楊白樓

　　又一個冬天即將來臨，對中國的地產商也一樣。10月30日，浦東土地控股公司訴上海萬邦企業集團拖欠土地出讓金案宣判，萬邦將付浦東土控近1億元土地款。其實，早在2004年12月，萬邦都市花園被查獲在銷售過程中存在嚴重違規行為，上海市房地局對萬邦企業集團處以注銷房地產開發資質證書和稍后提請工商管理部門注銷其房地產開發經營業務的決定；上個月，由于該樓盤第五期的房產證遲遲辦不出來，又被361名業主索賠1700萬元違約賠償金。土地款一日不繳，房產證一日難辦。萬邦已身陷困境，可憐部分業主也跟著為重金所購房子的私權合法性而憂心忡忡。

　　一葉而知秋。萬邦事件絕不是個別現象。實際上，近兩個月上海房地產拍賣市場格外紅火，不僅

二手房、整幢或整層現房拍賣數量驟增，在建工程和“爛尾樓”也頻頻“賣身”。若非資金斷檔，債主相逼，誰愿賤賣“親生孩子”？而資金鏈脆弱如秋風中飄搖之枯草的開發商，又會有多少？上海統計數據表明，地產商把土地使用權進行抵押的地幅，從2005年月均不足10幅，猛增至今年以來的月均30多幅，其中竟包括少數知名地產商。若非急于用錢，又有哪家愿意把可以孵金蛋的地皮押付他人？

　　一些地產商突然陷入潦倒之境，原因大致可歸結為四點。其一，2005年二季度之前的約三年時間里，上海樓市的繁榮程度和

房價的漲速引領全國，不可避免地積累了一些泡沫，開發商們非理性開發行為普遍；其二，2005年的宏觀調控，上海樓市受到的影響較大，由于項目銷售滯緩，部分地產商受到重創，資金困境顯現；其三，今年3月份市場才回暖，5月份地產新政便風云再起，第三季度全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，深圳和北京的同比漲幅依然分別高達12.3%和10.9%，只有上海下跌2.3%，多數地產商財務狀況雪上加霜；其四，“社保案”的心理震懾。

　　那么，其他城市的地產商就可以幸災樂禍地看“滬劇”嗎？絕對不可能。首先就讓我想到順馳的故事。兩年前，順馳就開始飽受資金短缺的折磨，圖謀上市不成，想要借債也泡湯，再退一步引進海外基金又半途遭甩，最后干脆吐血價賣了。據新東家路勁基建董事局主席單偉豹報料，順馳目前拖欠的土地費用加上銀行貸款余額，總數高達46億元。到底這是不是一個燙手山芋，還是留于后人說吧。

　　從2003年下半年開始，上海樓市就有唱衰之音傳出，從2004年開始，全國多數一二線城市也都出現了這種情況。但事實證明，每次都是“狼來了”。今年以“國六條”及其“十五條細則”為主的新一輪調控，可謂勢大力猛。近幾個月的數據也顯示全國房地產投資和房價增幅趨緩，但仍有部分城市的房價在高位運行。依筆者判斷，部分城市房市的“好日子”也快到頭了。因為中央的態度依然是：“少數城市住房價格上漲過快；結構調整的任務還十分艱巨；房地產市場秩序仍需進一步規范。”

　　可以預見，今年5月份開始的房地產宏觀調控將是一場持久戰，極有可能延伸至明后兩年。開發商如仍舊抱著2004年和2005年政策出臺幾月后即迅速反彈甚至報復性增長的好夢，注定將失望加失敗。除了行政性調控之外，還有兩個宏觀因素也在同時擠壓地產商的生存空間。一個是產業的周期性因素。經過四五年的高速發展，熱點城市的房地產業客觀上需要回調,其方式只是道“軟著陸”和“硬著陸”的選擇題而已。另一個是住宅產業轉向的因素。在構建和諧社會的歷史背景下，住房保障已漸漸成為住宅產業發展的主旋律，利潤率較低的中低價、中小戶型正成為市場絕對主流，即使財務穩健的地產商，也會因此受涼感冒，更多的只能等著被“凍死”。

　　(本文作者為資深地產評論人)

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