聶梅生：房產調控效果年底見分曉 房價不會暴跌

　　———訪全國工商聯房地產商會會長、原建設部住宅產業化辦公室主任聶梅生

　　□本報記者 于祥明

　　自5月17日《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發37號文，以下稱“國六條”)等一系列調控措施出臺以來，全國房地產市場

觀望氣氛依然濃厚。而且，從六七兩個月發改委調查統計70個大中城市房屋銷售價格來看，房價依然呈現出上漲之勢。

　　為此，宏觀調控不斷深入。上周末，央行再度加息，由此有人猜測房地產市場的調控有可能會再進一步，房地產也將面臨新一輪金融緊縮。

　　房地產調控何去何從？房地產行業目前狀況和未來發展前景如何？房價究竟是漲是跌？廉租房是否會成為市場主流？……一系列的問題擺在面前。全國工商聯

　　加息加大開發商融資成本

　　記者：上周末，央行再一次上調存貸款利率，您是如何看待此次加息對房地產行業的影響的？

　　聶梅生：央行加息，是對中國整個經濟的調控，而非單單針對房地產行業，其影響也要過一段時間才能體現。但是，加息將加大開發商融資成本，包括前不久出臺的有關房地產信托的緊縮性政策，都抬高了房地產融資的門檻。這對中小開發商，以及融資手段單一的開發商來說，的確有一些沖擊。但是，對大開發商來說，影響有限。

　　需要注意的是，投融資渠道的單一，也是造成房地產市場過熱的原因之一，并且加大了整個房地產行業的風險。因此，在銀根緊縮的同時，應同時建立新的更多的融資渠道，這樣才有利于經濟健康發展。

　　房地產調控年底才會見分曉

　　記者：從發改委、國家統計局的數據來看，雖然房價漲幅趨緩，但是仍在上漲，是什么原因呢？與去年的調控政策相比，今年的調控政策有哪些不同？

　　聶梅生：需要指出的是，宏觀調控會對房地產投資量、交易量、房價等產生影響。但是，這種影響傳遞到房價應該最為滯后。從我掌握的數據來看，目前房地產市場投資曲線上升趨緩。但是，如果要落實到房價，則還需要時間。而現在的房價體現的是前一到兩年投資的結果。這也就是房價目前仍然上漲的一個主要原因。

　　值得注意的是，去年“國八條”出臺后，起初幾個月的變化與今年相似，出現了房價漲幅的趨緩，交易量下降。然而，到了2006年初房價卻出現大的反彈。要看年底的宏觀經濟形勢，房地產調控效果年底才會見分曉。如果到今年底明年初，房價沒有出現反彈，則說明調控政策有成效。反之，則需要對調控政策再次進行反思。

　　貨幣流動性太強、投融資渠道不暢是癥結

　　記者：調控一輪又一輪，房價依然居高不下，為什么會出現這種情況？其癥結究竟在何處？是否還需要更為嚴厲的政策才能解決問題？

　　聶梅生：單純從經濟角度分析，房地產的問題是與中國整體經濟相關聯的，簡而言之，貨幣流動性太強、投放量過大，而投融資渠道不暢導致房地產成為投融資熱點，房地產熱又拉動了其他產業(建材、鋼鐵、水泥等)過熱。因此，房地產行業被認為是宏觀調控的核心。“先捏住房地產，其他行業問題自然被順勢解決”的觀點被許多人認同，房地產也就成了調控重點。而房地產業存在的問題并非是一朝一夕能解決的，這需要經歷一個相當長的過程。

　　房地產企業間并購將成必然

　　記者：今年宏觀調控之初，曾有專家表示，將有“50%的房地產企業在調控中出局”，您是如何看待調控對房地產行業的影響的？

　　聶梅生：調控的目的并不是要把房地產企業壓死，但是，調控使得房地產行業的門檻越來越高，從而造成行業內的融合。特別是中國房地產行業的集中度比較低，因此，企業間并購將是一種必然，而且涉及的企業數量會很多，達到50%是很有可能的。但是，“并購”不等于“破產出局”，雖然同樣表現為企業數量減少，但并購還將帶來企業規模的擴大和質量的提高。

　　房價不可能出現暴跌

　　記者：老百姓最關心房價，房地產宏觀調控能否真正打壓房價？

　　聶梅生：自去年“國八條”以來，就有比較極端的觀點認為：“房地產行業存在泡沫”、“房價會在一年內暴跌30%”。

　　我認為，所謂泡沫有兩種：一種是肥皂泡，另一種是啤酒泡沫。前者的破裂，意味著房價暴跌；后者則不存在破裂說，只是緩慢變化的過程。去年宏觀調控其直接導致上海房價下降。但是，這種下降是緩慢的(可能會回落到快速上漲前的價格水平)，并沒有大跌。因此，房價出現暴跌的可能性比較小。

　　地方是否與中央博弈需要證據

　　記者：房地產調控還意味著利益的調整，目前的狀況是，中央政府的調控政策無法及時、順利地在地方落地。這是否說明地方政府存在與中央政府的博弈？

　　聶梅生：地方政府與中央政府是否在博弈，還需要證據。但是，我估計中央會加大調控力度促使地方盡快出臺細則。目前，地方政策的“滯后”，直接導致各地許多房地產項目停步不前，進而導致中央政府提出的“90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重必須達到70%以上”的調控難于落地開花。更深層次的問題是，政策的觀望等待，將加劇住宅結構性矛盾，在一段時間內解決中低收入者居住問題的難度將加大。

　　廉租房所占比例不會大

　　記者：據了解，我國住房保障體系將進一步調整，逐步構建起廉租房(主要面向最低生活保障線以下的家庭)、租賃型

　　聶梅生：廉租房是針對最低生活保障線以下的人，數量不會很多，按照國外的經驗，應該在10%左右。經濟租賃房、限價商品房的政策目前還不明朗。特別是限價商品房，還沒有在全國推廣，其政策的核心更多在土地出讓時的源頭規劃和管理。另外，政府是否會給開發商一些優惠措施以調動其建設限價房的積極性、限價開發的買方標準是什么等等，這些都將是限價商品房的焦點問題。