昨洽購南京頂級樓盤海外基金今難過

　　外資切入南京樓市第一單

　　本報記者 葉國靖 發自上海

　　知情人士昨天向《第一財經日報》透露，J.P.摩根大通銀行(J.P.Morgan Chase &Co.)等外資投行與南京最高檔綜合項目、總投資人民幣40億元的“南京國際廣場”正密談整體收購事宜。如若成功，這將是進入南京樓市的第一只外資基金。

　　“由于對外資設限以及收購數額巨大、交易結構復雜等多種因素，談判雖已持續很久，但至今仍未落單。”記者從獲得上述項目代理權的營銷機構仲量聯行住宅部人士處得到如是證實。

　　南京國際廣場項目于1993年批準立項,歷經13年市場起伏。項目持有人南京國際集團由武漢鋼鐵集團、揚子石化、金陵石化、交通銀行南京分行等23家大型企業股東組成,南京國際商城建設有限公司控股67%。由于拆遷不利、融資參股等多種因素，從拿地到項目完成大概要15年左右。

　　南京新“地標”引來外資目光

　　這是一個試圖填補南京樓市空白的高端物業項目。記者從該項目售樓處及南京國際廣場官方網站看到：項目位于南京市中央路，面對玄武湖，總建筑面積45萬平方米，包括超五星甲級寫字樓、酒店、高檔商場以及高檔住宅、酒店式公寓。其中27套起售價5000美元/平方米、起售面積為500平方米的“御景華府”公寓，一舉創下南京住宅市場最高價；274套針對外籍高管客戶的酒店式“怡景公寓”，均價人民幣20000元/平方米，面積為78~270平方米。樣板房裝修水準不低于5000元/平方米。

　　一支來自荷蘭、主要從事服裝品牌投資的準基金，去年底在仲量聯行的引見下來到南京，認購了國際廣場項目“怡景公寓”的部分物業。

　　“這支荷蘭的準基金后來退出了，原因之一是J.P.摩根等幾家大投行擬整體收購這個項目。”仲量聯行住宅部人士昨天在接受記者采訪時稱，“酒店式公寓等高檔物業主要面對一些國際高端消費客戶。對于房地產市場相對不成熟的南京來說，市場供應并沒有同步跟上，因而一些投行及海外中小投資者表現出濃厚的興趣。”

　　受制“限外”政策落單懸疑

　　南京國際廣場官方網站有消息稱，去年12月14日在“中國房地產投融資質量研究暨國際資本對接中國房地產實務研討會”上，美國、瑞士、荷蘭的三家國際投資機構代表對南京國際廣場項目有興趣，當場向公司副總裁裴稼康發出了洽談邀請。當時正值樓市處于上行通道，有外資將其稱之為“中國糧倉”。然時隔半年，“對外資設限”及“外資購房外匯管理”等調控政策已相繼出爐。外匯管理新規明確指出，境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯管理局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。此外，外國投資者專用外匯賬戶內的資金不得用于房地產開發和經營。

　　“符合條件的允許匯入并結匯，對于擬收購南京國際廣場這個大體量項目的海外基金來說，因交易手續繁雜而在一定程度上導致審批進度變慢、投資周期拉長，從而不得不調低資本的利潤率。”仲量聯行住宅部上述人士告訴記者，“面對外匯管理新規，項目選擇將更加謹慎，具體收購方案可能隨之作出調整。”

　　“嚴格的結匯審查確實是一件麻煩事，但還是留有操作空間。”注冊于中國內地、香港及英屬維京群島的BAZO國際房地產投資管理與顧問公司投資部人士為此設計了一條精巧路線，用來規避“限外”政策。他告訴記者，化整為零是個好辦法。圍繞一個項目，投行先期只占較少股份，一旦項目完成，再從開發商手中收購剩余股份。假如對一個項目展開100%收購，可以分拆進行，比如通過若干次20%的收購，逐步漸進式完成。投行一般要求資本的利潤率在20%以上，