揭秘開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惡招：拖延領(lǐng)證 大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)

　　9月6日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、工商總局宣布，將聯(lián)合在全國(guó)范圍內(nèi)集中開(kāi)展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，捂盤(pán)惜售、囤積房源等惡意炒作行為在內(nèi)的六類違法違規(guī)行為將成為此次整治行動(dòng)的重點(diǎn)打擊對(duì)象。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在“拿到預(yù)售許可證10天后必須開(kāi)盤(pán)”的硬性規(guī)定下，仍不排除有開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，以變相捂盤(pán)來(lái)規(guī)避政策。所以，購(gòu)房者應(yīng)看清開(kāi)發(fā)商各種變相捂盤(pán)的手段，不要盲目出手。

　　“其實(shí)現(xiàn)階段有些捂盤(pán)開(kāi)發(fā)商追求的并不是價(jià)格的上漲，而是一種規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的方式。”7日，上海荒島房地產(chǎn)工作室市場(chǎng)總監(jiān)馮偉指出，如今最常見(jiàn)的捂盤(pán)手段就是分批分次的領(lǐng)取預(yù)售許可證，這樣開(kāi)發(fā)商可以主動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售節(jié)奏，政策一有變動(dòng)就可調(diào)整銷售價(jià)格，隨變化滿足市場(chǎng)需求。“當(dāng)然目前也不乏有一些故意捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。”馮偉表示目前市場(chǎng)上的捂盤(pán)手段無(wú)外乎以下四種。

　　手段一：晚領(lǐng)證分批拿

　　開(kāi)發(fā)商盡可能的拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批的拿證，這是開(kāi)發(fā)商想拉長(zhǎng)銷售周期最直接的方法，一般來(lái)說(shuō)這種手段只能用在短期捂盤(pán)上。盡可能晚領(lǐng)證，為樓盤(pán)爭(zhēng)取更多的宣傳和前期

房?jī)r(jià)市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)搞一些客戶聯(lián)誼會(huì)來(lái)試探市場(chǎng)，看看客戶到底能承擔(dān)什么樣的房?jī)r(jià)；分次分批拿證，開(kāi)發(fā)商可以將一個(gè)項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先變現(xiàn)，待市道轉(zhuǎn)好后再拿出自己的精品房源賣個(gè)好價(jià)錢。

　　手段二：大幅提高開(kāi)盤(pán)售價(jià)

　　開(kāi)發(fā)商脫離市場(chǎng)均價(jià)，大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人應(yīng)價(jià)，變相拉長(zhǎng)銷售周期，這是最典型的惡意捂盤(pán)行為。這類開(kāi)發(fā)商一般實(shí)力較強(qiáng)，而且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在土地稀缺的黃金地段，樓盤(pán)品質(zhì)也較高，由于項(xiàng)目所在區(qū)域土地稀缺，這類開(kāi)發(fā)商堅(jiān)信今后該項(xiàng)目的升值潛力，這是典型的抬高房?jī)r(jià)行為。對(duì)于想長(zhǎng)期捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種手段“效果很好”。

　　手段三：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租

　　開(kāi)發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租(一般都限制租賃期限)，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價(jià)出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準(zhǔn)長(zhǎng)線投資客。這種變相捂盤(pán)方式不但可以延長(zhǎng)銷售周期，而且還可以拿租金來(lái)償還銀行利息。

　　這種捂盤(pán)項(xiàng)目一般都是品質(zhì)較好、租金水平較高的樓盤(pán)，以

豪宅、別墅居多，一般這類開(kāi)發(fā)商會(huì)銷售一部分房源來(lái)探路，如果勢(shì)頭很好便乘勝追擊；如果需求下降，銷售放緩，就把后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，這樣租金不但可以償還利息，還可以支付這些物業(yè)的折舊費(fèi)用。

　　手段四：謊稱進(jìn)入尾盤(pán)期

　　有些樓盤(pán)，如果你親自去售樓處詢問(wèn)，工作人員會(huì)告訴你只剩幾套大房型，前提是你要買小房型；如果你要買大房型，他則會(huì)告訴你只有幾套小房型可以選擇。但是如果你查詢網(wǎng)上

房地產(chǎn)，則會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目還有兩三百套未售出。

　　這些樓盤(pán)一般會(huì)分批分次低調(diào)開(kāi)盤(pán)，不做媒體宣傳。但其捂盤(pán)動(dòng)機(jī)還是很明顯，馮偉表示，這不是一種很高明的捂盤(pán)手段，因?yàn)槿缃竦馁?gòu)房者在購(gòu)房前都會(huì)做足功課，查詢網(wǎng)上備案系統(tǒng)是最基本的程序。(董琳霞)