工業用地價格上漲60% 有利于遏制國土收益流失

　　新華網北京9月13日電 (新華社記者)

    為什么要調整城鎮土地使用稅標準？

　　從國際經驗看，不動產稅收一般占地方財政收入的70%以上，而我國地方財政收入主要依靠與工商企業生產經營有關的營業稅、增值稅和企業所得稅等，僅這三項稅收收入在地方財政收入中所占的比重就達到70%，不動產方面的稅收所占比重很低。完善不動產稅收政策、加大不動產稅收在地方財政收入中的比重，應當成為下一步完善地方財政收入結構的方向。

　　黨的十六屆三中全會提出要加大不動產保有成本，研究開征物業稅(不動產稅)，《關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確提出要加大對建設用地取得和保有環節的稅收調節力度。根據我國現行土地稅收設置，在建設用地保有環節的稅收只有城鎮土地使用稅。從征收情況看，2003-2005年，城鎮土地使用稅實際征收額分別為：91.5億元、106.2億元、137.3億元，占同期地方財政收入的比例不到1%。主要問題就是稅率過低，平均稅負只有1.2元／平方米，并且征繳不到位，對多占少用、浪費土地現象缺乏經濟制約。從實際操作看，物業稅的出臺需要一定過程，目前提高城鎮土地使用稅稅率既可以起到提高建設用地保有成本的目的，又簡便易行，便于操作。為此，《通知》明確要提高城鎮土地使用稅征收標準，擬在現行基礎上提高2倍，并嚴格控制減免稅范圍。

　　提高城鎮土地使用稅標準，可以有效提高城鎮土地使用稅收入在地方財政收入中的比重。據初步測算，標準提高后，全國城鎮土地使用稅收入將從2005年的137.3億元提高到400億元以上，不僅可以加大用地者的土地保有成本，促進集約節約用地，還可以增加地方財政收入，優化地方財政收入結構，促使城市政府立足于存量建設用地的有效利用，緩解城市規模擴張沖動。

　　《通知》提出的調控措施對地價水平會產生什么影響？

　　《通知》從調整利益機制入手，提出將社會保障費用納入征地補償安置費用，以及提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準等政策措施。這些措施的實施，將在一定程度上影響地價的構成和水平。

　　從當前地價構成看，取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、開發成本(幾通一平費用)和政府收益(相關稅費和土地純收益)，大體各占三分之一，其中的被征地農民的補償安置費明顯偏低。從一些試點城市的測算看，政策調整后，征地補償安置費大體要提高1倍，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價中的比重將有所下降。對地價水平的影響是：房地產用地出讓價格將基本持平(房地產用地是采用招標拍賣掛牌方式出讓，土地價格由市場決定)，工業用地的出讓價格將上漲40-60%，但也只是恢復到基準地價的水平(工業用地價格一般是成本價格，目前，按規定工業用地出讓最低價是按基準地價的70%確定的，各地工業用地實際出讓價比這還要低)。從這些試點城市的實際情況看，地價上漲的幅度是可以承受的。同時，工業用地價格適度提高，也可以從經濟上抑制工業用地過度擴張，有利于促進各地招商引資質量的提高。

　　為什么要建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度？

　　當前土地調控中的一個突出問題就是工業用地增速過快，除了投資拉動外，一個重要原因就是地區之間惡性競爭，競相壓低地價招商引資，一些地方為引進工業項目實行零地價甚至負地價政策。一方面造成國有土地收益大量流失，另一方面也助長了大量低水平重復建設。對此，《關于深化改革嚴格土地管理的決定》要求各省、自治區、直轄市人民政府要依照基準地價制訂并公布協議出讓土地最低價標準。但從實際情況看，一些地方為了方便招商引資而人為壓低最低價標準，甚至人為壓低基準地價，造成了新的區域不平衡。為解決這一問題，《通知》明確國家要建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，以遏止各地招商引資中競相壓低地價的惡性競爭行為。同時，這一制度，也有利于各地招商引資質量的提高，有利于地區之間產業的梯度轉移，有利于以工補農、以城促鄉、城鄉統籌的和諧社會的建立。

　　需要說明的是，國家要建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，并不是全國工業用地一個價格，而是要根據全國土地等級、基準地價水平等綜合平衡后分等級確定，在綜合平衡過程中，要充分體現國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要所確定的優化開發、重點開發、限制開發和禁止開發等不同主體功能區的土地利用政策，體現國家區域發展政策，由國土資源部統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準。工業用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。

　　同時，為保證最低價制度的嚴格實施，增強工業用地出讓的公開性，充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用，《通知》強調要規范工業用地出讓管理，明確工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準；低于最低價標準出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。(完)