抗風(fēng)險能力遇考驗二線城市房價震蕩下行

　　本報記者 張艷紅 發(fā)自廣州

　　跟全國一線城市一樣，二線城市的房地產(chǎn)市場也期待著“金九銀十“的再度出現(xiàn)，不過近期相繼出臺的珠三角部分城市7、8月份的房屋交易數(shù)據(jù)，給今年的黃金月多少蒙上一層陰影。以珠三角富有代表性的二線城市東莞、珠海、佛山等為例，無論房價、抑或是成交量，7、8月的數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)出下跌的趨勢。

　　面對宏觀調(diào)控，二線城市房地產(chǎn)市場抗風(fēng)險能力此刻顯得更為脆弱。泡沫是否將會破滅？這將是部分城市接下來即將面臨的新考驗。

　　在頻密的政策調(diào)控下，珠三角二線城市房地產(chǎn)的市場的振蕩由此開啟。

　　最新出爐的東莞市8月份房地產(chǎn)統(tǒng)計信息顯示，房價在7月房價比6月份上升了6.22%后，8月份的樓價不但沒有繼續(xù)上升,相反缺猛跌了17.6%，房屋均價下降了637.8元，一舉跌破3000元大關(guān)。甚至與去年同期相比,今年8月的房價也呈現(xiàn)了10%的下降幅度。

　　僅住宅方面，東莞8月份銷售31.28萬平方米，銷售額為92199.43萬元，平均售價為2947.55元/平方米。而今年7月份的住宅均價為3481.71元，環(huán)比下降了534.16元，降幅約為15%。

　　該市8月房價的下跌主要集中在普通商品房上面。數(shù)據(jù)顯示，別墅的銷售量及價格有所上升，部分的拉高整體房價，但是普通商品房成交價格明顯下滑，導(dǎo)致高達17.6%的跌幅出現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)東莞公司負責(zé)人分析指出，8月房價的下跌主要原因也是低素質(zhì)樓盤大量成交所至。由于中高端市場的觀望氣氛未被打破，導(dǎo)致整個成交價格被大幅拉低。

　　跟東莞相比，一度被質(zhì)疑存在泡沫的珠海樓市也不容樂觀。盡管7月份普通住宅均價較上月猛增838.36元／平方米，漲幅超過20%，但是有價無市局面格外顯著，即交易量下降了49.38%，交易建筑面積下降了52.72%，成交金額下降了42.88%。

　　無獨有偶，緊鄰廣州的佛山房地產(chǎn)市場的振蕩也已經(jīng)從六月持續(xù)至今，各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)的波動格外明顯。佛山市禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)5月份新建商品住宅的交易量為941套，6月份則滑落到510套,減少了將近一半。7月份交易量有所回升，但是8月份受到銀行再度加息的影響，成交量再次下跌到570套，成交均價為4024元/m2，比7月份下跌了 171.3 元/m2。

　　面對不同城市之間相似的市場情形，中原地產(chǎn)珠海公司有關(guān)負責(zé)人表示，一方面源于季節(jié)因素的影響，7、8月是樓市傳統(tǒng)的淡季，但是更為重要的原因還是國家頻繁出臺的宏觀政策。買家的觀望情緒非常明顯。由于這些城市的真實需求沒有一線城市大，因此，不少本地買家的置業(yè)計劃會有所推遲。

    中高端市場遭遏制

　　由于90平方米新政策影響，廣州、深圳等地區(qū)的大

　　2004年珠海市區(qū)最高房價在4000元左右，而今年市區(qū)主要地段房價達到6000元，甚至8000元,而這些高價盤的支撐者往往都不是本地買家。中原地產(chǎn)珠海公司有不完全統(tǒng)計顯示，以往住宅商品房的買家當(dāng)中，外來買家的比例占據(jù)了3到4成，但是現(xiàn)在這部分客戶買房現(xiàn)象驟然減少。

　　“當(dāng)價格達到一定高度，幾乎就已經(jīng)無人問津了，珠海高價樓盤的有價無市已經(jīng)非常明顯。”由于本地買家對房價的心理接受價位仍舊徘徊在5000元以下，因此，目前的成交主要集中在中低價位樓盤，高端盤的銷售面臨較大壓力。

　　同樣，對于17.6%的下降幅度，東莞樓市也一度引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究機構(gòu)負責(zé)人表示，東莞房價的漲跌波動在一年中往往會出現(xiàn)幾次。根據(jù)房管局的統(tǒng)計信息，從1月份開始樓價開始上升，在4月份達到最高的3793.92元/平方米，而5月份卻有較大幅度的下降，下降到2791.02元/平方米，但是六七月份又呈上升趨勢，這種波動以前也是有過的。

　　不過，經(jīng)過半間多時間的上漲，從1月份商品房銷售均價為3047.08元/平方米到7月份的3622.14元/平方米，7個月時間內(nèi)將近20%，在8月則回落了17.6%。如此大幅的下降仍舊另部分人擔(dān)憂。