記者陸昀 北京報道

　　從投資功能轉向使用功能 從資源消耗型轉向資源節約型

　　在今年一系列的宏觀調控政策下，房地產業步入調整期，房價的走勢以及房地產業的走向受到各方人士的關注。最近，來自業內及經濟學界的權威人士對房地產業今后的走向作出了各自的判斷。

　　全國工商聯房地產商會的聶梅生會長預期，經過連續三年的宏觀調控，房價將趨于穩定，房地產業仍舊會是支柱產業，但將開始進入轉型期。其轉型體現在三個方面。

　　第一，是把住宅從房改以后，非常強調其經濟屬性向強調其公共屬性方面轉型。聶梅生認為，住宅作為具有經濟以及公共雙重屬性的產品，從1998年房改，一直到2003年宏觀調控5年當中，商品房貨幣化都是為了來拉動經濟，不管是中央政府還是地方政府都一直在強調房地產的經濟屬性，對民生方面的考慮是不夠積極的，在中低收入住房、廉租房上存在不同程度的政策缺位，資金缺位，政策缺位問題。但是“國六條”、“國十五條”的出臺，對其社會功能公共產品屬性加以重視了。這是一個比較明顯的變化。

　　第二，抑制投資、投機，從房地產投資功能向其使用功能上轉移。房地產宏觀調控后，還是要拉動有效的內需，而這部分的內需，是要在一種比較合適的質量，比較合適的

戶型，真正為了居住的需求，而非投資。

　　第三個轉型就是從資源消耗型向資源節約型轉變。聶認為，今后較長時間，中小戶型住宅應該是主導型的住宅方向。今后，90平方米左右的戶型將升級為現代型戶型。固定資產、環境保護、產業化以及一次性

裝修的概念，都將體現在新一代的住宅中。

　　國家發改委宏觀經濟研究院王小廣主任則認為，中國的房地產業存在過度發展問題，房地產的核心———住宅開發，通過過度投資、投機，已經超前發展。

　　王小廣提出，從世界各國看，工業化、城市化之后，房地產通過消費需求來對經濟穩定起作用，而非作為經濟增長的“發動機”，房地產業應是一個被動性產業。對房地產的過度依賴，已使鋼鐵產業中60%的需求對應房產，這種局面已使房地產下游的諸多產業降低能耗轉變經濟增長方式難以實現。

　　王小廣認為，目前房地產價格的增長仍然很高。當前，整體投資偏高5個點，而這當中有3個多點是

房價帶動的。2004年，投資資金來源和當期的投資比是1：1.3，2005年上升到1.34%，現在接近50%，即資金來源額比投資形成的規模高了50%。而且呈不斷上升態勢，投資的增長速度逐年加快。

　　所以，房地產政策還需要做一個大的調整。從中長期或者從十年的時間考慮，應該對房地產采取適度抑制的政策。

　　在王小廣看來，今后房地產會向“大眾型消費，小眾型投資”消費方向轉變。房地產稅收體制會進一步健全。

　　從“國六條”出臺至今已經有一段時間了，但似乎遇到了僵局。一些地區的房價仍在上升，很多人都認為房價只有一個漲字。中國人民銀行研究員鄒平座研究員認為，房地產價格上升過快是由于不合理的需求，或者是過度的結構需求變動引起的。當前對房價持續上升的預期，使非理性需求達到了45%左右，其中非理性投資需求為13%，非理性預期消費性需求為11.3%。另外，銀行對于按揭的需求也進一步增加了房地產需求。特別是銀行、一些房地產商制造的假按揭貸款，對形成不合理的房地產需求起到推波助瀾的作用。

　　鄒平座認為，下一步應從需求管理入手，以遏制住房地產價格上漲的咽喉。房地產金融急需進行法律規范。銀行還要通過調整房地產貸款利率、調整首付比率、調整稅率等一系列手段，控制房地產需求，特別對于投機和投資需求要扣以重稅。同時，銀行要提高金融資源的配制效率，消除資金過多流向房地產的現狀。

　　中國社會科學院金融研究室主任易憲容認為，今年的房地產政策盡管是溫和的，但對整個房地產市場有較大的影響。“國六條”重點是調整房地產市場結構，也就是改變了房地產市場發展模式。70%、90平米的規定是在調整房地產市場結構。居民的消費模式會發生根本性的改變，而且這樣的一個根本性的改變，會影響到我們整個房地產市場發展。再就是房地產企業的經營模式也會隨市場的變化有很大的調整，房地產企業如不適應這一變化將會被淘汰。