房地產(chǎn)商掘地不良資產(chǎn)

　　本報記者 袁京力

　　落后的機器設(shè)備、破舊的廠房、抑或尚未完工的不良商業(yè)項目下面，往往隱藏著土地這一珍寶。這讓備受地根緊縮煎熬的房地產(chǎn)商眼睛放光，他們正在以各種方式加入到不良資產(chǎn)處置的淘金大軍中

　　“現(xiàn)在拿地難了。”金地集團一位內(nèi)部人士9 月下旬告訴《財經(jīng)時報》這一消息時，語調(diào)顯得非常落寞。

　　此前不久，這家總部位于深圳的房地產(chǎn)

　　拿地難度的增加，讓像金地集團這樣的房地產(chǎn)商開始嘗試用別的方式進行突破。最新的跡象表明，他們已把目光盯上房地產(chǎn)行業(yè)的不良資產(chǎn)項目。

　　據(jù)透露，金地集團開始接觸一些城市的“爛尾樓”，參與房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項目的開發(fā)。兩年前的2004年6 月，金地集團曾與摩根士丹利旗下的房地產(chǎn)基金合資成立專司不良資產(chǎn)處置的項目公司。

　　種種跡象意味著，在地根緊縮的大背景下，另一通道的大門正在向房地產(chǎn)商敞開。在一些不良資產(chǎn)包的競標中，房地產(chǎn)商或躲在背后、或走上前臺，參與到對土地資源的爭奪戰(zhàn)中。

　　曲線奪地

　　與金地集團直接出面洽談不良資產(chǎn)項目不同的是，有的房地產(chǎn)商采取的是“曲線救國”。

　　通過旗下不良資產(chǎn)投資公司，用9000萬元的代價獲得價值近3 億元的一家國有企業(yè)的土地，這是深圳一家民營地產(chǎn)企業(yè)最新斬獲的戰(zhàn)果。

　　這家投資公司成立的目的，是為獲得一家資產(chǎn)管理公司握有的西部省份一家國有企業(yè)的不良資產(chǎn)。

　　這家投資公司沒有興趣參與這家國有飲食企業(yè)的重組。他們看中的是，這家已被確認為不良資產(chǎn)的國有企業(yè)，擁有近1000畝土地，據(jù)稱價值接近3 億元。

　　一位參與該項目的人士透露，按照這家投資公司的最初設(shè)想，獲得土地后，一部分交由其董事長所在的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，另一部分轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)商。

　　運作模式

　　據(jù)了解，不良資產(chǎn)投資公司的運作模式，在不良資產(chǎn)“重災(zāi)區(qū)”的廣東已司空見慣。

　　廣東安華理達律師事務(wù)所合伙人潘衛(wèi)思向《財經(jīng)時報》透露，在廣東，許多地方性的房地產(chǎn)商，均隱身在投資公司背后，競相爭奪資產(chǎn)管理公司(英文簡稱AMC )拋出的不良資產(chǎn)包。

　　這家律師事務(wù)所幾乎參與了廣東省超過70% 的不良資產(chǎn)包處置項目。

　　實際上，在全國其他地區(qū)，不少中小型房地產(chǎn)商也有類似情況。

　　一般情況下，房地產(chǎn)商并不直接出面參與不良資產(chǎn)的競標。

　　這些投資者的加入正中AMC 下懷。由于自身人員不足等因素，AMC 無暇對不良資產(chǎn)包“精耕細作”，而是選擇批量銷售。

　　新的投資者進入，為AMC 提供了更多選擇。

　　手法探秘

　　在業(yè)內(nèi)看來，經(jīng)過不斷磨練，房地產(chǎn)商或與其相關(guān)的投資公司參與不良資產(chǎn)爭奪的手法愈顯嫻熟。

　　此前，這些公司一直處于向外資投資機構(gòu)學習的階段。

　　兩年前，與摩根士丹利合作成立合資公司的金地集團，就抱有這種心態(tài)。現(xiàn)在，他們已開始獨自尋找已變成不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)項目。

　　最近兩年來，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的加強，銀行收緊了對房地產(chǎn)商的信貸閘門。這導(dǎo)致房地產(chǎn)不良資產(chǎn)飆升。

　　不少房地產(chǎn)項目因資金鏈斷裂，變身為新的不良資產(chǎn)。有實力的房地產(chǎn)商對此垂涎不已。據(jù)深圳房地產(chǎn)圈內(nèi)人士向《財經(jīng)時報》透露，有不少大型房地產(chǎn)商找到銀行，擬重組或者盤活因資金鏈斷裂形成的不良資產(chǎn)。

　　更多的中小房地產(chǎn)商鎖定AMC 拋出的不良資產(chǎn)包。通常，在接手不良資產(chǎn)包之前，投資公司與房地產(chǎn)商會達成清晰的處置關(guān)系。他們之間分工明確，土地歸房地產(chǎn)商所有，機器設(shè)備由專門的機構(gòu)處置。

　　不少投資公司也善于利用政府的力量。

　　據(jù)環(huán)球律師事務(wù)所合伙人張的經(jīng)驗，在處置不良資產(chǎn)包之前，這些投資公司往往會與地方政府達成一致，把本質(zhì)為工業(yè)性用地的土地轉(zhuǎn)變成商業(yè)性用地，或拿不良資產(chǎn)包中的土地，換走政府的另一塊地。

　　涉足不良資產(chǎn)包處置，為房地產(chǎn)商或投資公司帶來了豐厚回報。在國內(nèi)較早從事“爛尾樓”處置的上海東渡國際投資部總經(jīng)理吳榮國告訴《財經(jīng)時報》，一些項目回報率可高達300%. 一般而言，這些地產(chǎn)不良資產(chǎn)包的回收率也超過50%.風險難測

　　高回報的背后往往潛伏著高風險。

　　在肯定房地產(chǎn)商可以通過不良資產(chǎn)包增加手中的土地儲備后，吳榮國坦言，其中看不見的風險在加大。

　　這在上述深圳不良資產(chǎn)投資公司身上得到了印證。

　　在2005年6 月與資產(chǎn)管理公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》后，這家深圳公司并沒有如期獲得債權(quán)的劃撥。這是因為，債權(quán)被轉(zhuǎn)讓的西部國有企業(yè)以轉(zhuǎn)讓程序不合法為由，起訴資產(chǎn)管理公司，最終使這次交易陷入了訴訟。

　　由此，3 億元的土地沒能達到設(shè)想中的處置目的。

　　隨著對土地調(diào)控的深入，房地產(chǎn)商或許會發(fā)現(xiàn)，這個市場愈來愈多新來者的加入，將令整個市場的逐利空間受到壓縮。