不知道需要把買房的門檻設(shè)得多高，投機者才會卻步。 點擊此處查看全部財經(jīng)新聞圖片

　　近日，中國國家六部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，對外資進入中國房地產(chǎn)市場出臺規(guī)范措施。其實，中國并非特例，在國際貨幣基金組織的180多個成員中，超過130個成員對外資投資房地產(chǎn)都有限制性政策。比如美國、菲律賓對非居民土地擁有權(quán)有上限規(guī)定，當(dāng)然，也有不對外資買房設(shè)限的國家，像法國、韓國等，不過前提是他們的高稅收政策讓外資對其房地產(chǎn)市場“望而卻步”。

　　我們在兩個群體里各選擇了一個具有代表性的國家，新加坡和法國。從他們的經(jīng)驗可以看到，實際上，無論是對外資進入本國房地產(chǎn)設(shè)限與否，都是為了本國房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

　　新加坡：外國人買房限制多

　　國際先驅(qū)導(dǎo)報新加坡特約記者王前報道 作為舉世公認的花園城市國家，新加坡的城市發(fā)展成就獲得了世界范圍的認可。這個國土面積僅600多平方公里、人口400多萬的島國，除了得天獨厚的天然港之外沒有自然資源可以利用，市中心的面積也非常狹小。上個世紀60年代建國初期，該國住房奇缺，一戶平均不到一間房。

　　經(jīng)過幾十年的建設(shè)，新加坡的人均居住水平已經(jīng)位于世界前列，在一定程度上達到了“居者有其屋”。新加坡能達到這個目標(biāo)的一個重要經(jīng)驗就是，政府為了保證本國居民的房源市場，在對待外資買房方面比較謹慎，有諸多限制。

　　【小題】限制外國人買組屋

　　總的來說，除了寫字樓等非住宅房，新加坡的私人房產(chǎn)市場分為三種類型：政府組屋，私人公寓以及帶有土地的花園洋房。

　　新加坡的政府組屋，類似于中國的

經(jīng)濟適用房，由政府開發(fā)，提供給收入較低或一般收入的國民，其價格不到周邊公寓價格的一半。這些政府組屋的設(shè)計合理科學(xué)，交通、生活、娛樂、管理等配套設(shè)施也非常完善。

　　但是，這些組屋主要是通過“居者有其屋”計劃，滿足新加坡公民和他們的家庭的住房需要的，因此不對外資買房者開放。只有取得了新加坡永久居民資格，并與另一位永久居民或者新加坡公民結(jié)婚后，才可以購買組屋。即使如此，也只能購買使用年限超過5年的二手房組屋。

　　【小題】購買高級住宅要求高

　　相對來說，新加坡政府對外國人購買私人公寓的限制要寬松一些。按照規(guī)定，非新加坡公民或永久居民，可以不需特別申請，便可購買高于六層(含六層)的私人公寓套房，或經(jīng)許可的共管式公寓。另外，外國人投資寫字樓等非住宅房，也相對便利，不需要特別申請批準。

　　不過，如果想要購買空地和有地房產(chǎn)，比如花園別墅、半獨立式、復(fù)式等高級洋房住宅，則需要通過政府相關(guān)部門的批準。至于能否獲得批準，一看申請人是否獲得了永久居民的地位，二看申請人的資產(chǎn)規(guī)模，以及對于新加坡經(jīng)濟投資方面的貢獻如何等等。比如，新加坡政府規(guī)定，如果外國人在本地投資200萬新元以上(其中50%可以用于投資房產(chǎn))，那么就能夠擁有永久居民身份，若再繼續(xù)投資和購買，所獲得的條件就會不同。

　　新加坡允許境外人士購買的大型有地住宅項目非常有限。據(jù)了解，今年剛剛推出的度假圣地——升濤灣南翼別墅地塊是目前唯一允許境外人士投資購買的項目。

　　法國：鼓勵外資買房

　　國際先驅(qū)導(dǎo)報駐巴黎記者陳俊俠報道 自1999年至今，法國平均

房價上漲率接近50%，“房地產(chǎn)市場存在泡沫”的言論不絕于耳。但是在高稅收和低需求的雙重作用下，很少有法國投資者以買賣房地產(chǎn)為投資渠道。因法國新房市場“底盤”很小，房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟影響不大，因此政府至今沒有對其進行監(jiān)控。

　　【小題】買房稅高，租房便宜

　　一直以來，法國政府對房地產(chǎn)采取高稅收政策，與房屋有關(guān)的稅種達近十種：住房有住房稅，空房有空房稅，用于商業(yè)用途的房屋要交職業(yè)稅，辦公室要交辦公稅……在林林總總的稅收名目之外，所有房屋還都要按照占地面積交納地皮稅。在“萬稅”政策的作用下，幾乎沒有人把房地產(chǎn)作為投資的主渠道，因為投資房地產(chǎn)就意味著立即向國家交納高額稅金，投資者很難在短期內(nèi)將房屋倒手以賺取利潤。相反，很多人因為交不起地皮稅，被迫將祖上留下的大片地產(chǎn)交給國家管理，以換取一定數(shù)額的補助。

　　而法國房地產(chǎn)市場的需求也不大。一方面是人口增長緩慢，另一方面則在于多年來實施廉租房政策。幾十年來，法國人口基本保持在6000萬左右，新增人口的住房需求并不大。即使一些人因工作需要而遷移他鄉(xiāng)，他們也往往喜歡租房住。而要租房，首選當(dāng)然是政府出資補助的廉租房。

　　法國政府規(guī)定，所有法國領(lǐng)土上的市鎮(zhèn)都必須保證其20%以上的住房是廉租房。建造廉租房的資金來源是中央政府、地方政府、企事業(yè)單位以及專項貸款，這些房屋建成后主要由各級政府和企事業(yè)單位負責(zé)分發(fā)。由于此類住房的“標(biāo)準房價”只有市場價格的三分之一左右，低收入者或多子女家庭還可申請補助，因此租房者往往可以用市場價五分之一甚至更低的價格住上廉租房。

　　除廉租房政策外，法國政府還長期推行租房補貼等福利制度，社會各個階層的無房戶都可在租房時享受政府補貼，這也是法國的

房屋租賃市場遠大于房屋買賣市場的主要原因。

　　【小題】降利率鼓勵買房

　　基于上述原因，法國政府從未限制過本國居民或外國人購買房地產(chǎn)，相反還想方設(shè)法鼓勵人們多買房以刺激消費。為鼓勵居民買房，法國政府降低了房貸利率。目前，法國15年期房貸年利率僅為3.6%，為20年來最低水平。

　　近年來，由于巴黎是歐洲僅次于倫敦的第二大投資熱點城市，各大跨國公司以及眾多富豪都在這里購房，無形中抬高了該城市的房價。但是，其他地區(qū)房價依然保持平穩(wěn)。加之法國房地產(chǎn)業(yè)的“底盤”很小，即使房地產(chǎn)泡沫破碎，也不會對國民經(jīng)濟造成致命打擊。據(jù)法國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2004年該國僅出售新房11萬套，而同期建成的廉租房卻達近5萬套。