二線半城市土地運營之惑

　　來源：中國經營報 本報記者：王其明、黨鵬、任麗敏、王其明

　　龍頭房企用腳投票

　　本報記者 王其明上海報道 不知是巧合還是出于某種默契，兩家來自上海的龍頭房企，幾乎同時把他們的觸角伸到了曾經被人忽視的一方土地上。

　　近日，綠地集團向外界披露，公司在8月下旬與太原市政府正式簽署了一份《城市建設戰略合作協議》，根據這份協議，綠地集團將參與太原棗園東部新城、長風商務區及教育城等三大重點項目的基建配套設施，總投資額32億元。

　　而在他們簽約前三天，即8月18日，大華集團與貴陽市南明區政府達成開發框架協議，承接該區太慈橋至甘蔭塘片區約3平方公里的成片改造項目。

　　對早已實施全國擴張戰略的這兩家公司來說，進入一個新城市本不是什么稀奇的事，但這次他們選擇進入的時機和方式，卻頗為耐人尋味。

　　盡管一再強調大華跟貴陽方面簽訂的只是框架協議，具體細節還沒有確定，但大華集團副總裁陳寧還是并不諱言他們對于大規模成片開發的熱衷。

　　“在上海我們往往都是幾平方公里地做，有豐富的經驗和足夠的實力。”他說。事實上，大華到南京、西安等地后，也是一開始就拿下上百萬平方米的項目。

　　相比之下，對公司大舉進入太原的戰略行動，綠地集團董事長兼總裁張玉良的評論要委婉一些。他說，綠地堅持“做政府想讓綠地做的事，做老百姓歡迎綠地做的事”。

　　實際上，就合作的規模和深度而言，綠地此次和太原市的聯手，很可能超過以往任何一家房地產企業與省會城市之間所能達到的水平。

　　此前，綠地在江蘇昆山參與開發的一個項目，規劃面積達13平方公里，僅項目一期就有2.67平方公里，為國內所罕見。也許正因為有如此驕人的業績，綠地才能得到太原市政府的青睞。

　　張玉良稱，綠地參與太原新城區建設，正是要“抓住后者城市定位提升、產業結構調整、城市輻射能力增強所帶來的后發優勢和機遇”。

　　“大型房企選擇新進入的目標城市，既出于其自身的戰略判斷，也會遵循一些基本的規律。”一直跟蹤研究此類房企動向的中國指數研究院(華東)副院長陳晟對記者分析說。

　　據他們的研究，國內大中城市里，城市化程度在40%～60%之間，人均GDP不低于1萬元，房價不低于每平方米2500元者，只要市場供需比、飽和度均不太大，房價增幅和投資增幅不同時超過20%，其住宅開發業務都是大型房企重點關注的。

　　“太原和貴陽基本上屬于符合這種條件的城市。”他說，“從這個角度看，綠地、大華的不約而同的行動，可謂時機正好，領先半步。”

　　貴陽：政府為賣地熱身

　　本報記者 黨鵬貴陽報道 坐上“摩的”沿著寬敞而冷清的柏油路駛進貴陽市新的行政中心——距貴陽市城區12公里的金陽區，映入記者眼簾的，是一片頗為荒涼的空地里兩棟孤零零地矗立著的大樓。那是貴陽市委和市政府的新辦公樓。

　　但這一帶是房地產開發商趨之若鶩的“熱土”。在最近的一次土地拍賣會上，該區地價最高已超過每畝600萬元。

　　而在貴陽城區，像國內其他很多省會城市一樣，房價也開始水漲船高。最新統計該市住宅均價為每平方米2377元，外地人乍看上去不覺得太高，但對去年人均年收入不過9928元的貴陽市民來說，自然另有一番滋味在心頭。

　　老區新區房價齊漲

　　日前，貴陽市中心南明河畔某樓盤二期開盤銷售。相對一個半月前開盤的一期，這次開發商標出的起始單價高出足足600元，達到每平方米4200元，均價則為每平方米5400元。

　　更讓人吃驚的是，該樓盤單位最高售價漲到了每平方米8100元，比一期單價超出整整1000元！

　　“分期銷售，化整為零，這種‘擠牙膏式’銷售，本質是在變相抬高房價。”一位開發商一語道破天機。這種在那些樓價先火起來的城市里用得爛熟的招數，也成了貴陽開發商的必殺秘笈。

　　據貴陽住宅與房地產信息網數據顯示，去年該市商品住宅均價每平方米1925元，同比增長未到10%，但今年8月份，同類物業均價已升至每平方米2876元，比7月份大幅漲30%！這樣的漲幅，誰看了都會印象深刻。

　　連如今人煙還是比較稀少的金陽新區，房價也一路看漲。據記者沿路打聽，一般新盤單位售價超過每平方米2500元，而且往往引來搶購。以至于“金陽房子不愁賣”之類說法，不脛而走。

　　新區賣地初現熱潮

　　與成都、西安等城市新區開發“概念預熱、房企先行”的套路不同，貴陽市一開始就把行政中心搬過去，再進行招商引資。但新區居民不多，使當地人坐出租車到市政府辦事，都要給司機付返程空駛費。

　　但市委市政府的榜樣作用還是十分明顯。記者粗略統計了一下，自2000年金陽新區開發熱興起，至今已有20多家房企進駐，其中既有諸多貴州本地老牌房企，也有成都金房集團等過江龍。當地業界預測，在多山的貴州，地勢相對平坦的金陽區，未來兩三年內肯定將成為貴陽的“浦東”。

　　記者從金陽新區建委獲悉，2005年該區招拍掛出讓土地七宗，總面積約927畝，總成交價6.14億元。而今年初，一宗200多畝的地塊引來14家房企爭奪，最終由一家名為金龍的本地公司拿下，成交價1.3億元，高出底價4000多萬元。

　　金陽新區管委會負責人透露，今年下半年該區將有兩個地塊共1500多畝土地掛牌出讓，到時候會否出現創紀錄的地價還不好說。

　　另據知情人士透露，茅臺集團控股的一家公司在金陽區已圈下上百公頃土地。但記者在貴陽采訪期間，有關政府官員及茅臺方面均不愿證實此說。

　　呼和浩特：熱炒土地禍福未定

　　任麗敏 本報記者 黨鵬呼和浩特報道 馬路寬了，彩燈亮了，收入提高了。在呼和浩特開出租車近6年的王師傅覺得，這是三年來他在這個城市感受到的最大變化。

　　“但我們的收入還是跟不上房價的上漲。”他不無遺憾地說。

　　根據國家發改委價格司發布的最新統計信息，今年1～7月全國房價上漲幅度前三甲分別為：深圳(14.4%)、大連(11.9%)及呼和浩特(11.3%)。而從未被看做是樓市熱點的塞外青城，自2005年下半年以來，房價上漲幅度已連續數季超過10%。

　　政府出手推高房價？

　　今年6月調控新政出臺前后，有國家級權威媒體報道批評，呼和浩特市房價快速上漲的主要原因是“政府造勢”。報道指該市2004年底把土地收儲中心從國土局剝離出來，變為市政府直屬機構，由此展開當地“最大宗國有資產”的經營。

　　據了解，2005年，在一家來自北京的土地運營顧問公司幫助下，呼市招拍掛賣地8000多畝，地價從2004年底的每畝約30萬元一舉提升到50萬元以上，最高達到每畝300萬元。僅此一項，市政府土地凈收益便超過4億元。今年7月該市一幅近30畝的小地塊，同樣拍到了每畝294萬元。

　　包括四川新希望集團旗下房產公司及天津松江集團等外地企業紛紛進入圈地，興建高檔樓盤，其中新希望家園的總規劃用地便超過630畝。

　　今年早些時候，市政府又提出重點打造濱海新城、香格里小區、麥迪遜花園等20個精品住宅區，高檔樓盤四處開花。另據悉，為迎接明年內蒙古自治區成立60周年大慶，呼市政府今年還計劃投資460億元進行大規模城市建設。

　　此外，根據市政府計劃，未來幾年內舊城改造和城中村拆遷規模達500多萬平方米，涉及6萬戶居民，由此也將產生可觀的換房需求。

　　在“有形之手”的強力推動下，呼市商品住宅平均售價從2004年的每平方米1590元，陡然升到2005年的2400多元。以分五期開發的新希望家園為例，一般住宅開盤售價每平方米約2400元，現已接近4000元的水平了，聯排別墅更超過每平方米5000元。

　　截至八月初的當地官方數據顯示，該市商品住宅均價每平方米超過3400元，但業界有說法稱，實際上已達到每平方米3800元了。盡管該市去年GDP增長超過30%，但同期人均年收入還是不到12000元(折合月均收入1000元以下)。

　　經濟適用房：手段還是目的？

　　“地價不斷上漲，土地收益增多，政府財政才有能力轉移支付，投入到經濟適用房建設上來。”呼市房管局主管經濟適用房的尚主任告訴記者。

　　據其介紹，去年呼市經濟適用房總建設規模為80萬平方米，總投資規模7.5億元，今年政府的規劃是再開發9個項目，共130萬平方米，總投資13億元。

　　也就是說，未來兩三年內該市經濟適用房總供應量將超過200萬平方米。這些外界估計均價在每平方米1800元左右的低價住宅，大概可以滿足呼市2.2萬個符合資格的中低收入家庭的需求。更重要的是，這么大批量的經濟適用房開發，被政府視為平抑房價過快上漲的有力手段。

　　但事實似乎并不像官員們所說的那么樂觀。有知情人士透露，此前呼市曾開發了幾個大型經濟適用房項目，由于政府缺乏有效支持，開發商又資金不足，加上拆遷成本過高等原因，部分項目長期處于半停工狀態。而據統計，截至今年7月份，該市此類項目總施工面積不到15萬平方米。

　　“政府急于將大量資金投入到城市整體建設中，又能拿出多少錢到經濟適用房上來呢？”上述人士質疑道。

　　現在，開出租的王師傅還是每天都關注著，自己看中的經濟適用房項目何時銷售、樓價多少，但他不知道什么時候才能輪到自己去挑選合心意的房子。

　　合肥：反腐風暴敲響警鐘

　　本報記者 王其明上海報道 意料之中的合肥房地產反腐風暴終于刮起來了。

　　近日有消息透露，8月下旬，合肥市人民檢察院向市人大提交了安徽靜安實業集團董事長孫斌涉嫌單位行賄犯罪的報告，隨即立案展開偵查。隨著孫氏浮出水面，陸續有當地相關部門政府官員涉案，也有至少數家該市知名房企老總被“叫去問話”，有的數天之后才被準許回家。

　　上述檢察院報告稱，自1996年以來，孫斌為招攬房地產開發及工程項目，分別向合肥市瑤海區區長王廣玉、肥東縣人大副主任李大海、肥東縣國土局局長楊國順等人員多次行賄，金額高達249萬余元。

　　據了解，靜安實業成立于2001年，是一家集房地產開發、教育、建筑、混凝土、城市供水、物業管理等為一體的綜合型企業集團，擁有十多家下屬企業，現有職工400余人，總資產近5億元人民幣。在合肥來說，這是個規模不小的企業。

　　一位曾經準備代理靜安旗下樓盤的營銷公司老總告訴記者，對靜安的情況有所了解之后，他們放棄了這單業務。“這家企業遲早要出事，因為孫斌做事實在太明目張膽。”他說。

　　實際上，這場風暴早有先兆。2005年4月，新任合肥市委書記孫金龍提出鐵腕整治大拆大建，加大反腐力度，稍后又提出治理商業賄賂專項工作的重點，將放在查處工程建設、土地出讓、產權交易、醫藥購銷和政府采購等敏感領域和行業上，而工程建設、土地出讓過程中隱藏的腐敗問題，更是重中之重。

　　近年來合肥土地出讓之“大手筆”令人驚嘆。2004年，該市共賣地約7000余畝，出讓金總額60多億元；2005年全年入市土地約9000畝；2006年3月，市國土資源局明確表示，將向市場投放約7500畝經營性用地，以完成土地出讓金政府凈收益40億元以上的預期目標。

　　也就是說，近三年來，合肥市土地出讓總面積達到23000多畝，如果按照1.5的容積率計算，可建筑面積高達2350萬平方米，年均市場供應量近800萬平方米。這還不包括市場上已有的存量土地開發。而目前合肥的人口只有440多萬。

　　如此大規模的土地出讓，加上政府為年度土地出讓金收益制定硬指標的做法，難免讓人有所聯想。在頻繁的賣地行動中，一旦監管不嚴，發生錢權交易和權力尋租行為的機會自然大大增加。

　　作為長三角地區經濟和房地產市場發展相對滯后的省會城市，合肥的這場反腐風暴，或許能給其他同類城市正在如火如荼推進的土地運營，敲響一下警鐘。