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住房置業(yè)擔保機構(gòu)是在我國個人住房貸款業(yè)務快速發(fā)展的過程中應運而生的，它對改善中低收入居民的居住條件和分散銀行的貸款風險起到了積極的作用。目前住房置業(yè)擔保機構(gòu)的業(yè)務主要在住房公積金領域，由該機構(gòu)擔保的住房公積金貸款在住房公積金貸款中占了相當?shù)谋戎亍奈覀儗ξ鞑磕呈鞘心匙》恐脴I(yè)擔保公司的調(diào)查來看，2005年由該公司擔保的公積金貸款占當年全部公積金貸款的63.92%，公積金擔保貸款余額占全部公積金貸款余額的60.4%。但由于外部和內(nèi)部的各種原因，住房置業(yè)擔保機構(gòu)運作中存在著各種問題，影響到
住房公積金貸款的安全。下面結(jié)合調(diào)查的情況并以該擔保公司為例淺議住房置業(yè)擔保機構(gòu)在運作中面臨的風險及應采取的對策。
一、制度風險。是指由于國家的法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全給住房置業(yè)擔保機構(gòu)帶來的風險。
（一）法律法規(guī)不健全、不協(xié)調(diào)。法律法規(guī)是企業(yè)經(jīng)營不可或缺的外部環(huán)境，其健全與否關(guān)系到企業(yè)的持續(xù)健康快速地發(fā)展，從我們調(diào)查的情況看，由于法律法規(guī)不健全甚至相互抵觸，影響到住房置業(yè)擔保業(yè)務的發(fā)展。
一是法律法規(guī)不健全。目前關(guān)于住房置業(yè)擔保機構(gòu)從事公積金貸款方面的法律法規(guī)甚少，基本上參照了金融機構(gòu)的貸款管理辦法。較為明確的是2000年建設部、人民銀行發(fā)布的《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》（以下簡稱試行辦法），但試行辦法還有很多不完善的地方，比如保證金的提留比例由貸款人與住房置業(yè)擔保機構(gòu)協(xié)商確定；擔保風險基金由住房置業(yè)擔保機構(gòu)按照章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，但是稅前提取，還是稅后提取？按什么比例提取？風險基金怎么支配等都沒有明確的規(guī)定，因而不具有強制性和可操作性。
二是法律法規(guī)不協(xié)調(diào)。目前住房置業(yè)擔保機構(gòu)屬于非金融行業(yè)，而財政部2006年1月1日施行的《擔保企業(yè)會計核算辦法》規(guī)定：擔保企業(yè)應按照《金融企業(yè)會計制度》規(guī)定的一般原則和本辦法的要求，進行會計核算。又如，2004年6月1日最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，加強了對房屋買受人（即購房貸款人）的保護，確定了購房合同與借款合同效力的關(guān)聯(lián)性，即房屋買賣合同無效、解除或被撤消均可導致商品房擔保貸款合同的解除。
（二）缺乏統(tǒng)一的內(nèi)部控制制度。首先在會計核算方面，2006年以前對住房擔保業(yè)務沒有一個統(tǒng)一的會計核算辦法，各地住房置業(yè)擔保機構(gòu)按照各自的情況進行會計核算，造成有些業(yè)務核算不明晰。如該擔保機構(gòu)按借款余額的一定比例提取的擔保保證金在核算中沒有對應的會計科目。其次，在業(yè)務操作方面，現(xiàn)在各地在運作模式、業(yè)務體系、操作規(guī)范以及擔保貸款的管理和核算系統(tǒng)上都不同，不僅浪費的資源，而且一定程度上影響了住房貸款擔保業(yè)務的快速健康發(fā)展。
（三）缺乏有效的公積金貸款保障機制。目前住房置業(yè)擔保機構(gòu)對逾期貸款主要是通過電話或上門催收的方式，盡管試行辦法規(guī)定住房置業(yè)擔保機構(gòu)在借款人到期不能償還本息時，有權(quán)對借款人反擔保的房屋行使處置權(quán)，但是在處置借款人的房屋后如何安置借款人是一大問題，弄不好會影響社會穩(wěn)定。
二、經(jīng)營風險。是指由于外部環(huán)境變化和內(nèi)部經(jīng)營活動中的失誤及管理上的漏洞等原因使住房置業(yè)擔保機構(gòu)出現(xiàn)損失的可能性。主要體現(xiàn)在以下幾方面：
一是注冊資金的組成不合規(guī)。試行辦法規(guī)定，住房置業(yè)擔保機構(gòu)的實有資本以政府預算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主，同時規(guī)定住房置業(yè)擔保機構(gòu)擔保貸款余額的總額不得超過其實有資本的30倍，超過30倍的，應當追加實有資本。我們在調(diào)查中了解到，該擔保公司現(xiàn)在的大股東是某中小企業(yè)信用擔保公司，占總股本的74%，沒有政府的預算資助和資產(chǎn)劃撥，2005年末的擔保貸款余額是其實有資本的26.3倍，存在潛在的風險。
二是違規(guī)出借資金。試行辦法規(guī)定，住房置業(yè)擔保機構(gòu)只能從事住房置業(yè)擔保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務（房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務除外），不得經(jīng)營財政信用業(yè)務、金融業(yè)務等其他業(yè)務。還規(guī)定，住房置業(yè)擔保機構(gòu)應當按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取擔保風險基金，專戶存儲，不得挪用。該公司2005年將收取的開發(fā)商房地產(chǎn)押金、實收資本和擔保風險基金4850萬元借給某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、某國有資產(chǎn)經(jīng)營公司等4家關(guān)聯(lián)單位，收取某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司資金占用費29.63萬元，占用時間最長的1年多，最短的10天，至今尚有600萬元未能收回。雖然上述款項大部分已收回，但這部分資金一定程度上違反了試行辦法的規(guī)定，是變相為他人融資的行為。
三、道德風險。是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)在經(jīng)營活動中為最大限度地增進自身利益時做出不利于他人的行動。住房置業(yè)擔保機構(gòu)賴以生存的基礎是被擔保人支付的擔保費，我們調(diào)查中得知，一筆20萬元10年期的公積金貸款被擔保人要向住房置業(yè)擔保機構(gòu)交納擔保費用2200元。由于住房置業(yè)擔保機構(gòu)是一個盈利性組織，其目標是自身利益的最大化，因此業(yè)務員在營銷時往往宣稱住房置業(yè)擔保機構(gòu)和公積金中心是一個單位，如果不履行擔保手續(xù)就辦不成公積金貸款，給人以誤導。同時，我們也發(fā)現(xiàn)由該擔保公司擔保的公積金貸款有4對夫妻屬于重復貸款，其中1位還是該公司的負責人。
針對目前住房置業(yè)擔保機構(gòu)存在的問題，可以從以下幾方面著手加以完善：
（一）統(tǒng)一運作規(guī)范。要做到四個統(tǒng)一：統(tǒng)一運作模式，統(tǒng)一業(yè)務體系，統(tǒng)一操作規(guī)范，統(tǒng)一擔保貸款管理系統(tǒng)和核算系統(tǒng)。在此情況下各地結(jié)合自身的實際情況，有針對性地開展工作。
（二）完善內(nèi)部風險控制制度。由于住房置業(yè)擔保機構(gòu)為借款人擔保的期限長達二三十年，盡管當前出現(xiàn)的擔保逾期只是極個別的，但隨著擔保時間的延長，潛在的風險將隨著時間的推移逐步暴露出來。國際經(jīng)驗表明，住房貸款違約高峰期大約出現(xiàn)在貸款后的3至8年，為了切實規(guī)避風險，應從以下幾方面著手。一是建立風險控制機制、風險監(jiān)控指標和預警系統(tǒng)，建立和完善住房置業(yè)擔保機構(gòu)風險準備金制度、會計核算制度、信息披露制度等；二是對擔保保證金存入各銀行的比例、擔保風險基金的提取方式以及如何使用應加以明確；三是因擔保業(yè)務的政策性較強，應建立以政府信用為后盾的住房置業(yè)擔保體系，在住房置業(yè)擔保機構(gòu)的注冊資本中應有政府預算資助部分。
（三）加強對住房置業(yè)擔保機構(gòu)的監(jiān)管。國家應明確住房置業(yè)擔保機構(gòu)的性質(zhì)，確定監(jiān)管方和被監(jiān)管方的責權(quán)，使監(jiān)管有法可依，同時建立責任追究制度，從制度上防范擔保貸款的風險。
（四）建立再擔保體系。由于風險是客觀存在的，除了確立統(tǒng)一的規(guī)范，完善內(nèi)部控制制度，加強監(jiān)管外，還應該防止由于不可抗拒的因素引發(fā)的風險，因此應對公積金擔保貸款進行再擔保，分散擔保風險。
（五）修建適當?shù)慕?jīng)濟適用廉租周轉(zhuǎn)房。由政府劃撥專門土地，修建經(jīng)濟實用的廉租周轉(zhuǎn)用房，在住房置業(yè)擔保機構(gòu)對借款人反擔保的房屋行使處置權(quán)時，則可利用廉租住房安置借款者，保證社會穩(wěn)定。（作者：審計署駐蘭州特派辦 李蘭雄）
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