王其明

　　一直風光無限的瑞安集團董事長羅康瑞，最近可謂流年不利。

　　今年6月瑞安房地產登陸港股失利，不得不含恨而退，已令其頗為尷尬。8月1日瑞安剛剛再次啟動上市程序，旋即又爆出旗下項目“創智天地”曾從上海社保基金貸款15億元，一時間不僅公司上市前景變得黯淡，他本人也身處旋渦之中。

　　上海社保基金的驚天大案調查仍在緊張地進行。老百姓的養老錢，到底有多少被諸如瑞安這樣的房地產企業悄悄動用，依然是未知之數。

　　社保基金：羅康瑞的融資新天地？

　　日前，羅康瑞在香港對媒體承認，15億元社保基金貸款確有其事，主要是經上海浦東發展銀行安排，貸給負責“創智天地”項目開發的合資公司上海楊浦中央社區發展公司。按羅的說法，這筆貸款大多用于項目內部分社區中心和公共設施建設，15億元貸款中，迄今為止合資公司提取了8億多元。

　　“(對此事)我們當然要有交代，待公司內部了解清楚，過兩天會向大家詳細解釋，可是瑞房與上海社保基金事件沒有直接關系，有關貸款符合內地規定。”他強調說。

　　根據瑞安網站公布資料，“創智天地”是位于上海市楊浦區的大型綜合發展項目，占地84萬平方米，其中辦公、商業及住宅部分建筑面積約50萬平方米，此外還有科技園及江灣體育中心等。據悉，該項目是楊浦區打造“知識楊浦”的重點工程，得到區政府大力支持。

　　瑞安方面早前宣稱，該項目總投資達100億元。與此同時，瑞安在武漢、重慶等地的新項目規模都不小，需要大量投資，因此外界普遍認為瑞安的資金壓力一直非常大。這也是上市努力受挫后不到兩個月，羅康瑞決意再作嘗試的根本原因。

　　有熟悉

　　冰凍三尺 非一日之寒

　　社保基金是老百姓的血汗錢，困難職工、弱勢群體的保命錢。因此全國社會保障基金理事會理事長項懷誠多次強調，社保基金投資最根本的方針就是“安全至上、控制風險”。

　　在金融工具多樣化、風險控制很嚴格的發達國家，此類基金也僅僅是投資于房地產

　　不過，在上海，社保基金大規模投資房地產已是公開的秘密。

　　據了解，早在上世紀90年代前期，上海社保基金即因投資房地產等行業而出現虧損。1994年市政府頒行的《上海市城鎮職工養老保險辦法》第四十一條規定：“養老保險基金的增值運營委托上海浦東發展銀行進行。”此后，政府一度將全市社保基金交由浦發行社保部經營，高峰時總金額超過100億元。

　　政府這樣做的目的，是為了社保基金投資能終止虧損并設法增值，因此，通過銀行托管方式進行房地產投資，當年情況下并沒有違規。此種做法直到1999年浦發行上市前夕才有所變化，當時該行與上海社保局達成協議，將受托社保基金劃轉到社保局，并約定三年的過渡期。

　　在浦發行托管期間，社保基金投入上海多個房地產項目的開發之中，較為知名的有明天廣場、東海廣場等。其中社保投資不到2億元的明天廣場，前段時間曾開價32億元向大摩轉讓，但談判失敗，現在依然歸社保所有。而東海廣場則數度易主：2003年10月以7.8億元的價格賣給主營服裝業務的浙江開開集團，去年開開索價13億元轉讓給了綠城集團，不久前，大摩從綠城手中將其拿下時，收購價已漲至19.6億元。

　　有熟悉社保基金運作的分析人士認為，客觀地說，近年來上海社保基金在房地產上的投資，總體上并沒有虧損，部分項目甚至大幅贏利，這直接得益于2000年前后起上海樓市的一路走高。

　　但該人士指出，社保基金在房地產項目上賺了錢，并不意味著投資決策正確，而是剛好遇到大市不同尋常的飛速增長，有一些運氣成分。

　　“開始投資的時候，樓市情況并不理想，風險相當高，從社保基金投資的基本原則上講，那個時候的決策，多少有些不太負責任。”他說。

　　除了瑞安，還有誰？

　　浦發行委托經營結束后，上海社保基金就沒有再直接進行房地產投資了，但仍然以委托貸款的方式進入房地產行業。

　　2003年6月嚴控房地產信貸的央行“121文件”出臺之后，銀行對房地產企業的貸款審批大大收緊。“此時只要關系夠硬，從社保渠道貸款反而更為容易。”一位銀行界人士稱。

　　央行“121”明確要求，申請銀行開發貸款的房企，必須“四證齊全”，否則免談。“四證”指的是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及《施工許可證》。但社保貸款往往只要求房企出示“一證”或“兩證”，這就是為什么2004年前后上海房企會一窩蜂地涌向社保基金的原因。

　　有接近上海市政府的權威人士向記者證實：“在上海，獲得社保貸款的房地產企業，至少有十多家。”顯然，瑞安的15億元貸款，只是冰山一角。

　　與此次社保案牽連甚深的上海電氣(2727.HK)，其母公司上海電氣集團本身就成立了房地產公司。此外，房地產巨頭朱孟依控制的珠江投資，2004年投入人民幣約9億元，獲得上海電氣近10%股份，成為其第二大股東。近日記者曾詢問珠投旗下的珠江地產上海公司高層，對方表示公司與此案沒有任何關系。

　　另有市場消息稱，香港上市公司上海置業(1207.HK)也從社保貸款。記者致電上海置業求證，對方否認了這一說法。其他數家近期在浦東大手拿地的港資企業，亦傳聞與社保案“有染”，但經記者多方查探，仍未能掌握確鑿資料。

　　知情人士告訴記者，能夠得到社保基金“青睞”的企業，大都和政府關系非常密切，比如上海某家知名房企，是原國有企業轉制的，就順利拿到數億元的貸款。而羅康瑞與上海市政府關系之融洽，當地政界及