梧桐／文

　　近來，暫停所有登記地址是民用住宅的企業辦理營業執照。這原本是為凈化居民區環境，解決民宅商用擾民和安全問題，但對于小企業來說卻是當頭一棒

　　小企業面臨創業門檻

　　對于民宅禁商，不少人士表示，政策應該更細化，對于擾民問題嚴重的餐飲、歌舞娛樂、生產加工和制造企業禁止是完全必要的，但一些會計事務所或律師行等企業，對居民一般來說影響不會太大。在華清嘉園一樓一家100多平方米的眼鏡店中，當問到這項政策的出臺會有什么影響時，經營者說：“對我們沒多少影響，我不怕。我們這個店開了有三年了，現在有資金、能力去租清華科技園那樣的甲級寫字樓。但是對于一些剛開始創辦的中小企業來說就遭殃了。”

　　以租用200平方米辦公區域為例，如果只是租用普通民宅，其一年需要支付的租金約7萬元；而如果租用寫字樓或者商鋪，則其一年需要支付租金在21萬元至28萬元之間。

　　業內人士認為，處于創業階段的中小企業，成本對他們來說可能是生死攸關的。一旦被迫去租用寫字樓，這無疑抬高了創業的門檻，有可能將部分因無法支付商業房產昂貴租售價格的創業者擋在創業的門外。

　　經調查發現，為了避免陷入困境，很多目前已經在住宅樓內辦公的中小公司也開始“居安思危”，尋找新的辦公場所。而已經租用了居民住宅樓，租金沒法退，但又急于開張的企業，現在都在采取一些“靈活戰術”：要么找一家代理公司全權負責注冊，由他們來提供一份“商用”的房屋證明；或者“異地經營”，在寫字樓另租一間小的辦公室進行注冊，平時都在現在的住宅樓里辦公，檢查時再到寫字樓去應付。

　　專家建議，叫停公司租用民宅應該有長遠規劃，應該借鑒發達國家和地區

　　的做法，以立法的形式治理民宅商用，使禁止在住宅樓內的經商行為有法、有章可循，從而為居民營造安靜的空間。

　　側面推動

　　長期以來，由于寫字樓、商用住宅的租金價格明顯高于居民住宅，且在水電費等方面居民住宅有不少的實惠，很多商家都樂于租用居民住宅。中大恒基市場研究部統計顯示，目前北京租民宅辦公的需求占總體租賃需求的32%。

　　如華清嘉園由于地理位置優越，該住宅區內設有很多小公司。一位住戶指著貼在窗戶上比比皆是的廣告說：“我們這座樓就有眼鏡店、培訓機構、美容美發店等20多個商鋪。”據了解，多數居民對民宅商用特別反感。一名退休的大學老師說：“我家小區里本應安靜的生活被商鋪弄得亂哄哄的。”

　　由于大量商家對居民住宅承租的強勁需求，房租價格自然不可避免地被提升起來。因此，很多人認為“民宅禁商”政策出臺，在一定程度上擠出了部分租住民宅來創業的需求者，使得民宅租賃市場的實際需求減少，對民宅的租賃價格會起到一定的平抑作用。

　　民宅商用被叫停的直接后果就是寫字樓會從中受益，因為北京現在的寫字樓數量并不足以應付這么多的企業數量，這樣一來將使商業地產的有效需求加大，從而刺激商業地產的投資與購買，反而會助推房價的上漲。專家表示，新政策會使大量投資者戰略方向轉移，將資金從住宅市場中抽出，轉炒寫字樓和商鋪，而這勢必將推高寫字樓和商鋪的價格。

　　市場走向多級化

　　業內人士表示，民宅禁商是多年來對房產市場的一次重大結構調整。有數據顯示，北京60%的公司在住宅里辦公，總面積1200萬平方米，這部分面積未來將有寫字樓來補平，主要為低成本的中低端寫字樓。巨大的需求將導致多年來甲、乙級寫字樓占主導地位的市場趨向多極化、區域化發展。

　　一方面，從寫字樓本身來說，目前品種比較單一，市場上各個區域寫字樓的概念幾乎被甲級、特級、5A級覆蓋。價格上，CBD地區的寫字樓價格平均2萬元／平方米，金融街、中關村也在1.6萬元／平方米以上，第三產業的中小公司一是承受不起高昂的價格，二在根本上限于公司的規模也不需要那么大的辦公面積。

　　針對這一情況，開發商已開發立項，構建出