濱海房地產投資價值凸現

　　○ 國家發改委投資研究所課題組

　　天津濱海新區憑借優良的區位優勢和既有基礎，繼深圳特區、浦東新區之后，得天眷顧，被中央政府確立為北方發展極。因而濱海新區在“十一五”期間無疑將是一片開發熱土，大量人口和資本資源會迅速涌入，特別是核心區域單位土地上的投資強度與投資密度，將達到全國范圍內前所未有的水平，從而會對不動產資產形成龐大需求，將為各種類型和實力規模的房地產商提供投資機會。

　　處于成長上升周期的

　　濱海新區住宅市場

　　濱海新區自1994年開始開發以來，房地產市場發展一直較慢。近年來，隨著濱海新區經濟的發展和濱海新區戰略地位的提升，天津市住宅市場在區域上正在發生一系列變化，濱海新區尤其是以塘沽區和開發區組成的核心區開始成為天津住宅市場中最活躍的區域。

　　2003年以前，塘沽及開發區的住宅市場發展緩慢，但隨著濱海新區醞釀納入和正式納入國家規劃，許多外地投資者紛紛到核心區置業投資，核心區住宅市場價格上漲較快。2002年時，塘沽區住宅價格基本保持在2200～2600元/平方米，開發區比塘沽區

房價約高1000元左右。2004年和2005年，外地購房置業者比例大幅度提高，推動核心區房價較快上漲，均價超過4000元/平方米，開發區均價達到6000元／平方米，一些較高檔項目的均價甚至已經達到7000元／平方米以上。如貽正嘉合、貽景花園、水域·未來城、歐美風情小鎮等項目，售價在4000～5000元/平方米；萬通新城國際2005年10月開盤價格5800元/平方米，目前均價達到6800元/平方米；伴景灣2005年9月開盤價格6600元/平方米，目前均價達到7400元/平方米，已超出了目前天津市中心城區大部分高端住宅的銷售價格。目前塘沽區、開發區在售、在建和準備啟動的項目達31個，總建筑面積約500萬平方米，這些項目中，中檔產品的起步價均在5200～5600元之間。

　　濱海新區地價水平10余年間上升數10倍，今日核心區域已達到每平方米2000元以上(按樓面地價算)，隨著濱海新區戰略規劃進一步落實，商務及居住土地資源稀缺性開始顯現，地價大幅提升，已是確定無疑的事。以塘沽為代表的濱海新區房地產開發用地均價，已遠高出天津全市均價。

　　大港區和漢沽區房地產市場發展相對較晚，但目前也呈現出快速發展的勢頭。漢沽區新住宅價格由2003年的1700～1800元/平方米左右上升到2004年的2300～2500元/平方米左右，2005年達到3000～3500元/平方米左右，與2年前相比房價幾乎翻了一番，目前個別樓盤的價格已達到4700～4800元/平方米。

　　大港區由于大型中央企業居多，居民家庭通過單位住房而擁有自住住房，商品住宅市場發展較慢，房價也較低，2003年前住宅價格在1600～2000元/平方米，2004年開始住宅價格上漲較快，達到2500～2600元/平方米，2005年由于改善型住房需求和投資型需求的快速增長，進一步推動大港房價的上漲，平均價格達到3500～4000元/平方米。

　　總體上看，目前，整個濱海新區住宅市場均價與整個天津市均價相比，還存在一定差距，大致相差300～500元/平方米左右。

　　濱海新區寫字樓市場

　　一般而言，第三產業中以金融保險、房地產、會展等為重點的現代服務業對寫字樓的需求最為直接。所以現代服務業的發達程度直接影響到寫字樓價格的高低。從全國30個省市的截面數據分析，寫字樓價格高低與人均現代服務業增加值之間的關系特征表現為：人均現代服務業增加值越高，當地的寫字樓銷售價格越高，但隨著現代服務業增加值的進一步增大，寫字樓價格的變化幅度趨緩。

　　將濱海新區納入全國范圍觀察，從數據上看，對應2005年濱海新區人均現代服務業增加值2496元，寫字樓價格應為6275元，而濱海新區寫字樓實際銷售價格4850元左右，表明目前價格偏低。

　　那么，是什么原因導致濱海新區寫字樓銷售價格偏低？

　　天津寫字樓銷售價格上升較緩，影響了濱海新區價格的上升。近年來，全國寫字樓價格指數從1999年的98.1迅速上升到2005年的107.2。相對于全國寫字樓價格持續上升的情況，天津寫字樓價格指數從1998年的99.6持續下降到2003年的96.1，直到2004年才又回升到101.3。與天津市寫字樓價格上升的速度較慢類似，濱海新區近年來寫字樓的價格上升也較緩慢。

　　2005年以來天津需求開始上升，但潛在供給也較大，寫字樓需求難以外溢到濱海新區。

　　寫字樓群的需求是由第三產業的發展支撐，而濱海新區經濟發展的主導力量是第二產業。“十五”期間濱海工業一直快速增長，第三產業發展緩慢，2005第三產業比重為31%，僅比1994年成立濱海新區時上升了1個百分點，不僅低于天津市41%的水平，也低于全國的平均水平33%，從而未能形成對寫字樓群的強勁需求。就第三產業內部而言，傳統服務業特征明顯，對寫字樓需求不強烈的交通倉儲占據24%，批發零售餐飲占據48%，二者之和高達72%；而具有現代服務業特征的金融業僅為1%，房地產業6%，其他行業21%，發展還很不充分。新興行業如信息、咨詢、文化等行業盡管有所發展，但比重還很低，尤其是金融保險業和房地產業近年來的比重仍不穩定，金融業在1998～2005年間有三年呈負增長。

　　商業用房市場

　　濱海新區商業地產起步較晚，目前已形成以解放路金街為主力商圈、洋貨市場商圈及泰達核心商圈為次級商圈的發展格局。

　　一般而言，商品零售總額直接體現某一地區商業經濟的發達程度。商業經濟越發達，對商業用房的需求就越高，從而推動商鋪價格上揚。

　　將濱海新區納入全國范圍觀察，從數據上看，2005年濱海新區人均消費品零售額1.375萬元，對應的商業用房價格水平應為7100元左右，但濱海新區商業用房實際銷售價格僅為5070元，價格明顯偏低。

　　未來濱海新區住宅市場

　　投資價值分析

　　目前，濱海新區住宅平均銷售價格總體上略低于全市平均價格。未來新區作為天津市的“雙核心”之一，其房地產市場將成為天津房地產市場的重點發展區域，平均房價將在“十一五”期間超過全市平均價格水平。

　　未來15年，濱海新區住宅均價水平將隨人均可支配收入增長而上升。此外，鑒于濱海新區已被納入國家發展規劃，伴隨其“第三發展極”地域功能的強化，也會引致相當規模的外部需求。因此，我們預計未來其住宅銷售均價水平增長情況如圖3。

　　到2010年濱海新區商品住宅均價將達到7000元/平方米左右，2006～2010年間年均漲幅在13.6%左右；到2015年濱海新區商品住宅均價將達到9200元/平方米左右，2010～2015年間年均漲幅在5.6%左右；到2020年濱海新區商品住宅均價將達到11500元/平方米左右，2015～2020年間年均漲幅在4.6%左右。

　　從未來住宅需求量增長情況看，一個城市的住房需求量在很大程度上決定于人口數量的多少。我們對未來天津及濱海新區住宅需求，主要以人口變化為依據進行預測。

　　經濟發展是吸納人口的主導因素。中央把推進濱海新區的開發開放納入國家總體發展戰略布局后，濱海新區將進入大規模投資建設的新高潮，經濟活力不斷增強，由此將帶來大量外來人員到濱海新區就業、創業。從現在起到2020年，濱海新區將進入一個外來人口快速增加的擴張期。根據濱海新區“十一五”規劃，2010年和2020年人口規模為180萬人和300萬人；本課題組根據人口變化的相關因素，預測2010年和2020年人口規模為192萬人和360萬人。

　　人口變動和居住面積改善帶來新增住宅需求，2005年新區人均住房建筑面積達到28平方米。按濱海新區目前經濟發展水平和前景，2010年新區人均住房面積將達到全市規劃人均35平方米的平均水平。2005～2010年間，人口增長和人均住宅面積改善帶來的新增住宅面積需求約為2300萬平方米；2010～2015年間，人口增長帶來的對新增住宅面積需求為2300萬平方米；2015～2020年間，人口增長帶來的對新增住宅面積需求為3000萬平方米。

　　除隨人口增長而來的住房增量需求外，城市住宅存量中每年會發生折舊需求，這里保守地按年度折舊2%推算，2005～2010年，住宅折舊需求約為440萬平方米；2010～2015年，住宅折舊需求為670萬平方米；2015～2020年間，住宅折舊需求為930萬平方米。

　　投資性需求是對濱海新區未來房地產市場前景看好、升值潛力大而進行的投資置業需求。投資需求在短期預測中是不容忽視的一塊需求內容。但在長期，由于投資或投機行為的價值最終實現于“在價格更高基礎上的未來居住需求”，因此，前面對未來實物量需求的長期預測中實際上已經包含了“滿足投資或投機行為價值實現”的需求。

　　綜合上述分析結果，未來濱海新區的住宅市場增量需求為：“十一五”期間增量需求總量為2700萬平方米左右；2011～2015年間增量需求總量為3000萬平方米左右；2016～2020年間總量為4000萬平方米左右。

　　濱海新區非住宅地產投資價值分析

　　濱海新區非住宅地產包括工業地產、寫字樓和商業用房。工業地產的開發和建設，90%以上都由工業企業自身完成，外部市場化的進程非常緩慢，所以本文主要分析寫字樓和商業用房的投資價值。

　　交通運輸是促進區域經濟發展的先決條件。濱海新區將在未來2～3年時間里投資100多億美元改善交通運輸條件。濱海新區的公交線路將由現在的53條發展至115條；新建公交場站32處；開工興建全長30公里的首條現代化有軌電車線路；同時還將修建京津之間146公里的第二條高速公路、115公里的京津城際客運鐵路專線。京津城際軌道交通工程已于2005年7月正式開工，預計2008年6月建成通車，屆時從天津到北京只需半小時。通過高速鐵路和高速公路的建設，將有力地促進商業地產的發展。

　　濱海新區寫字樓升值潛力預測

　　目前濱海新區現代服務業發展還很不充分，在第三產業中僅占到7%，我們預計到2010年現代服務業在第三產業中的比重上升到12%；到2015年上升到18%左右。隨著產業結構的調整，現代服務業基礎到2020年達到23%左右。與此相對應，2010年人均現代服務業增加值可能達到8400元，2015年達到19968元， 2020年達到39130元，具有推動濱海新區寫字樓價格逐步上升的潛在動力。

　　濱海新區商業用房升值潛力分析

　　2005年濱海新區人均商品零售額為1.38萬元，對應的商業用房理論價值應該在7086元，而目前僅僅5070元，商業用房價值被低估。

　　按照天津商業“十一五”規劃，未來天津社會消費品零售額將保持13%的年度增速，從數據上看，近年來濱海新區商品零售總額年均增長17%。我們假定濱海新區未來五年仍然保持前10年的增速，即 2005～2010年保持年均增長17%的速度，2010～2015保持14%的增速，2015～2020保持12%的增速，那么濱海新區社會消費品零售額將從2005年的206.5億增長到2010年的453億，2015年將達到871億，2020年將達到1536億元。那么人均消費品零售額從2005年的13767元增加到2010年的23580元，2015年達到33144元左右，2020年達到42674元，具有推動商業用房價格回歸的內在動力，商業用房市場有著相當大的發展空間和升值潛力。

　　根據預測，短期而言，由于濱海新區建設加快，商業用房的投資價值得到廣泛認可，其價格將會迅速提升，很快達到全國的趨勢線上，在2010年將達到每平米10500元。

　　長期而言，濱海新區將成功地成為環渤海的經濟中心，并逐步取代天津市區的核心地位。2020年積聚的人群達到360萬以上，商品零售額占到全天津的40%以上，人均商品零售額將增長為4.27萬元，其對應的理論價值達到17200元左右。

　　10年來濱海新區寫字樓和商業用房的價格均低于全國趨勢線，有著補漲的內在要求；由于目前天津市區寫字樓項目的大批上馬，潛在供給較為充足，所以短期內濱海新區寫字樓的投資價值來自于價格的合理回歸；而商業用房短期內的投資價值不但體現在價格的合理回歸，也體現在商業用房面積的迅速擴大。商業用房“十一五”期間將增加90萬平米，2010～2020年間將增加145萬平米。

　　我們預測隨著各種影響因素的變化，寫字樓和商業用房的價格在5年后基本穩定地沿著趨勢線變動；但在實際運行中，價格更可能會沿著趨勢線上下波動，特別是在近期，在補償性上漲需求和對濱海新區前景看好的情況下，市場力量可能會迅速抬升銷售價格，甚至躍升到趨勢線之上。

　　作為泰達開發區的延伸，西區的創建為泰達開發區創造了巨大的發展空間；與此同時，作為老牌開發區的泰達東區發展勢頭不減。濱海新區的開發將泰達開發區提升到更高的發展層次，而泰達開發區的一系列再造工程，無疑將為濱海新區的發展注入強勁動力……

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