八巨頭豪賭新地王 地荒論彌漫上海灘

　　本報記者：王其明

　　向來以穩健著稱的金地，終于做了一回超級大黑馬。

　　9月6日，占地560畝的上海浦東花木地塊競投開標，總部設在深圳的金地以59.89億元奪得財務標頭名，此報價超出第二名近12億元，是投標低價27億元的2.2倍。

　　盡管開標后第一時間接受本報記者電話采訪的金地集團常務副總裁兼上海公司總經理趙漢忠堅持，其報價“是比較理性和科學的”，但當地不少業界人士仍為此瞠目結舌。

　　實際上，包括金地在內，共有八家內外資知名房企參與了對這幅上海新地王的最后爭奪，而且報價不同程度地高于外界原來的預期。

　　到底是什么原因，讓他們集體“瘋狂”？

　　60億買地：理性的“瘋狂”？

　　據了解，總建筑面積可達53萬平方米的花木地塊，在浦東內環附近，被公認為是位置極佳的住宅用地。同時它也是自去年1月以來，上海市區首次出讓的大幅住宅用地。

　　正因為如此，地塊一經推出就備受追捧，共有26家開發商購買了標書。經過初審，其中12家入圍。但開標前一天，即9月5日，和黃、萬科、保利及上海明泉決定放棄，金地、華潤、仁恒、星河灣、合生、新鴻基、中海及世茂等八大巨頭展開真正角逐，開標結果是金地以壓倒性的優勢先聲奪人(其余各家報價詳見附表)。

　　同樣來自廣東的合生此前認為，該地塊合理地價是30億元左右，但這次報價居然也接近40億元。合生集團副主席項斌對記者表示，他們作此決定“經過了深入研究”，不過他承認“沒想到金地會報這么高”。

　　他認為，目前花木地塊周邊

房價大約每平方米12000元，對開發商來說，項目樓面地價每平方米7000～8000元較為合適，若按現在近60億元的總地價計算，則樓面地價達到每平方米11300元，已與現樓價大致持平。

　　“但從浦西的經驗來看，內環附近的土地，光拆遷成本每畝都要兩三千萬元，現在這塊地即使以最高價成交，每畝地價還不到1100萬元，所以金地肯出這個錢，并非不可理解。”項斌補充說。

　　與那些更強悍的競爭對手相比，“黑馬”金地眼下的規模和實力，也讓人對其高舉高打的戰術有所保留。據不久前公布的業績報告顯示，今年上半年，該公司

房地產銷售總金額不到11億元(其中上海約為4億元)，2005年全年以房地產為核心的主營業務收入則為25.75億元，總資產剛剛超過66億元。

　　而根據花木地塊招標條件，中標者需即時支付首期20%的地價款，其余一年內必須付清。換言之，若金地勝出，無論是12億元的首付，還是余下限期交納的48億元，對他們來說，都不會是一件輕松的事。

　　但8月下旬荷蘭國際集團(ING)出資1.88億元，收購金地天津公司51%股權，雙方成為戰略合作伙伴一事，或者可為金地此次豪爽出手作一個注腳。有市場人士猜測，較早時金地已有向國際財團轉讓控股權的說法，不排除在強力“外援”做后盾的情況下，他們信心大增。何況一旦拿下眾人矚目的上海新地王，也可大大增加與海外投資機構合作談判的籌碼。

　　地荒論：開發商的魔咒？

　　雖然金地看來志在必得，但能否在10月底投標結果揭曉時順利勝出，仍受若干因素影響。

　　根據本次招標評分規則，地價將占總分50%，即50分，如報價達到參與企業平均報價的1.2倍，可得滿分(現在八家中只有金地達到這一標準)。此外，修建性規則設計項和可行性報告，分別占35分及10分，企業資質則占5分。

　　有熟悉土地招標程序的人士指出，修建性規則設計項是指投標方案能否最大限度滿足政府對招標地塊的規劃要求以及相關政策規定，它和可行性報告一樣，專家評分時主觀因素都很強。

　　“報價較高的華潤、仁恒及星河灣，價格分不會比金地低太多，還是很有機會后來居上的。”該人士稱。

　　明白了此中微妙的關系，這幅新地王最終花落誰家，也許能讓人窺見調控之后上海市政府方面土地出讓的基本思路：是價高者得，還是向更合心意的規劃設計方案傾斜？

　　拋開地塊競爭的勝負不論，如此豪華的競投陣容，還有出人意料的驚人報價，傳遞的信息就更豐富了。

　　“首先是大家都看好未來上海的樓市，愿意賭一賭，其次就是上海市場好久沒賣住宅用地，房企有點兒缺地了。”項斌說。

　　其實，早在去年年初占地270畝的上海新江灣城地塊出讓時，各大豪門競爭就異常慘烈。最后，合生的同門兄弟珠江投資擊退瑞安、招商、中海及凱德置地等對手，以近16億元一舉拿下這個當年上海住宅的“地王”。

　　由于各路大開發商爭搶，該地塊樓面地價達到每平方米6000元，在當時市場情況下，項目一期的開盤均價只是略高于每平方米1萬元，項斌稱“基本沒什么利潤”。

　　“一般來說，如今全國發展的大型房企，都不會太缺地，唯獨在上海市場是個例外。”中國指數研究院上海分院副院長陳晟說。

　　以金地為例，在上海現有4個項目，除其中一個占地2100畝之外，其他三個規模都不大，而且這三個開發周期均已接近三年，要繼續發展，大幅增加土地儲備是當務之急。

　　同樣來自深圳的萬科、中海、招商等也面臨類似景況。市場消息稱，近年大舉收購兼并同行的萬科，近期亦有意在上海故伎重施。至于和黃、凱德等外來大鱷急于購入住宅開發用地，并非什么秘密。

　　但陳晟分析認為，由于市場和政策等原因，未來一段時間上海住宅用地的供應仍將從緊，“地荒”看來依然是開發商心頭揮之不去的魔咒。