上海社保催收委托貸款 中央調查組要求盡早還款

　　本報記者 王昆彬 上海報道

　　一些從社保獲得委托貸款的房地產商，最近有點煩。

　　一家曾向社保借了2億元資金的地產商，原來正躊躇滿志計劃收購另外一塊地，但最近該收購計劃戛然而止。“因為最近被社保催討債務，所以不得不把資金先用來還社保的錢了。”

　　據知情人士透露，上海社保資金出事后，中央調查組可能會對所有涉及從社保獲得貸款的企業進行排查，并且要求各個獲得委托貸款的企業盡早還款。

　　緊急催收

　　“現在向社保貸款幾乎不可能了，要暫時緩一緩，避避風頭。”當被問及能否幫辦社保委托貸款時，上海一家國有企業

　　記者從不同渠道獲得證實，多家房產商已經收到社保的通知，要求盡早收回并未到期的委托貸款。

　　委托貸款是社保資金投資房地產等行業的主要通道。目前，例如瑞安房地產旗下創智天地，就是通過浦發銀行獲得了來自社保的15億元人民幣貸款。此外，上海諸多擁有政府背景的房地產企業也與社保有染。

　　“到目前為止，我們還沒有收到有關方面的催收。”瑞安房地產(0272.HK)有關人士對此進行了否認。

　　“在2005年宏觀調控之后，通過委托貸款進入房地產行業的社保資金，明顯井噴。”一家曾從社保處貸過款的房地產商表示，社保貸款的利率非常低，大約在6%-8%之間，幾乎與銀行的要求差不多。

　　在宏觀調控銀行縮緊銀根之時，這些獨立在央行之外的資金卻在體外繼續“供血”。如果不是社保出事，這些“灰色通道“將繼續他們的美好時光。

　　“現在缺錢的企業很多，所以我都建議他們轉向向國有企業拿委托貸款，但是相比較社保6%-8%的低利率，國有企業的委托貸款利率顯然要高很多，幾乎達到了15%。”上述國資企業融資人士說。

　　收緊社保委托貸款

　　社保引發的

　　8月28日，一家國有商業銀行上海某支行緊急召開會議，布置了有關委托貸款業務的最新規定。如果房地產項目的自有資金部分來自于委托貸款，或者與年金中心有關的項目，一律封殺不予放貸；但如果是正常的委托貸款業務，上家與下家自己商量好了貸款條件，作為中間人的銀行，可以繼續做。

　　上述支行一客戶經理強調，以前委托貸款業務，上家都有書面承諾。在歸還銀行委托貸款之前，下家不予提前歸還上家的貸款，能夠辦展期就辦展期，能借新款就借新款。

　　“現在涉及到社保資金，全部的口子都關掉了，房地產項目自有資金是委托性質的，肯定都停掉，不管你是誰，都要停掉。已有的委托貸款，則要控制住。”

　　而在以往，卻是另一種熱鬧情形。“去年貸出去的幾個億，都是一些很好的項目。通過這些項目，年金中心、銀行、借款企業可以達到三贏，至少可以說是雙贏。”一位信貸人士稱。

　　他的自信來自該行嚴格的風險控制。“項目抵押、評估，包括項目遠期規劃，都是非常詳細的，所以，我們做一個項目評估報告需要很長的時間。說到底，是我們銀行幫著年金中心一起做這個東西(委托貸款)。”

　　記者獲悉，兩家股份制銀行正在對他們銀行的委托貸款業務展開“自查”。“幾乎所有的銀行都有做過這些業務。”知情人士透露。

　　“突然有很多房地產項目送進來，問我們要不要做。而一般看來，這些都是可遇而不可求的好項目。但我們都不敢做了。”

　　而這主要是因為，“其他銀行不敢做房地產項目的貸款了。但是別人不敢做，我們也不敢做。在這個當口，做這個事情是有風險，需要認真考慮，所以，最近也忙著寫項目評估報告。”上述客戶經理稱。

　　“我如何從社保獲得貸款”

　　“至少在經濟上，我認為社保的委托貸款是沒有問題的。”8月28日傍晚時分，上海一家大型房地產企業的總裁對本報記者說。

　　與記者從其他渠道獲知的消息截然相反，這位房產商再三強調，從社保獲得的委托貸款，在排除其是否有資格放貸的前提下，并不會有問題。“社保的貸款是嚴格按照金融機構的規定，非常專業。”

　　這位總裁向記者介紹了他們從社保獲得貸款的流程。

　　首先，是社保內部信貸部門的人接觸公司，社保方面甚至建議房地產企業不要找中介，以降低操作成本。

　　其次，由企業提交各方面材料，最主要的是完備的抵押物的地產證——甚至他項權利證的原件也要放在社保。“社保有專業的中介機構，還有律師團隊，會對抵押物進行評估。”

　　一般來說，如果是建成的地產項目，則按照市場價的5.5折。而如果是在建工程，則可能是按照成本價給予相應的折扣。

　　第三，社保內部的風險控制部門會對項目進行審核，最后則提交給社保局貸審會審核。“社保內部有信貸、風險控制等部門，與銀行很相似。一般來說，他們操作的流程很快，兩三個月就能放款。”

　　第四，在社保審核完成后，接下來的銀行——委托貸款的第三方，則協助社保進行項目評估手續，但更重要的職責是負責放貸。具體包括：銀行需要保證在拿到抵押物之后，上家(委托人)的貸款可以發放下來；每個月通知下家(資金使用方)付息，或進行逾期提示等。

　　據操作過房地產委托貸款的上海某銀行的信貸人士介紹，銀行方面并沒有義務干預資金的用途，只要利率不超過國家的上限即可。

　　這位信貸人士的說法獲得上述房產商的認同。上述總裁表示，“社保只需保證他放貸資金的安全，而至于資金如何用，它并不關心”。

　　這似乎意味著，社保的委托貸款可以用于其他用途，比如流入股市等其他市場。

　　值得玩味的是，除了上述嚴格的委托貸款程序之外，記者從其他知情人處獲得的消息則是，社保委托貸款扮演的更重要的角色是比銀行信貸的條件更為寬松，而這則直接構成與宏觀調控政策的抵觸。

　　有民企的財務總監透露，社保給房地產企業的委托貸款主要是用于房地產企業在獲得土地證之后，而未獲得項目開發貸款之間的融資需要。

　　“在房地產市場高峰期，房地產企業獲得土地證之后，以社保資金融資，其后獲得項目開發貸款，用以償還社保貸款。”一位商業銀行的信貸人士說，“彼時，房地產商輕易便可獲得貸款，因而項目沒有風險。”

　　但此種情況在宏觀調控之后，很多房地產企業并不能如愿在理想時間內獲得貸款，因而造成去年曾經一度有很多房產商償還貸款的困難。

　　“當時社保有些慌張，盡管貸款時都有抵押物，但涉及手續繁瑣，而且社保并不方便出面，因而最后答應房產商只要能夠歸還利息，就給予展期。”一位知情人士說，“這里面已經凸現了很大的風險。”

　　而且，據這位人士稱，事實上，社保不僅充當了在宏觀調控情況下銀行貸款的替代方，而且其貸款流程也多有商榷之處。

　　“比如社保可以提供儲備貸款，只要一個證即可獲得貸款，而銀行則不能。”這位人士說，“另外，社保的審核似乎也并不專業，只有五六個人。而且在社保周圍還活躍著很多資金掮客。由這些掮客幫助社保網羅項目，因而即便社保給予的年利率只有6.8%左右，但借款人的實際使用成本則有可能高達12%或者更高。”