外資設限阻擊境外熱錢涌入

　　盡管國際資本巨頭看重中國地產長線利好逆流突進，但"外資"設限表明中國不再敞開大門任外資來去自如。

　　7月24日，建設部等六部委聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(下稱《意見》)。業界普遍認為，文件傳遞的政策導向不容忽視。至少在房地產投資方面，這份文件的出臺意味著，鼓勵境外熱錢進入的時代結束了。商務部研究院梅新育博士表示，《意見》從市場準入、經營管理、機構和個人購房以及落實監管四個方面層層設卡，為外資進入中國房地產市場制定了一份全新的游戲規則。

　　四個方面設卡把關

　　首當其沖的是，外資在境內投資必須遵循"商業存在"原則，即境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應申請設立外商投資企業。在境內沒有設立分支機構的境外機構不得購買

商品房。符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。

　　與此同時，外資進入中國房地產市場的"門檻"被提高�！兑庖姟芬幎�，外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%，而此前的標準為40%。

　　為防止外資變相過關，新政規定，外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

　　另外，《意見》要求加強外商投資企業房地產開發經營管理，規范外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為。

　　尤其值得注意的是，《意見》規定各地不得擅自出臺對外商投資房地產企業的優惠政策，已經出臺的要清理整頓并予以糾正。

　　潛在投資受挫

　　社科院金融研究所研究員尹中立博士稱，外資投資基金進入中國房地產市場將受到很大限制，限制外資政策不僅會沖擊外資的近期投資計劃，而且也會對外資長期投資計劃產生深遠影響。他認為《意見》關于“商業存在”和提高注冊資本金的規定及對于有不良記錄的境外投資者的限制，能有效防止一些玩"概念"的外資套取中國銀行金融資金，將部分企圖在華利用投資房地產之名進行洗錢的外資企業拒之門外。他還認為，規范外資貸款和結匯的規定是為了防止熱錢的隨意出入，防止巨額外資豪賭人民幣升值和在房地產上漲中雙重套利，降低金融風險，防范發生金融危機。他表示，《意見》提高了進入中國房地產市場的準入門檻，降低了投機獲利的期望收益，加大了投機獲利的難度。這對一些尚未進入房地產市場的資金會考慮暫緩進入中國樓市，這是在一定程度上向想進入中國房地產市場而又未進入的一些外資機構發出了警告。

　　但也有業內人士擔憂，新政實施后，一些投資者可能通過開發樓盤而不是購買樓盤來繞過這個規定。國際著名物業顧問公司戴德梁行一位負責人接受媒體采訪時指出，《意見》出臺后，境外投資機構很有可能采用資金入股、合作開發的模式，直接進入開發環節。

　　放眼長線投資

　　值得注意的是，近兩年來，外資投資國內房地產的勢頭一浪高過一浪，就在此次政策出臺之前，已有耳聞的外資機構甚至加速了其動作。

　　仲量聯行7月12日發布的2006上海房地產市場研究報告顯示，今年上半年境外投資者在國內主要城市投資總額已接近去年全年境外投資的70%，約35億美元。

　　為何調控日緊而外資卻仍逆流涌入呢？金勇對此的看法是，真正有實力的，想在中國進行長期發展的房地產投資機構，還是可以繼續進行業務。而一些實力不強的中小機構投資者則不能進來。

　　

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉此前接受媒體采訪時也表示，目前外資投資中國房地產大多不屬于炒作型，主要是著眼于長期持有。外資在操作上，基本都是成立境內公司，遵循商業存在原則，交易中，早已經這樣做了，這個限制不是特別大。對于投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本金不得低于投資總額的50%的規定，相關外資企業目前未做出回應，估計影響不是太大。

　　事實上，相當多的境外機構投資者都聲稱，新政對他們的影響不大。

　　荷蘭國際集團發言人蘇珊·弗蘭克斯表示:"從我們的角度來看，新規定并不會影響我們開展這個基金的投資活動，因為新規定是為了打擊那些投機者的。"6月份，荷蘭國際集團(ING)旗下的房地產公司成立了一個房地產基金，準備在華中某省投資，其中現金出資比例就超過投資總額的50%。(姚笛)