土地調(diào)控：當(dāng)心有人惡意抬房價(jià) 再炒地荒論

　　專家學(xué)者提醒警惕開發(fā)商把房價(jià)上漲歸因于國家嚴(yán)把土地“閘門”，再炒“地荒論”

　　《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》日前通過新華社全文播發(fā)后，引起社會廣泛關(guān)注。新的土地調(diào)控政策指向何方？它將對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么樣的影響？記者就此采訪了相關(guān)專家學(xué)者。 

　　將加大對土地違法違規(guī)行為的查處力度

　　通知要求國家土地督察機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對地方人民政府土地管理行為的監(jiān)督檢查，對違法違規(guī)問題要及時(shí)提出糾正或整改意見，對糾正整改不力的要責(zé)令限期糾正整改，糾正整改期間暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。

　　將統(tǒng)一制訂工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)這一通知的有關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　地方政府對土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)

　　根據(jù)這一通知的有關(guān)規(guī)定，新增建設(shè)用地控制指標(biāo)(包括占用農(nóng)用地和未利用地)將納入土地利用年度計(jì)劃，以實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年度計(jì)劃考核、土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)；實(shí)際用地超過計(jì)劃的，扣減下一年度相應(yīng)的計(jì)劃指標(biāo)。

　　國家將提高建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　通知規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙?shí)際新增建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。

　　“以租代征”非法占地行為被明令禁止

　　通知指出，凡未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為。要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

　　濫占土地之風(fēng)將有所收斂

　　“國務(wù)院通知發(fā)出后，濫占土地之風(fēng)將有所收斂。但要從根本上抑制各地的用地沖動，還需要進(jìn)一步完善相關(guān)體制和機(jī)制。”全國政協(xié)委員、

　　自1986年黨中央、國務(wù)院聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地管理制止亂占耕地的通知》以來，嚴(yán)格土地管理、禁止亂占耕地一直是我國土地管理工作的主題。但是，20年來，盡管中央三令五申，濫占土地之風(fēng)卻屢禁不止，甚至一些本該負(fù)有監(jiān)管責(zé)任的地方政府也成了土地違法的主體。

　　談到這一點(diǎn)，劉文甲感到“心里很不是滋味”。他說：“濫占土地的責(zé)任主要在各級地方政府身上，其根源就是一個‘錢’字。一些地方政府把土地看作財(cái)政收入的主要來源，或者越權(quán)批地，默許、支持違法用地；或者越位去做市場主體，親自上陣抓錢。”

　　據(jù)劉文甲估算，當(dāng)前土地交易的利潤率接近250%。這也就是當(dāng)前有些地方政府熱衷于經(jīng)營土地，而不履行監(jiān)管職責(zé)，致使濫占土地之風(fēng)屢禁不止的主要原因。

　　這次出臺的土地調(diào)控新政，進(jìn)一步明確了地方政府在土地管理和耕地保護(hù)方面的責(zé)任，今后出了問題將直接追究有關(guān)地方負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；同時(shí)，將國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方財(cái)政預(yù)算，以遏制地方政府盲目擴(kuò)大征地規(guī)模的沖動。劉文甲認(rèn)為，上述措施標(biāo)本兼治，有利于抑制地方政府濫占土地之風(fēng)。

　　但劉文甲也有所擔(dān)憂：“目前，關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的價(jià)值，如耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地后成倍增長的那部分價(jià)值，究竟歸誰所有，如何分配，還沒有在政策上得以體現(xiàn)，目前這部分價(jià)值基本上都被地方政府無償占有了。這個問題不解決，地方政府的違法占地行為仍然有利可圖，其占地沖動還不能從根本上得到遏制。”

　　此外，從以往經(jīng)驗(yàn)看，在新舊政策過渡、銜接階段，往往會出現(xiàn)突擊批地、先行圈占等現(xiàn)象，使土地調(diào)控新政的影響力大打折扣。有關(guān)專家提出，這也應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門的高度警惕，及時(shí)采取相應(yīng)措施，防患于未然。

　　對投資的影響既表現(xiàn)在速度上也表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上

　　中央一直認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的一個突出問題，是固定資產(chǎn)投資增速過快。這個問題不解決，就會增大經(jīng)濟(jì)波動的風(fēng)險(xiǎn)，危害經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。而從實(shí)際情況看，固定資產(chǎn)投資增長過快，特別是一些低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目能夠上馬，一個重要原因就是土地“閘門”沒能真正把住。

　　因此，強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)把土地‘閘門’”的土地調(diào)控新政一經(jīng)出臺，就被認(rèn)為是中央防止固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展的重要舉措。

　　“正在高位運(yùn)行的投資增速不會一下子降下去。”中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長王建表示，“對于新政策，方方面面都需要有一個適應(yīng)過程，再加上各地手頭仍有一些土地儲備，投資增速只會在慣性作用下逐漸放緩。”

　　王建認(rèn)為，相對于投資增長速度，土地調(diào)控新政對投資結(jié)構(gòu)的影響更值得關(guān)注。隨著土地“閘門”進(jìn)一步收緊，土地資源將更加稀缺，項(xiàng)目“落地”也會更難，各地在選擇投資項(xiàng)目時(shí)將優(yōu)先考慮那些占地規(guī)模小、土地利用率高、投資回報(bào)快而利潤豐厚的項(xiàng)目，想方設(shè)法用更少的土地獲得更多的收益。

　　“改革開放后的20多年間，土地對于經(jīng)濟(jì)增長的‘瓶頸’制約作用從未像今天這樣嚴(yán)重。”王建指出，從長遠(yuǎn)看，土地問題關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展，以及國家的長治久安；從近期看，直接關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。因此，土地調(diào)控政策對于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響將是十分長遠(yuǎn)的，其實(shí)施效果也有待時(shí)間檢驗(yàn)。

　　警惕房地產(chǎn)商再炒“地荒論”

　　新出臺的土地調(diào)控政策突出了一個“嚴(yán)”字，那么它對公眾十分關(guān)注的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么影響呢？

　　來自中國人民大學(xué)的土地管理學(xué)專家嚴(yán)金明教授認(rèn)為，國務(wù)院通知強(qiáng)調(diào)的是對土地的調(diào)控，并沒有直接涉及房地產(chǎn)問題，雖然提出從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，但房地產(chǎn)用地只是建設(shè)用地的一部分。因此，從新政策本身并不能看出其對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生什么直接作用。

　　“要說對房地產(chǎn)市場的影響，國務(wù)院通知提出，要規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，這些將有利于進(jìn)一步規(guī)范土地市場，從而也會間接地對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用。”

　　談到嚴(yán)把土地“閘門”對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，嚴(yán)金明表示，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的因素之一，但不是決定性因素；而房價(jià)雖然從理論上會受到地價(jià)變化的影響，但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個城市某個地段的房價(jià)，來決定出多高的價(jià)錢收購?fù)恋夭艅澦恪�從這個意義上講，房價(jià)最終還是由供求關(guān)系決定。

　　“我們一定要警惕房地產(chǎn)開發(fā)商利用新政策的出臺再次拋出所謂‘地荒論’，把房地產(chǎn)價(jià)格上漲歸因于國家嚴(yán)把土地‘閘門’，甚至利用國家土地調(diào)控政策的變化惡意抬高房價(jià)。”嚴(yán)金明指出，這次土地調(diào)控雖然強(qiáng)調(diào)一個“嚴(yán)”字，卻并不意味著減少土地供應(yīng)，更不意味著減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

　　根據(jù)今年5月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，各級城市人民政府要科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)。嚴(yán)金明指出，迄今為止，上述政策沒有變，中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、控制住房價(jià)格過快上漲的決心也沒有變。

　　嚴(yán)金明提醒各級地方政府，要防止在對土地調(diào)控新政的理解上出現(xiàn)偏差，在制訂土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，一定要充分保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，避免在這一塊土地供應(yīng)上不增反降、給那些伺機(jī)抬高房價(jià)的開發(fā)商以借口。(新華社北京9月6日電 記者 張曉松)