秦虹：地產(chǎn)融資要讓投資者直接承擔(dān)金融風(fēng)險

　　專家建議用多種金融工具改變房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行和預(yù)售款局面

　　見習(xí)記者 趙霞 本報記者 賈林男

　　過去5年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但過分依賴銀行和預(yù)售款的局面沒有根本改變。在日前舉辦的“2006中美地產(chǎn)金融高峰論壇”上，建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹就表示，目前我國房地產(chǎn)融資渠道“異常單一”，她建議用多種金融工具疏導(dǎo)和引導(dǎo)投資，以化解正在積聚的金融風(fēng)險。

　　金融風(fēng)險日漸積聚

　　秦虹透露，過去5年里，房地產(chǎn)開發(fā)資金總規(guī)模迅速擴張。截至2005年年

　　底，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資已經(jīng)超過1.5萬億元，比2000年增長了兩倍，但開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)幾乎沒有發(fā)生變化。

　　“到目前為止，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的仍然是三大渠道：一個是銀行貸款，一個是預(yù)售款，第三個就是企業(yè)自籌。這三個資金來源占到企業(yè)資金來源的七成以上。”秦虹表示，這樣的結(jié)果就是金融風(fēng)險過分集中在銀行。

　　秦虹指出，

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展需要多元化的融資渠道，但房地產(chǎn)融資的多元化可能加大風(fēng)險。而值得注意的是，就在房產(chǎn)調(diào)控尚未結(jié)束，9月5日國家外匯管理局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，以及7月底6部委又發(fā)布“限外政策”的背景下，這位建設(shè)部官員表示出開放的態(tài)度：“防范投融資風(fēng)險的關(guān)鍵在于用多種金融工具疏導(dǎo)和引導(dǎo)投資，而不是簡單的禁止投資�！�

　　讓投資者直接承擔(dān)風(fēng)險

　　那么，如何解決房地產(chǎn)融資渠道多元化，同時在解決房地產(chǎn)開發(fā)的融資來源問題時有效地分散風(fēng)險？秦虹認(rèn)為，“最好的途徑就是通過建立起多元化分層次的房地產(chǎn)金融的市場體系，讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的市場化融資�！�

　　“建立各種房地產(chǎn)金融品種周轉(zhuǎn)的市場，普通投資者可以通過購買相關(guān)的金融產(chǎn)品，而不是直接購買住宅物業(yè)的方式直接進入市場，既能夠達到企業(yè)融資的目的，又可以達到投資房地產(chǎn)的投資愿望，這樣做既可以分散金融市場的風(fēng)險，又可以緩解投資需求對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的壓力，均衡房地產(chǎn)供求的關(guān)系，同時豐富房地產(chǎn)市場調(diào)控的工具�！鼻睾绫硎�。

　　“發(fā)展多元化融資渠道，應(yīng)該按照先易后難，逐步突破的原則推進�！彼�表示，房地產(chǎn)信托等融資方式是很好的渠道，這樣普通百姓就可以不提前透支購房，而是通過購買債券的方式進行投資，享受房地產(chǎn)升值所帶來的實惠，等到真正需要住房的時候再進行購房。這樣既解決了房地產(chǎn)資金的來源問題，減輕了銀行的風(fēng)險，又緩解了房地產(chǎn)供求關(guān)系。

　　此外，她還主張建立以養(yǎng)老基金或者與

養(yǎng)老保險基金相結(jié)合的基金或者債券，養(yǎng)老基金這種長期性的基金與住宅建設(shè)相比配，實現(xiàn)養(yǎng)老資金增值的同時，為房地產(chǎn)的建設(shè)提供資金渠道。

　　相關(guān)政策法規(guī)亟待完善

　　此外，秦虹還指出，發(fā)展與房地產(chǎn)金融有關(guān)的中介服務(wù)機構(gòu)，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融的體系還應(yīng)完善相關(guān)的政策法規(guī)。

　　“在個人和機構(gòu)投資者與房地產(chǎn)機構(gòu)之間需要有專設(shè)一個信托基金公司進行運作，這也是目前最為薄弱的。”

　　華遠集團的董事長任志強認(rèn)為，在房地產(chǎn)融資問題上，目前中國存在的最大問題是缺手段、缺法律。“中國的法律是延續(xù)的歐洲大陸法系，而

證券法是借鑒美國，所以我們在法律上經(jīng)常撞車�！�

　　秦虹也坦言，目前國內(nèi)的法律環(huán)境并不是太有利于房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資。房地產(chǎn)本身直接融資的控制比較嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資比較少。