上海樓市演繹七上八下
http://www.sina.com.cn 2006年08月18日 04:40
新聞晨報
上政策
在“國六條”及“國十五條”公布之后，7月份政府共出臺了6條調控措施，涉及金融、稅收、土地、供應、需求等各個方面：土地監察、二手房征稅、對外資購房進行限制等，可謂全方位調控，調控力度及政策密度均為近幾年罕見。
上“末班車”
在眾多政策集中在8月1日開始實施的背景下，市場出現了“趕末班車”的現象：為避免繳納所得稅，很多二手房交易趕在8月1日前過戶，導致二手房市場交易量出現井噴，7月份最后一周的交易量超過了前三周的總量。
由于171號文件對外資購房的限制措施也將在8月1日起實施，促使一部分海外客戶搶購中高端物業，導致部分項目成交量大增。靜安四季苑成為這方面典型的代表。該盤本月新推房源均價較上期高出4000-5000元/平方米，但仍取得了當月去化191套的佳績，這其中部分海外客戶“趕末班車”式購房對該項目的熱銷起到推動的作用。
下滑：市場成交總量
房地產市場成交量將在8月份出現進一步的下降，降幅可能會高于7月份，由于9月份后市場開始進入旺季，因此8月份很可能成為“谷底”。主要是因為：市場仍處于淡季影響之下，成交量難有較大起色；宏觀調控仍然在進行中，部分政策在8月份開始實施，市場觀望的氛圍沒有改善。
下行：市場基本面
———執行力度將得到強化近日國土部發文明確規定規范土地出讓收支管理。國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。國家將土地出讓金全額納入預算，地方政府以前主要的預算外收入，將全部進入中央的監控范圍。此舉無疑將對地方政府造成重要的影響。從而促使地方與中央在房地產調控方面站在同一立場上，地方政府的執行力度將增強。
———宏觀調控力度繼續加強從今年已出臺的政策本身來看，政府都留有相應調整余地，其中部分細則沒有明確的解釋。這為政府下半年的調控留下了發揮的余地。如果市場走勢表明政策效果不佳，將對前期政策中的一些細則部分作出嚴格的界定，從而強化調控力度。
例如：外資政策的細化：嚴格海外機構投資房地產的結匯審批制度；加強所得稅政策：在政策效果不明顯的情況下，不能排除政府從嚴采用“差額20%”的標準征收所得稅的可能限房價：對于出讓土地過程中“限房價”的規定將可能出臺具體操作指引；預售款監管和住房社會保障方面可能會有重大措施出臺。
作者： 上海易居房地產研究院
