調控措施的連續出臺絲毫沒有影響投資者對于商業地產的追捧。從上半年上海商業地產市場的表現來看，商業地產成交、租金都出現明顯上揚，這使得業內人士對于商業地產未來的預期變得更加樂觀。

　　中心城區商業物業集中拍賣

　　今年上半年開始，拍賣市場再度火爆，一批中心城區商業物業紛紛進入拍賣市場。

　　根據上海東方早報記者了解，這部分商業物業分布在市中心各個區縣，包括長寧區的綜合性廣場項目洛克雙喜國際廣場、浦東新區龍陽路2000號的萬邦地鐵商業廣場部分物業、靜安區延安中路陜西南路的申大商廈以及四川北路福海商廈等。

　　從拍賣方提供的信息顯示，眾多境外投資機構對于這些物業表示了濃厚的興趣，經過了幾年的大肆“掃樓”，上海市場中心地區物業已經變得相當稀缺，加上價格相對較低，這使得拍賣物業在一開始就獲得了更多關注的眼球。業內人士指出，造成此種現象的主要原因是

　　與此同時，為了加速地區商業氛圍的形成和完善，地方政府也對這些物業投入更多注意力。以即將在本月進入拍賣程序的長寧洛克雙喜國際廣場為例，長寧區政府在物業拍賣的工程中起到了相當明顯的作用，收購項目方必須能夠提供明確的項目規劃，政府借著

　　商業物業銷售價量同升

　　除了人民幣升值等隱性因素之外，商業物業投資熱情增加的主要原因更在于這類物業能夠獲得比住宅更加穩定的回報。

　　由于宏觀調控政策的一再出臺，使得上海住宅市場一度出現的復蘇態勢再次受挫，一二手市場尤其是投資性較強的高檔物業市場明顯處于不溫不火狀態。過去幾個月里，上海房產價格穩定的同時，各類稅收使得投資者轉售為租也使得租金出現了明顯下調，這種情況下，住宅投資已經逐漸淡出投資者眼球。

　　而從今年上半年的數據顯示，商鋪銷售卻呈現價量同升的熱鬧場景。

　　根據中原地產研究中心的統計顯示，2006年1-6月上海商鋪新增商業項目23個，新增面積46.76萬平方米，比上年同期減少了56.79%。上市量有所下降的同時，2006年1-6月共去化商業面積106.71萬平方米，比去年同期增長14.24%。城鎮居民消費能力的增長不斷帶動對商業物業的投資需求，同時政府對住宅市場的宏觀調控也使部分投資轉向商鋪。

　　商鋪物業開始出現供不應求的態勢。2006年上半年可售商鋪面積約350萬平方米，但2006年1-6月每月的去化面積均大于成交面積，導致可售面積較年初減少67萬平方米。

　　從成交價格來看，2006年1-6月平均成交價格為10，906元/平方米，比上年同期增長12.33%。與目前二手市場售價相比，各級商圈的一手價格均低于二手，主要原因在于二手商鋪多在比較成熟的區域或項目中，當前的盈利能力更好。

　　市級商圈租售價格上浮明顯

　　2006年上半年，二手市場商鋪售價有升有降，但走勢都比較平穩。漲幅最大的是市級商圈，市級商圈的可供購買的商鋪比較緊缺，因而造成其價格居高不下。

　　除了銷售價格有所上升，2006年上半年，市級商圈和區級商圈的價格呈現出不同幅度的上漲趨勢，其中市級商圈的租金價格上漲幅度比較大，達25%。

　　但是需要指出的是，這種上升僅僅限于市中心地區，統計顯示，今年上半年二手郊區商鋪無論是售價還是租金價格都有一定幅度下降，對于商業物業來說，地段的影響明顯大于住宅。

　　而從新增的商業項目來看，全部新增面積中，屬于區級商圈的占49%。屬于區級商圈的曹安商圈的曹安國際廣場、嘉蓮華國際商業廣場上市量均比較大。相比之下，市級商圈的新增面積只占到總體的20%，新增的商業面積主要集中在七浦商圈。

　　一位海外基金投資告訴記者，雖然目前商業物業在上海分布廣泛，但他們能夠選擇的范圍卻并不大，超出市中心范圍內的物業并不是他們愿意收購的目標，主要原因在于郊區商業環境并沒有培育完全，很難獲得良好的租金回報。

　　商鋪結構性供應矛盾顯現

　　預測人士表示，長期來看，未來商業地產租金將會繼續走高，市中心商業地產在境外投資者的帶動下將會持續受到追捧。

　　但是，目前商業地產的結構性矛盾也開始顯現。

　　據5月31日舉行的2006行銷商業地產高峰論壇公開數據顯示，上海的商業地產總量已達3000萬平方米，盡管總量已經飽和，但每年還有二三百萬平方米的新增商業地產項目在建或等待審批。

　　盡管上半年郊區商鋪成交占總體的38%，但相對于其龐大的可售面積，仍然呈現出嚴重的供大于求的狀況，而中心城區的商鋪在售量比較小，約7萬平方米左右，一鋪難求的局面時時存在著。另一方面，盡管目前中心城區的商鋪銷售、租賃情況都比較好，但上海一些中心區域，很小的地段內集中了十幾家高檔購物中心，同質化傾向嚴重，但在新興的城市副中心、商務區，商業地產需求量很大。

　　從目前來看，中心商圈供不應求，郊區商圈供大于求的狀況已經形成，由于市中心土地資源等限制，大量郊區商業物業在未來的集中上市或許將把這種矛盾進一步擴大。早報記者 劉秀浩 爍東