集資建房有令不止 部門(mén)牟利花樣翻新

　　變“集資建房”為“市場(chǎng)化運(yùn)作”，轉(zhuǎn)“低價(jià)房”為“團(tuán)購(gòu)折扣房”、從“政府搬遷”中謀求“部門(mén)終極利益”……這是三部委明令禁止黨政機(jī)關(guān)“集資建房”之后，一些地方黨政機(jī)關(guān)和部委廳局采取的應(yīng)對(duì)措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“集資建房”禁令滯后于地方政府“部門(mén)牟利”的事實(shí)毋庸置疑，問(wèn)題的關(guān)鍵在于：在大片土地已經(jīng)被部門(mén)牟利行為獲取后，如何在“亡羊”之后采取最適當(dāng)?shù)姆绞絹?lái)“補(bǔ)牢”，從而遏制地方政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)打集資建房“擦邊球”的可能。

　　“三部委‘禁令’并未讓我們傷筋動(dòng)骨，地方政府早就運(yùn)行了兩年多，該拿到的房子早就拿到手了。”就在三部委“集資建房”禁令出臺(tái)公布前，廣西建設(shè)部門(mén)的一位負(fù)責(zé)人坦率地說(shuō)。

　　這位建設(shè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人承認(rèn)，“市場(chǎng)化運(yùn)作‘第二套房子’”早在2003年下半年就已經(jīng)有相關(guān)文件出臺(tái)，由于“集資建房”的口子早就被堵死，盡管大家都不會(huì)在公開(kāi)場(chǎng)合承認(rèn)，但私下里都認(rèn)定“市場(chǎng)化運(yùn)作”就是“集資建房”。

　　在三部委“禁令”出臺(tái)后，就不斷有新聞媒體“曝光”各地“集資建房”的情況。如集資建房較為嚴(yán)重的長(zhǎng)春市，從1994年到2004年10年間，符合集資建房手續(xù)的集資房面積共273萬(wàn)平方米，超過(guò)開(kāi)發(fā)面積的10%，但是實(shí)際上這個(gè)比例可能高達(dá)40%。

　　記者在江西采訪時(shí)，一位不愿透露名字的廳局級(jí)官員告訴記者，江西某地政府2000年7月開(kāi)始籌劃搬遷政府新址，在城郊一帶建設(shè)新區(qū)，當(dāng)年底就在新區(qū)新建2000多套住房，以“市場(chǎng)化運(yùn)作”的旗號(hào)來(lái)解決市直機(jī)關(guān)工作人員住房問(wèn)題。但房屋直到2004年底才全部建好，市場(chǎng)價(jià)格是1800元/平方米至2000元/平方米。而同期新區(qū)周邊地區(qū)

　　熟悉商品房運(yùn)作規(guī)律的業(yè)內(nèi)人士姜遼海透露，這類做法在中西部省會(huì)城市中屢見(jiàn)不鮮，短短二三年時(shí)間，政府就與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手抬高了二至三倍的土地價(jià)格，看似“市場(chǎng)化”運(yùn)作的背后，實(shí)際上是將行政權(quán)力與牟取部門(mén)利益進(jìn)行了交易。

　　在東北、華南、華中擁有多家房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的吳玉斌認(rèn)為，長(zhǎng)春的現(xiàn)象不是個(gè)案，而是地方各級(jí)政府和部門(mén)普遍存在的情況。“凡是有權(quán)有錢(qián)的單位都在蓋房子，比如公檢法、稅務(wù)局、銀行、大學(xué)、大企業(yè)……”

　　記者近日對(duì)熱點(diǎn)城市和中西部省區(qū)省會(huì)城市房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行追蹤調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，面對(duì)目標(biāo)日益明確、措施不斷細(xì)化的中央調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和既得利益集團(tuán)紛紛采取多種手段，變“集資建房”為“市場(chǎng)化運(yùn)作”，轉(zhuǎn)“低價(jià)房”為“團(tuán)購(gòu)房”、從“政府搬遷”中謀求“部門(mén)終極利益”……在“乾坤大挪移”中確保自身利益的實(shí)現(xiàn)。

　　——變“集資建房”為“市場(chǎng)化運(yùn)作”。不是福利分房，不是集資建房，而是“市場(chǎng)化運(yùn)作”房屋，這是近兩年來(lái)一些地方黨政機(jī)關(guān)推行的做法。“福利分房”早已淡出歷史，“集資建房”于法無(wú)據(jù)，但通過(guò)“市場(chǎng)化方式”運(yùn)作房屋開(kāi)發(fā)，完全符合國(guó)家相關(guān)政策。

　　“市場(chǎng)化運(yùn)作”的基本程序是：把單位或部門(mén)擁有的土地向規(guī)劃部門(mén)、土地管理部門(mén)上報(bào)，要求將這部分土地作為辦公用地或者職工宿舍用地使用；政府相關(guān)部門(mén)做好備案后就可以動(dòng)工；工程全部采用招投標(biāo)、工程監(jiān)理等規(guī)范做法，房屋分配采用內(nèi)部“評(píng)分”分配。事實(shí)上，這一做法大大減少了土地出讓金，單位無(wú)需交納營(yíng)業(yè)稅，這就減少了一半以上的成本，部門(mén)和職工完全可以以低于市場(chǎng)價(jià)格一半以上甚至更低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到房屋。

　　——變“低價(jià)房”為“團(tuán)購(gòu)房”。一些接受記者采訪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商明確表示，三部委“禁令”下達(dá)后，“集資建房”和“低價(jià)房”已成“高危字眼”，地方政府為解決問(wèn)題，紛紛采取“團(tuán)購(gòu)房”的方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商杜峰源表示，“團(tuán)購(gòu)房”其實(shí)是一個(gè)比較含糊的說(shuō)法。這主要是政府部門(mén)已經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做好內(nèi)部協(xié)商：將屬于政府部門(mén)的土地給予開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)收益由開(kāi)發(fā)商獲得，但必須確保滿足政府部門(mén)成員通過(guò)“團(tuán)購(gòu)”的方式，以較低價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋。

　　杜峰源承認(rèn)，“團(tuán)購(gòu)價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)低1/4至1/3，這樣的做法是開(kāi)發(fā)商受益、職權(quán)部門(mén)受益，但受損失的是國(guó)家財(cái)政。”

　　——從“政府搬遷”中謀求“部門(mén)終極利益”。“搬遷”、“擴(kuò)容”是政府抬升地方房?jī)r(jià)的主要做法。政府將辦公地點(diǎn)搬遷到新區(qū)的同時(shí)，將原辦公場(chǎng)所拍賣給開(kāi)發(fā)商，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商“共同開(kāi)發(fā)”新區(qū)；并以承諾招商引資、優(yōu)惠土地政策的方式，將行政資源變相轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的潛在效益。

　　在搬遷已成定局的情況下，政府和相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)“暗示”開(kāi)發(fā)商低價(jià)內(nèi)部銷售部分土地，政府部門(mén)則公開(kāi)或者私下要求公務(wù)員集體購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商初期難以銷售的樓盤(pán)，將開(kāi)發(fā)商部分“溢出”利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為部門(mén)的群體利益，并承諾在其他項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中給予開(kāi)發(fā)商更多利益。銀行也樂(lè)于向公務(wù)員貸款，開(kāi)發(fā)商、政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員和銀行都從這一“搬遷鏈條”中受益，房?jī)r(jià)也就自然節(jié)節(jié)攀升。

　　記者對(duì)南寧、廣州、南昌等一二線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行追蹤采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，城區(qū)搬遷和部門(mén)搬遷往往成為抬升新區(qū)周邊房?jī)r(jià)的主要因素，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也往往提前發(fā)布各種政府和廳局搬遷的虛假信息，刻意抬升房?jī)r(jià)。

　　曾經(jīng)在韓國(guó)留學(xué)的學(xué)者陸群有把這種房屋占有狀況稱為“隱性囤房”。他說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商售樓情況信息逐漸透明，但落到黨政機(jī)關(guān)工作人員手中的‘第二套’乃至‘第三套’住房卻無(wú)從考量，統(tǒng)計(jì)部門(mén)也無(wú)法公布這類空置房屋的數(shù)據(jù)，這部分信息不透明恰恰成為房?jī)r(jià)高企的‘助推劑’。”

　　研究全球房地產(chǎn)現(xiàn)狀的學(xué)者劉麗鴻明確表示，“禁令”下的“乾坤大挪移”目標(biāo)就是確保部門(mén)、單位和集團(tuán)的小利益，如果無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)相關(guān)管理細(xì)則，很可能使房地產(chǎn)調(diào)控面臨更大的難題。(本報(bào)記者 何豐倫 陳春園 黃玫)