業主代表大會：社會民主化的另一個起點

　　本報記者 劉溜 北京報道

　　經濟觀察報：通過上地西里和美麗園兩個小區現狀的對比，感覺“業主代表大會”的制度安排確有道理，但為什么相關法律或者法規沒有對業主代表大會問題進行規定呢？成立業主代表大會究竟有沒有法律依據呢？

　　林一海：當然是有的，譬如憲法里就有關于個人合法財產不受侵犯的規定。財產權里很重要的一項就是處分權利，包括有權委托他人來代為管理，這樣的具體規定體現在民法和合同法等法律中，叫代理。在《物業管理條例》的第十二條里也有具體規定：業主可以委托他人代為參加業主大會，實際上就是關于業主代表的規定，只是文字有些別扭罷了。當然有人也說了，《條例》規定的代理人參加的是業主大會，而不是業主代表大會，還有人說委托的是代理人而不是代表，這些說法實際上沒有什么意義，代表就是代理人，業主代表參加的大會怎么是業主大會呢？這是《物業管理條例》文字上的不嚴謹，作為中國第一部物業管理的法規，出現一些不嚴謹的表述也是不奇怪的，可以在以后修訂。

　　經濟觀察報：但是我們注意到一種說法，就是物權的特點具有絕對排他性質，別人無權代表，是不是這樣呢？

　　林一海：既然是具有“絕對排他性質”，那么是誰擁有“絕對排他性質”的權利呢？當然是業主本人，也就是說業主本人具有不允許他人干預自己行使財產處分權的權利，怎么反而說不允許別人來代表業主管理業主的財產呢？不是顯然自相矛盾嗎？到底是具有“絕對排他性”還是剝奪了“絕對排他性”呢？不能代表的權利主要是一些涉及人身的權利，譬如婚姻登記必須結婚者本人親自到場，不允許他人代為辦理。物權恰恰都是可以代理的，連買賣房屋都可以委托律師代理操辦，平常的物業管理權怎么就不能委托代表代為行使呢？

　　小區物業管理是建立在私人房產權基礎上的，在中國還是一個比較新鮮的事情，政府不可能一下子就拿出比較成熟和完備的規章。不過從根本上說，完善和成熟的法規，首先要從社會實踐中來。現在已經有幾個小區成立了業主代表大會，如果實踐效果的確很好的話，其他小區的業主當然也就要學習，就會有更多的小區成立業主代表大會，有關法規也就會逐步明確業主代表大會的規定。

　　經濟觀察報：前年春天，某小區醞釀成立業主大會和業主委員會，也有業主提出要成立業主代表大會，但是籌備組堅決反對，很多業主也是不贊成的，因為業主代表大會有一條是要監督業主委員會。一些業主說，這些人都是不計報酬自愿出來為大家盡義務的，你不支持，還要監督人家，那誰還愿意來干哪。但是后來，看到籌備組成員自己都成了候選人，還不讓別人當候選人，而且是搞等額選舉，一些業主就覺得有問題了。到了后來，籌備組成員都成了業主委員會成員，更是堅決反對成立業主代表大會，就在廣大業主面前徹底暴露了。兩年來，物業公司不把業主委員會放在眼里，業主也不關心了，甚至業主委員會的多半成員都不去開會了，就剩下兩三個人在那里急得團團轉，至今眼看就要三年屆滿了，還是一事無成，但是他們把事情歸咎為業委會沒有法人地位，也就是沒有實際權力，請問能夠給業委會法人地位嗎？

　　林一海：這種要求是荒唐的，就像一個公司的法人是公司而不是行政部門一樣，業委會僅僅是所謂業主大會也就是全體業主的執行機構，怎么能夠擁有法人地位呢？而且現在所謂業主大會也還沒有獲得法人地位，如果允許業委會擁有法人地位，實際上就是越俎代庖攫取了業主大會的權力，這是很危險的，物業管理公司或者少數投機業主只要收買控制了業委會，就會通過簽定由全體業主承擔責任的合同來損害全體業主的利益。

　　經濟觀察報：但是一個企業對外簽定合同也是由經理進行的，也不可能全體股東都來簽合同啊。

　　林一海：股份公司是有監督機構的，譬如監事會和董事會，而且還有退股機制來制約公司的行為，然而現在的普遍情形是業委會借口《物業管理條例》里面沒有關于成立監督機構的規定而不讓成立監事會，更反對成立業主代表大會，說業主大會就是全體業主的權力機構，還成立什么業主代表大會呢？可是，全體業主能夠事事都來開會決策嗎？即使業主都能夠來，就能夠開會了嗎？簡單算一下，一個一千業主的小區如果大家都來了，即使每位業主每人僅僅發言一分鐘，就需要差不多十七小時，何況一分鐘又能夠說出來什么呢？所以所謂業主大會實際上是不存在開會的，僅僅是投票而已，而像物業管理這樣很專業的問題，一般人是難以明白的，往往也沒有興趣去搞明白，所以對業委會炮制的提案要么是隨意畫圈，要么是干脆不參加投票，這怎么能夠不出問題呢？

　　經濟觀察報：由業主代表大會來決策就不會出問題嗎？許多業主也擔心，如果讓業主代表大會來決策，其代表就不會被物業管理公司收買嗎？

　　林一海：什么事情都有一個量變到質變的問題，社會學上就有一個“八個定理”，意思是在一個不超過八人的群體里，很容易出現個別強人控制其他人的情形，超過八個人以后，個人控制的難度顯著增加。而業委會的人數一般也都在八個左右，一個有勢力或者能說會道的人如果當了業委會主任，提出議案的時候其他的委員往往礙于情面或者懼于勢力而同意或者默認。還有一個“三十人”的社會學定理，當開會人數超過三十人的時候，與會人員就會很注意自己的面子，自覺約束自己的野心表露，當然就不容易出現個人操控會議和決策的局面了，所以我們建議一個小區的業主代表大會人數最好在三十人以上。

　　經濟觀察報：那么把業委會擴大到三十人，不就達到約束個人專斷的效果了嗎？還有必要成立業主代表大會嗎？

　　林一海：我們經常聽到有人這樣問，可見這的確是有一定普遍性的想法。如果僅僅是把業委會擴大到三十人以上，雖然可以約束個人專斷的情形，但是不能防止群體沖動，譬如代表們有可能由于不滿意物業管理公司的一個被認為不好的態度而一時群情激憤，便立即表決通過并且實施更換物業管理公司，從而造成混亂局面。所以需要把決策權和執行權分開，業主代表大會一般不直接與物業管理公司辦理具體事務，而是由業委會去辦理具體事務，即使業委會與物業管理公司發生了難以調和的矛盾，業委會也不能自行因為自己的情緒沖動而大動干戈，而是提交業主代表大會來討論決定，這樣就大大降低了決策的非理性程度。這就叫做分權制衡的原理。

　　經濟觀察報：我還是想再問一下剛才提到的問題：如果業主代表大會的代表腐敗了，譬如被物業管理公司收買而通過對業主不利的決定，那怎么辦呢？

　　林一海：首先還是要看數量關系，在沒有業主代表大會監督的情況下，幾個人的業委會很容易被個別強人操控，所以這個別人也就很容易成為物業管理公司重金收買的對象，而在三十個代表決策的情況下，如果都用重金收買的話，顯然成本太高了，很少有誰愿意考慮這樣的方式。更重要的是，在一千業主的小區推選三十位代表的情況下，也就是三十多業主推選一名代表，罷免是很容易的，被彈劾代表所在樓的十幾位業主聯名就可以達到半數以上，也就可以罷免掉，誰還敢輕易腐敗呢？所以我們要特別提示廣大業主，民主的一個核心問題就是“容易罷免”，沒有這一條，民主就談不上了，而在小區的業主代表大會制度里，這一條是很容易實現的，所以我們認為中國的社會民主化進程應該從業主代表大會開始。

　　經濟觀察報：但是強調“容易罷免”的話，會不會出現三天兩頭業主罷免代表，或者業主代表大會罷免業委會的情形呢？那不也要亂套了嗎？

　　林一海：“容易罷免”不是隨意罷免，而是容易啟動罷免的程序，會不會造成隨意罷免的情形，那要看罷免程序是否科學合理，也就是有個程序正義的問題。那怎么樣才算程序科學合理——也就是程序正義呢？要看是否符合“充分討論”的原則，這也是民主的核心問題。沒有充分討論的表決不是真正的民主。譬如可以在業主代表大會議事規則里規定，業主代表大會罷免業委會必須允許業委會答辯，而且要三讀三辯才能通過等等，業主罷免代表也要允許答辯并經過一定時間才能生效，這樣就可以避免一時沖動而隨意罷免情形的出現。實際上，事情往往是欲擒故縱的，有了容易罷免的程序機制，反而不容易出現罷免的議案了，上地西里小區成立業主代表大會快兩年了，還沒有哪位代表被業主提議彈劾，業委會也沒有被業主代表大會提出過罷免議案，因為大家害怕被罷免，小心無大錯嘛。

　　經濟觀察報：是很有道理。相比之下，美麗園小區沒有業主代表大會的監督，在業主大會這樣難以罷免的機制下，業委會雖然工作得也很辛苦，反而容易遭遇業主的罷免呼聲。你可以感到委屈，認為業主的素質差，甚至指責要求罷免你的業主是搗亂，那你業委會為什么不自覺成立業主代表大會來監督自己呢？為什么要給人家提供“搗亂”的根據呢？人家當然也可以懷疑你業委會心里有鬼呵。

　　林一海：所以我一直不贊成許多業委會委員指責業主素質差什么的。群眾是真正的英雄，而精英們自己則往往是幼稚可笑的。希望業委會成員們要有大智慧和大肚量，不要怕業主的監督，要主動成立業主代表大會，特別是不要反對成立業主代表大會。你一反對，或者雖然沒有公開反對，但是回避成立業主代表大會的問題，物業管理公司就不把你放到眼里了，因為人家就知道你業委會害怕業主監督嘛，本身就沒有自信心。而當你回避了業主的監督，實際上也就意味著拒絕了業主的支持，就更沒有什么力量了，這是現在成立的業委會普遍難以作為的基本原因，恰恰說明業主委會成員自身的素質更有待于提高。

　　素質的提高當然離不開教育，但更重要的在于制度的完善，就如鄧小平指出的，制度不好，好人也會變壞了，而制度好了，壞人也會變好。現在許多人已經認識到《物業管理條例》有嚴重缺陷，正在呼吁修訂，但是更重要的是要敢于制度創新，敢于實踐新的制度，從這一點來說，一些小區的業主代表大會制度殊為可貴，值得大家的關注。

　　來源：經濟觀察報網