工業用地新政懸疑：誰將是最大受益者

　　總地價水平能否大幅上漲目前尚難判斷

　　本報記者 孫榮飛 發自北京

　　“地價總水平的趨勢不確定，將大幅上漲的說法不準確。”9月12日，國土資源部政策法規司司長甘藏春對《第一財經日報》表示。

　　《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發31號文)發布后，對于土地價格總體變化出現了多種揣測。此前幾天，由于未能理解甘藏春所說的工業用地價格恢復到基準價，曾一度出現“全國地價上漲40%~60%”的誤傳。

　　甘藏春解釋，不同用途地價受到的影響也不盡相同，工業用地的出讓價格將提高40%到60%，恢復到基準地價的水平。但由于

房地產用地實行招拍掛，其出讓價格存在市場波動。因此總體地價水平也不確定。

　　關于工業用地的出讓價格將提高40%到60%是如何測算的，甘藏春表示，這是在東中西部分別選擇幾個點綜合測算而成。新政策誰將受益最大？

　　9月5日出臺的國發31號文，第一次明確由國家統一制定和公布工業用地最低價出讓標準。這一規定的背景是，當前土地調控中的突出問題是工業用地供應總量過大、增速過快。

　　根據

國土資源部對2004年以來的工業用地總量分析，工礦用地在整個建設用地供應總量中所占的比例長期持續穩定在43%，高于房地產開發用地及其他各種類型用地。從今年上半年看，工礦用地總量同比增加12%，增幅較大。但目前全國工業用地最低價是按基準地價70%確定，各地實際出讓價比這更低。

　　對于國家將制定和統一公布工業用地最低標準，江蘇土地學會秘書長姜正杰對本報記者表示，工業用地新政對欠發達地區影響較大。“欠發達地區土地便宜，招商引資的需求相對更大，設限對他們壓力更大。”

　　21世紀不動產天津區域分部執行總經理王新表示，東部發達地區一直以來由于對工業用地需求量大，實際價格早已超出最低價標準。

　　中國社會科學院農村所王小映博士則表示，關注點不應是最低價，真正的重點是實行招拍掛將引導投資流向中西部地區。

　　王小映曾調查發現，一些中西部地區工業用地出讓價格實際上比東部地區還高。其原因就是東部地區的經營性用地由于實行招拍掛獲得高額的土地出讓金，這種情況下政府就有足夠財力零地價出讓工業用地。而西部地區經營性用地出讓金少，沒有財力彌補工業用地，往往實際采取了成本加價的辦法。

　　據新華社報道，從當前地價構成看，取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、開發成本(幾通一平費用)和政府收益(相關稅費和土地純收益)，大體各占三分之一，其中的被征地農民的補償安置費明顯偏低。從一些試點城市的測算看，政策調整后，征地補償安置費大體要提高1倍，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價中的比重將有所下降。

　　“一旦實行招拍掛，東部地區工業用地就會發現真正的市場價格，價格反映市場需求，從而調節投資，這樣投資自然會隨行入市，出現區域間合理流動。”王小映說。變相返還或難禁止

　　長期以來一些地方表面沒有突破工業用地最低價標準，但背地里卻以各種形式給予補貼和返還。對于這個現象，國土主管部門一直頭疼不已。

　　對于工業用地供應總量過大、增速過快的原因，國土資源部土地利用司副司長冷宏志對本報記者解釋，相對于經營性用地而言，工業用地由于具有很強的可替代性，壓低土地出讓價格往往成為地方政府招商引資的優惠條件，這也引發地區之間的惡性競爭，導致工業用地地價普遍偏低。國土資源部土地利用司負責人日前表示，今年下半年將要重點防止變相的低價出讓、返還和補貼。

　　“31號文”中一方面規定工業用地必須實行招拍掛，另一方面要求國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。

　　王小映表示，這兩方面同時啟動就能有效遏制目前存在的變相返還和財政補貼。不過他仍擔心，納入預算的土地出讓金畢竟還是要支出，地方政府可能以工業設施配套建設面目出現。

　　中國土地學會一位專家向本報記者表達了對招拍掛的一些擔憂。“工業發展占國民經濟的比重會逐步降低，即使在絕對數量上有所增加，相對于第三產業的發展而言，也將是十分緩慢，這決定了對工業用地需求將長期缺乏足夠的競爭者。”

　　另外，由于很多地方紛紛設立各種名目的開發區、園區，使得本來就相對數量不足的企業用地者愈發顯得少。

　　王小映表示，即使有種種限制，對工業用地無法形成競爭，但招拍掛中的掛牌方式也比協議出讓好，“因為掛牌意味著信息公開，地價公開。”