工業(yè)用地價(jià)格將提高四至六成

　　從土地調(diào)控新政策看地價(jià)走勢(shì)——

　　工業(yè)用地價(jià)格將提高四至六成

　　房地產(chǎn)用地價(jià)格將基本持平

　　新華社北京9月12日電 (記者 張曉松) 隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的發(fā)布，新一輪土地調(diào)控措施正式出臺(tái)，土地“閘門”將進(jìn)一步收緊。受此影響，我國(guó)工業(yè)實(shí)際用地出讓價(jià)格將提高40%至60%，而房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平。國(guó)土資源部部長(zhǎng)孫文盛表示：“地價(jià)的變動(dòng)幅度是可以承受的。”

　　近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的加速發(fā)展，我國(guó)人均耕地已減少到1.4畝，還不到世界平均水平的40%。為了保障糧食安全，國(guó)家實(shí)行了“最嚴(yán)格的土地管理制度”，再加上

　　國(guó)土資源部部長(zhǎng)孫文盛日前通過(guò)新華社發(fā)表署名文章表示，這次土地調(diào)控新政策，又“將在一定程度上影響地價(jià)的構(gòu)成和水平”。

　　據(jù)孫文盛介紹，當(dāng)前我國(guó)地價(jià)主要由三個(gè)部分構(gòu)成：一是取得成本，這包括給予被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)，以及給予城鎮(zhèn)居民的拆遷費(fèi)用；二是開發(fā)成本，即幾通一平的費(fèi)用；三是政府收益，包括新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。

　　從這次出臺(tái)的土地調(diào)控政策看，以上各主要成本都將有所提高：一是提高了征地補(bǔ)償?shù)囊�求，將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不足部分由當(dāng)?shù)卣�府從�?guó)有土地有償使用收入中解決；二是提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)甘藏春日前在中國(guó)土地學(xué)會(huì)組織的有關(guān)專家座談會(huì)上透露了地價(jià)成本的預(yù)期增長(zhǎng)幅度。他說(shuō)：“如相關(guān)措施全面推開，征地補(bǔ)償安置費(fèi)將提高1倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)將提高1倍，城鎮(zhèn)土地使用稅將提高2倍，耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)也將有所提高。”

　　“這將對(duì)地價(jià)的影響有多大？我們進(jìn)行了測(cè)算，地價(jià)總水平將增長(zhǎng)1／3到1／2。但不同用途地價(jià)受到的影響也不盡相同，房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格將基本持平，工業(yè)實(shí)際用地的出讓價(jià)格將提高40%到60%，恢復(fù)到基準(zhǔn)地價(jià)的水平。”甘藏春說(shuō)。

　　為什么新政策對(duì)不同用途地價(jià)會(huì)產(chǎn)生不同的影響？記者采訪了國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人。這位負(fù)責(zé)人表示，目前房地產(chǎn)用地主要采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，土地價(jià)格由市場(chǎng)供求決定。在實(shí)際操作中，土地出讓價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本價(jià)，因此用地成本的提高不會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生太大影響。

　　“但就工業(yè)用地而言，情況則完全不同。目前，工業(yè)用地出讓最低價(jià)是按基準(zhǔn)地價(jià)的70%確定的，而在實(shí)際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價(jià)，甚至‘零地價(jià)’。因此，這次地價(jià)成本的提高，對(duì)工業(yè)用地價(jià)格影響較大。”這位負(fù)責(zé)人指出，今后統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使其不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，工業(yè)實(shí)際用地價(jià)格上漲已成定局。

　　在2001年，國(guó)土資源部先后在上海、南京、蘇州等19個(gè)城市組織開展了征地制度改革試點(diǎn)。“從一些試點(diǎn)城市的測(cè)算看，相關(guān)政策調(diào)整后，被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用提高，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價(jià)中的比重將有所下降，地價(jià)的變動(dòng)幅度是可以承受的。”孫文盛說(shuō)。

　　盡管這次政策調(diào)整從理論上講對(duì)房地產(chǎn)地價(jià)的影響不大，但有專家指出，在實(shí)際中還是會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。這是因?yàn)椋�土地調(diào)控新政策宗旨在于進(jìn)一步緊縮“地根”，這將從預(yù)期上減少新增建設(shè)用地供應(yīng)量。

　　中國(guó)人民大學(xué)教授嚴(yán)金明建議，各級(jí)地方政府要防止在對(duì)土地調(diào)控新政策的理解上出現(xiàn)偏差。在制訂土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要充分保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，避免在這一塊土地供應(yīng)上不增反降，給那些伺機(jī)抬高