調(diào)控新政后土地招標(biāo)依然難改價高者得

　　張鵬

　　9月15日，深圳新一輪招標(biāo)出讓的6幅限戶型住宅地塊均名花有主，中海、萬科等名企各有斬獲，此前因天價索賠官司而為國人所關(guān)注的“代工之王”富士康也拿下了其中1幅，當(dāng)?shù)卣�府由此進賬32億元。

　　值得注意的是，此乃今年新政后深圳首次以招標(biāo)方式出讓住宅用地，又都是嚴(yán)格規(guī)定90平方米戶型比例的地塊，而且此輪土地出讓之前，官方統(tǒng)計稱深圳再次蟬聯(lián)月度房價漲速全國第一——總之各方都認(rèn)為，地價受到抑制的信號多少會得到反映。

　　但因為招標(biāo)采取了事先設(shè)定底價、價高者得的方式，給人的印象似乎是出讓結(jié)果與拍賣并無實質(zhì)區(qū)別。

　　同樣的場面在廣州和上海分別出現(xiàn)。還是招標(biāo)方式，還是限

戶型地塊，廣州的金沙洲住宅地塊由萬科和中糧聯(lián)合體以17.5億元的“天價”中標(biāo)。而引人注目的上海浦東花木地塊，“黑馬”金地在占50%分值的財務(wù)標(biāo)中，報出60億元的驚人價格，為標(biāo)底價2.2倍，另外七家內(nèi)地及香港知名開發(fā)商，也分別開出不菲的報價。

　　今年調(diào)控新政之后，各主要城市土地的出讓方式，幾乎不約而同地用清一色的招標(biāo)取代之前的拍賣或掛牌。一般認(rèn)為這是為了避免拍賣場上企業(yè)競爭過于激烈，導(dǎo)致太多“天價”地塊出現(xiàn)。同時，在招標(biāo)文件中加入企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案等評分要求，或許能有效平衡單一的地價標(biāo)準(zhǔn)，從而降低實際出讓地價。

　　可惜，從實際效果來看，政府的初衷是否得以充分體現(xiàn)還存在疑問。

　　盡管規(guī)劃方案及企業(yè)資質(zhì)等評分對地塊最后歸屬有一定影響，但至少占一半甚至更多分?jǐn)?shù)的地價，依然舉足輕重。

　　有發(fā)展商坦言，跟拍賣場上多輪廝殺相比，招標(biāo)只給了參與企業(yè)唯一一次機會，如果志在必得，只能盡量報出高價，遇到幾家大地產(chǎn)商同時瞄準(zhǔn)一塊地，拼出讓人大跌眼鏡的高價很正常。

　　退一步講，土地報價是實實在在的數(shù)字，而方案評分卻有很大的主觀空間，天平最后向哪一家企業(yè)傾斜，往往要看地方政府這個“地主”的真實態(tài)度。

　　日前，國土資源部財務(wù)司司長賴文生公開撰文稱，去年各地方政府賣地所得收入5800多億元，其中2100多億元地方政府可以直接支配。這也是他們多年來樂此不疲地推動本地

房地產(chǎn)發(fā)展的根本動力。

　　由此可知，在先行土地出讓金管理體制下，作為最大既得利益者的地方政府，是否能真心實意地抑制高價賣地的沖動，實在讓人不敢過于樂觀。

　　考慮到一些眾所周知的所謂“潛規(guī)則”仍然存在，以綜合招標(biāo)代替“價高者得”的拍賣來抑制地價過高的想法，會不會流于形式呢？恐怕人人心中都有一桿秤。