特種用地令發展商舉棋不定

　　楊羚強 每日經濟新聞

　　“一號公告”中若干帶有菜場、養老院等特殊用途的地塊，引起部分投資機構的關注。

　　若干地塊明確特殊用途

　　“菜場造好后，政府會不會回購？”在浦東新區“一號公告”用地的答疑會上，很多發展商詢問，浦東新區唐鎮中心村104/1、104/2、104/3宗地塊上未來建造的菜場，將會被如何處置。有關部門的回復是：“不回購。菜場設置須符合相關規范要求，并不得用作其他用途。”

　　不只是浦東新區的唐鎮地塊，有意開發閔行顓橋地塊的發展商也發現，總面積14萬平方米的土地上，竟然還包括一個容積率0.5，占地面積1200平方米的托老所。而閔行房地部門近日也向《每日經濟新聞》表示，不會回購該托老所項目，建成后將由發展商經營。

　　而在“一號公告”出讓的土地中，已明確要開發商業、辦公、住宅以外的特殊用途物業用地，還包括嘉定東云街地塊，該項目土地用途不僅有辦公、商業和旅館等常規項目，還包括文化娛樂功能。

　　“文化設施、養老設施、菜場……，都屬于公建配套設施，原先政府部門撥財政收購，或要求發展商造好后，支付其開發成本。”一位有多年經驗的開發商表示。

　　而主管公共設施建設、規劃管理的相關政府部門知情人士則表示，對公建配套設施的管理正逐漸放松，往往是規定房屋的用途不能改變，而后由發展商自由處置這些配套設施。

　　上海市規劃局相關工作人員則介紹，在近幾年的土地拍賣中，很多公建配套項目都是由發展商自行處置，政府并不回購；如果政府確定某些土地上公建配套設施必須收歸國家使用，則這部分土地就不會轉讓給發展商。

　　開發風險難測

　　雖然，這些特種物業項目建成后由發展商經營，如果能辦出產證，還可以出售。不過發展商對投資、開發這一類物業卻態度謹慎。

　　上海三湘集團戰略投資部總經理張濤日前就向《每日經濟新聞》表示，在參加招投標時，掛拍這一類包含特種物業用地的綜合用地，發展商會衡量公建設施占整個項目建筑面積的比例，若比例過大，會考慮放棄開發物業。因為“不知道這些項目的市場前景，以往也沒有開發這類物業的經驗，擔心項目建成后沒有市場，還會占用企業較多資金，增加投資風險”。

　　持有這一觀點的發展商不在少數。信義不動產研究中心的李振宇介紹，“據我所知，上海唯一有一次公開銷售菜場物業的經歷，而且出售的是數年前就已建成的項目。托老所物業則從未賣過。文化娛樂項目目前市場還沒有看到過有關的產品，按照以前的物業分類方式應屬于其他用途項目。”

　　雖然如此，李振宇對菜場這一類物業仍然比較看好，他甚至覺得菜場用途地塊的售價，應該比周邊普通商鋪高一些。

　　此前，中房指數研究院研究總監毛治博士也表示，海外基金對托老所等養老物業，特別是一種被稱為“health care property(健康護理物業)”的市場前景十分看好，有意在上海投資這一類型的物業。