區存在的普遍現象。浦東新區錦和路的知名大盤——綠城小區也難以幸免于難。

　　據綠城小區居委會統計，今年6月小區業主自住房700余戶，出租住房205戶，出租房中的80%為群租。與之相對應的數字是，小區常住居民有1600余人，而租房客已經達到了1200余人。房東或二房東把包括廚房、衛生間在內的房間用木板隔開，以500元左右的價格出租，一間100多平方米的房子最多住了18人，一些二房東每月獲利約3000元。

　　綠城小區已入住的900多戶中，有200多戶面積約100平方米的房子被分割后出租，消防、治安隱患令其他業主擔憂。群租客往往來自各地，素質不一、文化和生活習慣有差異，加上年輕人作息缺乏規律，容易引發矛盾。

　　綠城小區居委會書記蔡志興介紹，不少業主為此向居委會和物業反映，但由于目前房屋群租沒有被任何法規禁止，他們接到業主投訴后也很難處理。目前他們能做的是對租賃戶登記后發放出入證件，同時通過各種方式聯絡業主，通過業主與二房東交涉，禁止其轉租行為。

　　負責該小區物業的上海綠宇物業管理有限公司上海綠城物業管理中心，已經向業主發放整治轉租戶、群租戶管理措施的征詢表，希望通過業主表決形成業主公約，解決房屋可否群租的問題。

　　根據有關調查，目前僅徐匯、盧灣、黃浦、浦東四區，就有數十個新建小區存在“群租”現象，有些150平方米的三房二廳內居住人口甚至超過了30人，平均每間房住6人。

　　借助于“分割出租”，投資者渡過了還貸“難關”。陳先生是一位樓市的長期投資者，他算了這樣一筆賬：一套淮海路四房兩廳的房子，全裝全配整租的價格大概在15000元/月左右，但是如果分間出租，按每天180元至250元的價格出租，一個月的租金就達24000元，即使加上50%的空置率，一個月也能有12000元的租金收入，這筆租金收入與其每月還貸額持平。

　　上海大學社會學院教授顧峻表示，“分割出租”現象的流行反映了樓市在房價和租賃價格之間的巨大落差，正常的情況下，房價應該相當于100～150個月的房租收入總和，但目前上海樓市中，很多新房的價格相當于50年房租的總和。另一方面，因為無法承擔交通和時間成本，普通收入群體需要居住在市中心，但市中心的房價是他們無法承受的。在這樣的情況下，“群租”出現了巨大的市場空間，而且越來越受到投資者和普通收入群體的歡迎。但不容忽視的是，這一租賃方式導致很多新建小區在管理方面遇到了挑戰。

　　立法呼吁

　　此前不久，閘北區已在北方佳苑樓盤試點開展取締非法群租行動，這在全市尚屬首次。市房地局有關人士透露，他們已針對群租現象起草專門法規，等待相關部門批準。根據這份法規，將由房地、公安、工商、稅務等多個部門聯動管理群租行為，而且小區業委會應在業主公約中對租賃作出限制。

　　上海信利律師事務所劉福元律師表示，目前雖然法律沒有針對“群租”作出特別規定，例如強制性規定一間房間可以容納居住的人數范圍，因此小區物業、居委會存在管理上的困惑。

　　但他同時認為，民法、物業管理條例中的相關規定仍對“群租”進行了一些限制。“群租房里10個人發出的噪音和一般住戶發出的噪音肯定不同，因此，生活受到妨礙的業主基于相鄰關系可以向法院提起訴訟。”

　　此外，雖然每戶居民都支付物業管理費，可群租房客的垃圾產生、電梯使用、公用設施的損耗也明顯高于一般住戶，因此物業部門基于物業管理條例也能加以限制。

　　而事實上，《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》的第八條對于人均承租進行了面積規定：人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米。“按照這一規定，‘群租’就違規。”然而，實施辦法是上海市政府在2004年頒布的，那時候上海沒有那么多高價新樓盤，也沒有“群租”現象，只是對集體宿舍作出了規定，而且在這些法規后面也沒有處罰辦法。

　　上述提及的建議書中，3位律師力陳“群租”存在的各種弊端，并認為現有的管轄、規范群租行為的法規、政府規章——《上海市房屋租賃條例》和《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》存在不足和盲點。他們呼吁，上海市人大常委會可以創立《上海市房屋租賃群租條例》，明確出租條件的禁止和承租人的權利義務，明確對違反“群租”條例行為設置可操作的制裁措施。

　　在9月28日上海市12屆人大常委會第30次會議上，市房地資源局將部分群租房認定為一種新型的“居改非”，市政府還將出臺相關的管理規定，對“群租房”現象予以規范和處理。

　　相關鏈接

　　各界聲音

　　租客小王：上海房子太貴，買不大起，所以只能租了。群租有規模效應，也是不得已為之。

　　二房東陳先生：分割租賃達到收支平衡，也是合理的嘛。

　　鄰居劉先生：“這么多人混租，有時候住一個月就換人，業主生活得提心吊膽。”

　　申大物管公司副總經理張紅軍：與其有時間與業主糾纏，處理投訴，還不如花時間和費用自己去管理。在操作過程中，物業公司只能“摸著石頭過河”，一邊自己找法規，一邊應急處理問題。

　　上海申達律師事務所的律師周知明：如果群租的人數和方式沒有與現行的法律、法規相違背，業主公約制訂的管理措施對房東沒有強制性效力，即使一些業主因對群租有意見而向法院提起訴訟，也應當引用國家的相關法律。業主公約不具有法律效應，最多是對現有法規的歸類和總結。

　　上海市物業管理協會會長蔡興發：改變房屋使用功能，將房屋當作旅館使用，獲取經營性利潤，涉嫌違反《上海市居住物業管理條例》有關規定。

　　更多精彩內容請瀏覽第一財經的網站：www.china-cbn.com

　　中國首選，價值之選！歡迎訂閱第一財經日報!

　　訂閱電話：021—52132511(上海)10—58685866(北京)020—83731031(廣州)0755—82416077(深圳)