□本報記者 于兵兵

　　“在一個1塊錢能買8個饅頭的地方，30萬元一套的房價對老百姓來說是個天文數字。”一位從上海來徐州掘金的房地產代理商這樣描述自己眼里的徐州樓市。

　　蘇北重鎮徐州，市區不過百萬人口。2002年開始，隨著外地大型開發商的進駐，徐州這個傳統的重工業城市進入了商品房開發與居住的新時代。人們驚奇于居然有如此漂亮的房子與環境，爭相購買。于是，不斷有千畝大盤刷新當地的地價紀錄，不斷有輿論高唱樓市看漲的理由。

　　“可以肯定，今年

　　8月12、13日，記者在徐州感受了一個普通雙休日的樓市瘋狂。

　　“剛接到通知，你看好的這套房周一將在目前2990元單價基礎上上調100元/平方米，總價增加1.32萬元。”位于徐州東部的新盤綠地世紀城售樓人員告訴來看房的記者。為了防止定房人過多帶來的工作繁雜，綠地世紀城甚至規定，沒有定房環節，看好房直接付首付款，同時簽定購房合同。“如果可以定，房子早就被定光了。”

　　另一個位于西南部的樓盤銷售經理在周六晚打電話至售樓處，周一起單價上調20元/平方米。一個直接的結果是，幾位購房者連夜打電話要求簽定購房合同。

　　“其實，這種做法只是為了將意向購房者‘逼’進市場。”這位銷售人員稱，“但是漲價也不是瞎說的。漲了照樣賣！現在咱們這里的房價，像坐上了火箭一樣，根本不受調控的影響。”

　　不久前，徐州尚都國際開盤，上演購房人通宵排隊買房盛景。記者經過現場時發現，這個項目剛剛露出地面，更不用談2/3或封頂的預售標準。

　　“開發商通過預定方式先行吸進一部分資金是目前常用的方法，老百姓為了避免房價上漲帶來的損失，寧愿接受這種方式。而預定時間越長，風險越大。”專家表示。

　　“大家對政策已經有免疫了。哪一項政策也沒把房價降下來，反而越推越高。今天不買明天漲，市場已經有點購房恐慌的意思了。”一位在地稅部門工作的市民羅先生表示。

　　值得注意的是，這一切，全都發生在2006年8月，國家新一輪房地產宏觀調控的高潮之中。

　　房價標尺：國家、地方南轅北轍，到底該信誰？

　　國家統計局、徐州房地局，兩個權威部門的權威數字，結論截然相反。一個是個位數的平穩漲幅，一個卻是聚光燈下的飛速激增的水銀溫度計。

　　根據國家統計局的數字，第二季度，徐州房屋銷售價格同比上升5.9%，新建住房價格同比上升8.4%。相比于深圳、大連、北京等地動輒10幾個百分點的漲幅，徐州看來是一個再普通不過的樓市：價格增幅平緩，市場健康。

　　然而，另一個來自徐州房地資源局主辦的徐房指數報告（下稱“徐房指數”）卻有截然不同的統計結果。

　　這份官方指數顯示，今年二季度，徐州住宅均值2667元/平方米，比上季度上漲12.67%，同比則上漲21.83%。其中北區、南區、西區、東區和中心五大區域的環比漲幅分別為20.90％、17.71％、10.29％、4.6％和2.38％。而去年二季度，以國八條為代表的上一輪調控過程中，徐房指數同樣上漲6.94％。以住宅開發為主的東區樓市甚至在最后三個月爆漲43.25％。

　　為什么兩份報告統計結果差別如此之大？

　　市場人士解釋，可能的原因是國家統計局將原為徐州市銅山縣，但即將劃入市區范圍的地區房價計入了統計范圍，進而拉低了均價。但是，這種拉低造成的差距是否如此之大，還是讓市場疑惑。或者即便統計無誤，又應該以哪一個數字為參照來看待真實的樓市發展呢？

　　徐州不是個案。

　　即便是在國家最近幾次公布的全國70個大中城市的房價漲跌榜中，排在漲幅前列的也大多是此前不被關注的二線甚至三、四線城市，比如呼和浩特、沈陽、廈門、青島、南充……

　　上半年，大連房價有四個月連續以15%以上速度增長，青島市內四區商品住房交易均價為6073元/平方米，同比增加26.95％，6月份四區商品住房平均價格同比漲幅高達34.49％……

　　市民：“為房而生”的混亂與危機

　　“房價一路走高，一想到還沒買房，就覺得一股寒意。”南充市民趙小姐稱。

　　上海房地產評論員叢誠教授認為，地方中小城市與一、二線的大城市不同，雖然沒有大量的炒房群體推生房價泡沫，但是房價持續高漲同樣存在崩盤風險，高額的貸款也將令市民背負沉重的還貸壓力。

　　此前，對于徐州等一些中小城市房價漲幅是否合理，當地媒體和專家也多有討論。對于需求如此旺盛的原因，專家認為，一是中小城市由于樓市發展的滯后性，決定了房價的“補漲”。另外，一些城市之前大量的動拆遷工程也向市場輸送了不少剛性需求。

　　市民改善住房的需求本無可厚非。但將積蓄大量投注住房產品中，必將導致其它類消費水平的降低。“徐州市民的收入水平確實逐步提高了，但提高的幅度遠沒有房價上漲的快。雖然一些效益較好的國有企業和工業企業職工收入不低，但多數百姓的月工資也就千把塊錢。現在等于把全部積蓄投到房子上，還有什么其它的消費可言。”徐州市民漸先生告訴記者。

　　開發商告訴記者，在上海等城市的自住性購房者越來越多地選擇多首付少貸款時，多數中小城市的自住者則采用最高貸款額度購房。另外，在開發商售房技術升級換代的同時，部分“先知先覺”的市民也開始頻繁討論之前流行于上海等地的炒房手段，以期套利。

　　“因為大多數三、四線城市沒有采用統一的房地產交易紀錄聯網系統，只要能找到下家，開發商愿意配合更改合同，短期炒房完全是可以操作的，比大城市輕易得多。”不少銷售人員表示。

　　市場陷入新的混亂與危機。然而，究竟是什么造成了調控的屢屢失效？

　　政策：“一輪新政一輪漲”的樓市異相

　　徐州、大連、廈門等很多城市的房價都體現了隨政策上漲的特征。這些城市房價的兩波漲幅一次發生在去年6月“國八條”后，一次發生在今年“國六條”后。每一個穩定房價的新政最終形成了房價的新一輪上漲。

　　其實，多數在今年坐上了“房價火箭”的中小城市在年初都有類似“房價平穩”的預測。大多數人曾經相信，宏觀調控已來，政策不會允許房價再有非理性上漲。

　　誰知，一波一波政策頻出，房價卻一浪高過一浪。

　　采訪中記者發現，房價總是出現隨著政策上漲的怪現象。難道，調控房價的政策在這里異化成了推高房價的手？

　　“這些小城市的市民在短暫觀望后，發現政策力度遠不如想像中有效，房價卻持續未降，于是大量入市追捧，又反向催生房價更高幅度的上升。”大連一家樓盤銷售人員介紹。

　　據了解，“國六條”初期，大多數內地城市的樓市經歷了短暫調整，但是這個時間非常短。蘇州甚至出現一周時間房屋成交量上漲14.84％，成交均價上漲7.84％的局面；廈門在“國六條”短暫低迷后很快進入樓市銷售火爆期。樓盤紛紛上演搶購潮。

　　一輪新政一輪漲，其原因又究竟何在呢？“大量宏觀政策在地方被多種力量化解于無形。”上海房地產評論員叢誠教授這樣解釋。

　　比如二手房個稅的收取原則，據了解，江蘇全省執行無原值憑證按全額1%征收。在實際操作中，交易人可以按照實際成本情況自行選擇。而全國大多數地區均采用這種方式。

　　再比如限制外資炒房對于內陸城市來說基本沒有意義，而住房結構要求變成了總量控制，就對個別樓盤的結構失去了效力。“當越來越多的政策失效，將導致市民對政策進一步免疫，地方政府公信力可能進一步喪失，所謂的心理預期調控都將化為無形。”上海市一位地方政府工作人員表示。

　　另外，地方媒體的輿論引導仍顯缺位。在采訪中，徐州開發商告訴記者，9月16日和10月1日分別有兩期徐州房展會。原本“五一”、“十一”兩屆房展會被硬性拉成了三屆。按照徐州傳統，當地報紙和電視臺分別舉辦“五一”和“十一”兩期房展會，以展位和配套廣告的方式獲取收益。但是今年，看到如此好的樓市形勢，徐州當地媒體將在9月16日增加一期房展會。“哪有在這么短的時間內同時參加兩次房展會的，但開發商哪個媒體都得罪不起。”開發商表示。

　　根據媒體的廣告宣傳，今年的房展會將創歷年來參展樓盤的新高。

　　記者了解到，大多數中小城市的市民，并未從媒體上獲悉充分的國家對經濟適用房等保障性住宅的供應計劃的要求，以及各種宏觀調控政策可能帶來的樓市影響。

　　買房，在媒體、開發商的鼓吹與政府的沉默中，連續瘋狂上演。

　　政府：看得見的土地之手擺向何方？

　　在中小城市，大量低價土地握在與地方政府關系良好的開發商甚至個人手中。他們要么沒有經驗和實力開發，土地一直擱置，收回卻不可能。要么一旦開發，在千畝大盤的帶動下，幾倍的房價暴利就到手了。

　　一邊是城市基礎設施建設等需要大量的地方建設資金，而市民買房情緒又空前高漲，一邊是國家宏觀調控要求調整住房結構，嚴控樓市風險。地方政府何去何從，的確是個考驗。土地作為最有效的調控樓市的手段之一，其縱橫捭闔的微妙運用足以顯示地方政府的姿態。

　　數據顯示，2005年，徐州市土地出讓成交總額26億元，是上一年（7.7億元）的3.4倍。全年出讓土地25宗，成交21宗，共計5015畝，是上一年的6.1倍。超過100畝的大地塊8宗，占總出讓面積的91.3%，其中不乏多個千畝大盤。

　　徐州一位當地開發商告訴記者，高地價和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一。幾年前，他從政府手中拿地的成本是6萬塊一畝，而同樣區域的地塊，目前的招拍掛價格到了80萬元一畝。表面上，千畝大盤是貫徹國家對建設用地“成片開發、綜合利用為主”的政策，而實際中，不少人認為這變相推高了當地房價。

　　采訪中，中小城市的多數業內人士認為，地方政府有效調控樓市其實并不難，一是加大保障類住房的供地，一是大力收回閑置土地，或利用高額閑置費督促開發商早日開工，保證住房供應量，緩解需求壓力。

　　然而，中小城市的土地管理的難度也正在于此。據九部委新政，閑置兩年以上的土地無償收回，閑置一年以上收取高額閑置費，以催促更多滯留在市場的土地入市。“越小的地方，人頭越熟，隨便找個關系就可以規避政策限制，政策沒用的。”一位開發商稱。

　　一邊利用招拍掛吸引外地開發商高價拿地，既賺“地錢”又拉高房價，另一邊大量土地處于閑置或低價運作狀態，市場最終呈現了房少價高的畸形發展。

　　一個頗有意味的數字是，記者手頭一份尚未公開的江蘇省房地產業發展“十一五”規劃，稱“未來我省房地產業仍有較大的拓展空間，房地產業作為國民經濟主要的支柱產業地位將進一步鞏固。具體規劃為，房地產開發投資將實現年均增長15%。”

　　地方政府依舊信心滿滿，動力十足。

　　地區7月新建商品住宅

　　            價格指數同比（%）

　　全 國         6.7

　　呼和浩特      9.6

　　沈陽          6.8

　　大連          8.6

　　廈門          7.3

　　南昌          7.5

　　青島          5.6

　　鄭州          4.1

　　海口          7.9

　　徐州          6.2

　　蚌埠          6.0

　　安慶          6.6

　　泉州          6.9

　　九江          5.9

　　濟寧          7.1

　　宜昌          7.7

　　襄樊          6.9

　　瀘州          7.8

　　南充          8.9

　　(數據來源：國家統計局)