本報記者 周濤 深圳報道

　　國六條后全國首宗住宅用地在深圳經過一個月的掛牌后在7月28日下午，以3.27億拍賣成交，超出底價155%。

　　全部為90平米以下的小戶型并且需要現房銷售的宗地為何得到開發商追捧？此次拍賣對于此輪調控的一個重要方面抑制房價上漲又會產生怎樣的影響？ 作為此輪地產調控的重點城市，深圳顯得積極、主動而與眾不同，不僅最早落實地方調控細則，并且按不打折扣的態度執行，目前又迅速推出遵照國六條及其實施細則的要求推出住宅用地。深圳成為最嚴格執行中央調控政策、精神的區域，深圳的迅速行動會給其他地區哪些啟示？此次住宅用地高價成交又將會給未來的地產調控帶來什么微妙的思考與調整？

　　國六條后第一拍

　　“此次寶安中心區的宗地成交價非常高，這是出乎很多業內人士預計的。”一位在深圳市國土規劃部門工作過多年的專家對記者表示。

　　事實上，正如上述業內專家的分析，即便在正式拍賣前一周由深圳市土地交易中心主持召開的關于土地拍賣說明會上，充滿的更多的是質疑的氣氛而非意欲踴躍競購。

　　在7月20日的說明會上，有數十家開發商參加。盡管相比另外兩宗商業和商業辦公用地，編號為A004-0102的商住用地要小得多，占地僅約1.88萬平米，但A004-0102仍然成為開發商關注的焦點。

　　根據一個月前的公告，A004-0102出讓的要求宗地內開發的商品住房項目，套型建筑面積90平米以下住房面積比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。該地塊被業內看作是國六條及其實施細則之后的第一宗住宅用地拍賣，而且嚴格按照深圳地方細則所規定的90平米以下戶型占70%按單一項目控制。

　　在拍賣說明會上，開發商的問題主要集中在A004-0102地塊上。根據A004-0102公示的土地開發狀況為：建筑面積約5萬平米，其中住宅面積約3.5萬平米，商業面積7000平米，幼兒園3600平米，公共郵電設施用房4500平米。由于該宗地為商住及一些配套設施于一體，有開發商詢問，90平米以下的戶型是占總建筑面積的70%還是占宗地內開發的住宅總面積70%？

　　深圳市寶安區規劃分局的兩名主管人員在經過兩輪的答復之后終于明確： 90平米以下戶型占總建筑面積的70%，而且由于該宗地的住宅面積正好約為總建筑面積的70%，因此A004-0102地塊內所有住宅戶型均為90平米以下。

　　而且，深圳市國土規劃局的工作人員提醒與解釋：A004-0102宗地內開發的商品房項目必須在項目交清地價款、項目取得房屋建筑工程、消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明后方可銷售，也就是說相當于必須是現房銷售。

　　此解釋一出，與會者議論紛紛，一位與會的地產中介機構代表對記者分析說，可能A004-0102一周之后的拍賣要么是無人問津，要么是底價拍出。

　　但一周后的事實卻與之相反。據深圳市土地交易中心的一位人士透露，參與此次3宗地競拍的企業達到100多家，僅參與A004-0102地塊競標的企業就有26家，是幾年以來參與競拍企業最多的一次。而拍賣的結果也與參與者眾多相匹配：A004-0102起拍價為1.28億，經過27輪競價后，被深圳市天健

　　為何高價成交

　　作為對國六條及其實施細則落地最快的深圳，嚴格按單一項目控制90平米以下戶型，而且現房銷售顯然比以往對開發商的資金占用將會更多，而眾多開發商仍然熱捧此次土地拍賣。而且此次成交的A004-0102宗地的樓面地價已超過6300元。而根據深圳國土局寶安分局的數據，今年1-6月寶安區住宅成交均價為6837元/平米。

　　對此，中原地產研究中心總監張偉分析認為：開發商不清楚未來將會以什么方式獲得住宅用地而搶購。張偉表示，“國六條及其實施細則以及后來一些部委的解釋，住宅用地將實行雙限政策，即限地價、限

　　事實上，深圳交易中心的一位人士表示，此次拍賣的3宗地，包括A004-0102其實都是去年12月份計劃要拍賣的用地，并不是2006年規劃中要出讓的用地，因此還是按以往的方式，即公開掛牌拍賣出讓，只是因為適逢國六條實施，那么其用地方式就按照新政來要求，至于住宅用地何時采用招標的方式，目前還不清楚。

　　張偉認為，對于掛牌拍賣，實行價高者得，開發商自己評估市場來決定出價，并明確自己是否可以拿到土地，而如果未來實行招標，開發商不清楚會以什么樣的游戲規則來玩，雙限之后，開發商也認為利潤變得沒譜了。目前開發商普遍不擔心市場，而擔心游戲規則改了之后自己是否還有發展空間，這種想法導致很多開發商參與競購。

　　結合深圳本地的情況，一位在深圳市國土規劃部門工作過多年的專家分析認為主要有三個方面原因：一是深圳近幾年推出的住宅用地越來越少，直接形成了僧多粥少的局面，許多地產開發商在前幾年賺得盆滿缽滿，需要將資金用于再投資；二是深圳關內連續5年土地零供應，那么寶安中心區雖然位于關外，但位于廣深的通道上，而且寶安中心區的規劃面積超過了深圳關內的福田中心區，并有海陸空三港的優勢，未來的期望特別高；第三是天健地產是國營企業，與民營企業不一樣，對利潤的追求沒有那么高。

　　深圳模式還是其他

　　國六條后的首宗小戶型住宅用地成交，給市場的思考多于其本身。深圳配合國六條及其細則的動作迅速，也給其他城市、政府以更多的參照。

　　首先是小戶型是否就一定會抑制房價上漲？

　　A004-0102土地成交價非常之高，相信未來商品住宅價格也會水漲船高。盡管地價很高，但開發商仍然會有辦法做產品。一位在深圳市國土規劃部門工作過多年的專家認為，開發商可以采用公寓式住宅、精

　　張偉認為，從理論上來說，小戶型增大供應量會抑制房價上漲，因為此次規定小戶型的硬性比例是在不增加土地供應的基礎上實施的，等于是提高了容積率，2005年全國90平米以下住宅供應占38%，如果上升到70%以后，價格理論上會降下來。但這需要等兩年之后，等現在按這一政策執行的土地投入市場之后才能驗證。

　　如果僅以本次住宅用地拍賣成交而言，小戶型對于抑制房價的作用沒有得到體現。事實上，據一位業內人士稱，在A004-0102宗地附近的一個樓盤之前每天才賣幾套房，而該宗地成交后第二天賣了80多套房。

　　一位在深圳市國土規劃部門工作過多年的專家認為此次拍賣存在兩個問題，一是政府在預判性方面做得較差，深圳寶安今年上半年才推出3宗住宅用地，這么長時間才推出一塊地，應該會預測到市場會有追捧，應提前做限價競拍；二是企業應該檢討其推理模式，企業往往認為房價等于地價+建筑成本+配套成本+利潤，這肯定會出問題。

　　深圳國土局的一位人士表示，政府實際上是希望A004-0102成交價不要太高，定的底價就比較低，但是，最終成交價完全是由市場來決定的。

　　而另一個重要問題是90平米以下按單一項目控制的深圳模式與按總量控制的方式哪一個更有利于調控目標的實現？

　　“深圳的模式是最簡單最有效的方式。”張偉分析認為，單一項目控制到位了，總量就可以得到保證，如果采用總量控制、采取招標的方式，那么公平性就很難把握了。張偉認為，正因為要平衡各方利益，目前其他城市都沒有出臺相應的地產調控細則。

　　事實上，沒拿出地方細則的各城市直接按建設部7月中旬公布的165號文件來辦。張偉認為，只有深圳出臺了地方細則，就是因為深圳這種方式看似簡單、直接，很難看出其他地方有更高的智慧能既達到調控目標，又不引發一系列問題的。

　　對于深圳未來是否會改為總量控制，深圳國土局的人士表示，要看市政府是否會有新的政策。一位在深圳市國土規劃部門工作過多年的專家認為，深圳不會改成總量控制，但會保持目前的政策，原則從嚴，個案靈活的操作思路。該人士表示，如果按總量控制，尋租行為產生的可能性肯定有，按總量控制相對合理、公平的辦法總會有的，但要看地方政府是否有決心不打折扣地執行中央的政策，如果地方政府的信息不透明，與中央玩起數字游戲，那么政策就有可能落空。

　　來源：經濟觀察報網