上海土地出讓條件大幅收緊

　　上海1號公告土地掛牌至今已近半個月，超過三分之一的地塊至今無人問津，開發商的冷靜態度有些出乎市場人士的預期。

　　但如果仔細閱讀掛牌文件可以發現，此次土地出讓中，出現了大量比以往任何一次土地出讓都更為嚴格的限制性要求，這些足以讓相當一部分開發企業思量再三。

　　“限小”影響開發商判斷

　　在此次土地出讓過程中，最受到關注的是“國六條”政策規定的小戶型比例限制。大部分掛牌公告指出，土地用途為“住宅”，建筑面積90平方米以下中小套型占總建筑面積的比例不得低于70%，而閔行兩塊土地的這一比例更高達80%。

　　目前，市場上開發商開發的小

戶型住宅比例普遍不高，高檔住宅

小戶型總量一般不到規劃面積30%，除了策劃中的青年公寓之外，絕大部分樓盤小戶型比例不超過50%。

　　此前，有部分開發商曾一度試圖將70%總量解讀為小區規劃總套數的70%，但這種解讀很快也被房地部門否定。

　　復地集團總裁范偉表示，小戶型的規定使得開發商必須在選擇土地時更加謹慎，當地的樓盤上市總量將是考察的一項重要標準。

　　從目前的掛牌情況來看，前兩年供應體量巨大的松江、嘉定地區幾個大型地塊都沒有出現報價。

　　開發商實力要求大幅提高

　　上海東方早報記者閱讀掛牌文件發現，除了總規模70%以上的小戶型住宅之外，1號公告的土地出讓限制條件也比過去大大增加。

　　和過去土地出讓不同的是，本次土地出讓對于付款程序，以及開發進度等各項指標都進行了嚴格規定。

　　所有掛牌文件都規定：土地開發商必須在簽訂《國有土地使用權出讓合同》之日起180個自然日內動工建設，動工后48個月內竣工。付款方式也在大多數掛牌文件中被嚴格確定。目前，掛牌價格高達5.6億的寶山淞南鎮逸仙路地塊規定：競得人應當于10月15日前向上海市寶山區土地儲備中心支付競得價的35%；在11月10日前向上海市寶山區土地儲備中心支付競得價的35%；出讓金(競得價的30%)按《國有土地使用權出讓合同》中的規定支付。

　　此外，開放商競得土地后，在開發過程中也不能自由轉讓股份。只能按照《出讓合同》約定進行投資開發，完成房屋建設開發投資總額的25%以上，才可作為在建工程進行轉讓。

　　這一系列條件歸根到底對競買人的財務以及運營能力提出了非常高的要求。土地款的繳納上，由于硬性規定70%款項必須提前支付，即使開發商想要申請貸款，也只存在30%的余地。對于想要拿好地的開發商來講，至少首先必須保證足夠的資金用以支付地價。

　　限外政策過濾外資投資

　　在此次土地掛牌文件中，對競買人資格的規定比之前任何時候都嚴格。

　　掛牌文件規定：已在境內進行工商登記，領有法人或組織機構代碼證和營業執照，具備相應房地產開發資質的企業，以及領有一年期外商投資企業批準證書和營業執照的境外投資者才可以參加競買。

　　掛牌文件還規定：競買人參與競買時，應當以人民幣競價。如果境外投資者競得的(包括與境內企業組成聯合體競買的)，應當按中華人民共和國外匯管理局規定，將外匯兌換成人民幣支付。

　　這些條件源于7月11日六部委發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文件)相關規定。在目前結匯被嚴格限制的情況下，境外競買人參與此次土地出讓的可能性因而變得相當小。

　　這些規定在過濾境外投資的同時，也使得一些內地香港上市房地產公司不得不利用內地公司名義進行投資。

　　但據記者了解，目前開發商掛牌的不熱情并不表示最后土地出讓也會清冷收場。從過去的經驗看，掛牌出讓土地的最后價格往往出現在最后一天的現場競價。大部分地塊在答疑過程都包括了這樣的問題：“如果掛牌期間不報價，在掛牌截至時是否仍可進行現場競價？”

　　不過可以肯定的是，雖然領取掛牌文件時一度出現數十家開發商爭領一塊土地的局面，但是嚴格的土地出讓條件無疑會過濾掉其中的一大批開發商。很可能出現的情況是，大宗地塊未來真正的競爭依然會在有限的幾家公司中進行。

　　12幅掛牌地塊報價情況(截至9月26日)

　　地塊名稱 土地用途 報價(億元)

　　寶山區淞南鎮逸仙路地塊 住宅5.84

　　閔行區顓橋鎮194號地塊 住宅3.96

　　閘北區大寧路街道325街坊63丘 住宅、商辦3.33

　　楊浦區80街坊地塊 住宅2.9977

　　寶山區羅店鎮C3-3、4、5地塊 住宅2.568

　　浦東新區唐鎮一心村104/1、104/2、104/3宗地塊 商業1.6

　　崇明縣陳家鎮1號地塊 住宅1.37

　　徐匯區欽州北路243街坊12/1丘地塊 住宅、商辦1.23

　　寶山區淞南鎮長江南路地塊 住宅、商辦1.03

　　徐匯區大木橋路104街坊2/1丘地塊 辦公、商業0.91

　　閔行區古美街道174號地塊 住宅0.2674

　　浦東新區高東鎮試驗場村18/1宗地塊 商業金融0.21

　　早報記者 劉秀浩 魏華兵

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