存量土地格局發(fā)生變化 供應(yīng)土地難新增

　　嚴(yán)控新增用地

　　土地調(diào)控的目標(biāo)是嚴(yán)控新增用地。為此，“土地新政”提出了系列舉措。

　　這些具體政策的實(shí)施，不僅將極大地加重地方政府的責(zé)任，也將在一定程度上增加新增土地的成本，這將極大地打壓地方政府征地的欲望，進(jìn)而調(diào)整政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路。

　　針對(duì)一些地方通過(guò)修改土地利用總體規(guī)劃，化整為零批地，把審批權(quán)下放給地市的問(wèn)題，“新政”指出，要嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為，對(duì)通過(guò)調(diào)整土地利用總體規(guī)劃擅自改變基本農(nóng)田位置，以規(guī)避建設(shè)占用基本農(nóng)田應(yīng)依法上報(bào)國(guó)務(wù)院審批的，要追究有關(guān)人員的行政責(zé)任。

　　不少地方政府熱衷征地賣地，原因在于政府把土地看作財(cái)政收入的主要來(lái)源，以地生財(cái)，熱衷于經(jīng)營(yíng)土地、經(jīng)營(yíng)城市。對(duì)此，土地新政將重點(diǎn)調(diào)整分配機(jī)制，解決“土地財(cái)政”，要求將土地出讓總價(jià)款全額納入地方財(cái)政預(yù)算，繳入地方國(guó)庫(kù)，實(shí)行“收支兩條線”管理。

　　而且，土地出讓總價(jià)款必須首先足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障所需資金的不足，其余資金還應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以實(shí)現(xiàn)“切實(shí)保障被征農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)”的目標(biāo)。而對(duì)于未按期足額支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)而征占土地的，要追究有關(guān)人員的行政責(zé)任。

　　就目前出臺(tái)的“土地新政”，很難斷定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量的變化。但這次出臺(tái)的土地調(diào)控政策明確提出，要提高新增用地的成本，一句話————嚴(yán)控新增用地成為調(diào)控的重要目標(biāo)！如果真正控制住新增用地，那么存量土地就將是各地政府考慮的重要對(duì)象，而且不少地方都存在這種情況，今年6月以來(lái)，出臺(tái)的系列相關(guān)土地政策就劍指存量土地。

　　有鑒于此，土地新政出臺(tái)實(shí)施，可能在短期內(nèi)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)供地量產(chǎn)生一定影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)地看，絕大部分城市的年度供應(yīng)量會(huì)相對(duì)平穩(wěn)合理。

　　調(diào)控土地的重要目的，是保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)合理發(fā)展，而房地產(chǎn)關(guān)系千家萬(wàn)戶，其開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)合理與否，直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展以及房?jī)r(jià)的漲跌，因此各地政府肯定會(huì)通盤(pán)考慮，制定當(dāng)?shù)睾侠磉m量的土地供應(yīng)計(jì)劃。

　　土地格局發(fā)生改變

　　6月底，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社接受中央電視臺(tái)《決策者說(shuō)》欄目訪問(wèn)時(shí)說(shuō)：“

　　在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)商與個(gè)別地方政府合謀圈地，一直是一個(gè)怪胎和頑癥。有媒體報(bào)道，新一輪土地整頓中清理出一個(gè)驚人現(xiàn)象：許多地方的大量土地不是儲(chǔ)備在政府手里，而是囤積在開(kāi)發(fā)商手中。

　　土地新政既出，依法處理存量土地將是各地政府的重要舉措。2004年，國(guó)土部曾要求在8月31日之前清理逾期不開(kāi)發(fā)土地，被稱為“8·31大限”；2005年5月11日，七部委意見(jiàn)中，再次出現(xiàn)兩年不開(kāi)發(fā)的土地?zé)o償收回的規(guī)定；今年7月份的規(guī)定更明確———對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處理。

　　現(xiàn)在看來(lái)，對(duì)閑置土地，不可能再隱瞞不報(bào)，因?yàn)楦呔�度衛(wèi)星可以時(shí)刻監(jiān)控所有動(dòng)態(tài)，收回閑置土地，將成為各級(jí)政府的重要行動(dòng)，動(dòng)作將是空前的，將是一場(chǎng)利益與政策的巨大博弈，各地存量土地的利益格局勢(shì)必會(huì)發(fā)生重大改變。