購房外匯管理新規出臺 京滬深調控細則可能松動

　　購房外匯管理新規未涉二手房

　　□本報記者 于兵兵

　　日前公布的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》令外資進入房地產的規范限制進入實質性操作階段。但是，業內人士指出，外匯管理新規中沒有提及關于外資購買二手房的外匯管理流程。“這一信號要么是給二手房交易一個緩沖的出口，要么是因為技術上較難實現。”中原地產法律按揭部總監羅亞東認為。

　　羅亞東稱，一直以來，除了購買一手房外，大量外資購房，尤其是機構購房，多是二手市場的存量房源。出售方為原房產的產權人，即“房東”。“這種自然人對自然人的行為本質增加了監管和控制的難度。”市場研究人士表示，作為監管部門，外匯管理局無法要求每一筆二手房的購房款全部劃入房東人民幣賬戶。由此，個人與個人之間通過現金方式交易二手房的情況仍難以控制。

　　另外，二手房交易只有產權過戶，不涉及預售登記，這也增加了監管的難度。從預售登記到辦理結匯可以允許有較長時間，但是二手房整個交易時間只有20多天，在過戶到下家之前完成結匯是有難度的。

　　根據七月下旬六部委171號文(即《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》)，對于外資購二手房的監管似乎還可以通過交易中心完成。171號文件稱，符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房須持有效證明到土地和房地產部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續。房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記。

　　“這是否意味著不符合自住性質的二手房交易可以在產權過戶環節受到審查，目前仍沒有明確的說法。”業內人士稱。

　　看來，樓市限外政策的真正執行還有待地方細則的進一步明確。“一句話，地方細則一日未出，市場還一切如常。”一位資深地產經紀表示。

 　 京滬深“住房結構比例”細則或松動

　　6月1日前的招拍掛項目可能不受90平方米以下70%以上比例限制

　　事關未來住宅供應結構的“90平方米”以及“70%比例”政策可能在大部分一線城市有所松動。

　　雖然官方表態未出，但是北京、深圳、上海等地房地產市場均開始流傳政策松動的消息，主要說法是，“新住宅建設項目中90平方米以下小戶型占比須達到70%以上”的新政僅適用2006年6月1日后出讓的住宅用地項目，而之前的招拍掛項目即便沒有拿到項目施工許可證，也可以排除在規定要求之外，按原土地出讓合同的約定執行。

　　“這一說法受到了大量房地產開發企業的抵制。”一位總部在深圳的房地產開發商稱。也有業內專家表示，嚴格意義上說，這種做法涉嫌違背市場公平原則。也許是基于上述市場反響，近日，深圳房地產市場部分業內人士透露，最新的規定或更改為2006年6月1日前已經獲各項審批但未實際動工的，按原控制規劃標準執行。另據了解，2006年深圳市計劃住宅用地18塊，用地面積共102.4公頃。全部按小戶型占比70%的要求執行。

　　以新地塊出讓充抵70%要求的還有上海。在近期上海公開掛牌出讓的20幅土地中，幾乎全部地塊要求結構比例滿足“90平方米以下70%以上”的要求，甚至有部分地塊要求小戶型占比達到80%以上，但是地塊位置多處于外環以外。“內環50%，中環70%，外環74%”的上海結構細則正被眾多市場人士證實。

　　而北京的消息是，2004年8·31大限之前的招拍掛項目，即便目前沒有動工，也不受新政影響。“兩年前，為了在招拍掛大限前搶到土地，大量開發商盲目拿地，并未做好前期考查，致使目前仍有一半以上的土地沒有開發。”一位北京房地產業內人士介紹，如果按新政執行，這些土地或都需要更改規劃。

　　對于以上信息，記者從北京市建委、上海市房地局等官方口徑得到的答復是，目前相關政策都尚未進入可披露階段，對于市場傳聞不予回復。

　　昨天是《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》公布的第一天，眾多房地產中介機構、金融服務機構、外資開發商緊急開會，討論新政的影響和對策。“有一點是可以肯定的，通過外匯環節的管理，部分外資買房的資金鏈流程將被改變，所有項目都需要暫時先掏錢再融資，那種僅以外債買房產的做法就此受到限制。”中原地產相關人士表示。

　　據了解，此前有部分以炒房或匯率套利為目的的境外中小基金，是運用先借外債再買房買地的模式實現無本套利的。具體流程為，先以境外公司名義在境內談好項目或看好房產，從境外融得外債或投資資金，匯入境內后買地買房。一旦匯率獲益超過融資成本，外資則不惜制造壞賬。

　　而根據外匯新規，無論是購買房產，還是購買股權，先付款再境外融資成為統一標準。

　　購房環節，《通知》規定外資買房的入匯結匯條件有若干項，其中之一是需要先取得房地產主管部門出具的所購

商品房預售合同登記備案證明，“而預售合同備案的前提是至少有30%以上的購房款已經支付。”分析人士稱，這標志著外資需要在外匯進入之前要先準備一定的首付資金。“很少有開發商愿意在一分錢沒收的情況下簽訂預售合同，進行網上預售備案，幫助外資度過前期的巨大資金壓力。”市場人士表示。

　　股權收購方面，新政要求：境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。工商管理部門也進而無法進行股權變更登記。“這些規定的本意都很簡單，將外資的自有資金要求提高，先付錢，至少先付一部分錢，再允許境外融資。”仲量聯行中國區董事陳立民表示。

　　顯然，未來受影響最大的將是資金實力不強的中小基金，或“快進快出”套利目的明顯的境外資本。

　　另外，境外機構和境外個人在購房條件中又有不同，其中境外機構購房需要另外出具自住或自用的書面承諾。“如果一旦發現境外機構在此環節有偽承諾，其企業誠信紀錄將受到影響，并進而影響其它的境內投資項目談判。”中原地產法律與按揭部總監羅亞冬表示。