本報(bào)記者 郭宏超 彭朋 王亮 上海報(bào)道
7月30日晚10點(diǎn)半，王先生還在和賣(mài)房子的人激烈地討價(jià)還價(jià)，他堅(jiān)持的報(bào)價(jià)比半個(gè)月前的市價(jià)低了10萬(wàn)元。王先生最終如愿以償，簽下了上海浦東陸家嘴的一套二手房。
賣(mài)房人不愿意放棄這筆一點(diǎn)兒也不劃算的買(mǎi)賣(mài)。理由很簡(jiǎn)單，從8月1日起，二手房轉(zhuǎn)讓將繳納20%的個(gè)人所得稅。這個(gè)新政策引爆了上海二手房市場(chǎng)的“避稅戰(zhàn)”。短短5天，二手房?jī)r(jià)跌去二成。
震蕩迅速波及整個(gè)樓市，上海商品房?jī)r(jià)格急轉(zhuǎn)直下，一個(gè)月內(nèi)下跌了10%。
樓市正在轉(zhuǎn)向。沒(méi)有人知道冬天會(huì)不會(huì)真的來(lái)臨。上海，這個(gè)2005年第一輪地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)暴中心，是否還經(jīng)得起第二輪沖擊？
發(fā)燙的一周
“我就是要等著政策出臺(tái)前的這幾天買(mǎi)，這時(shí)候大家都開(kāi)始甩賣(mài)了，到了可以大幅砍價(jià)的時(shí)候了。”王先生說(shuō)。
這樣的情形讓急于將房子出手的宋女士心驚。直到7月30日下午4點(diǎn)半，在閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心二手房交易大廳，宋女士前面還有將近100個(gè)號(hào)沒(méi)有挨到辦手續(xù)的窗口前。整個(gè)大廳里人頭攢動(dòng)。“趕緊辦完，心里也踏實(shí)了，在這里等著真是受罪。”她說(shuō)。
要賣(mài)掉閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)一套120平米住宅的郭先生找了三家中介還沒(méi)找到買(mǎi)家。“中介天天打電話告訴我，再降五萬(wàn)，不然掛牌出去沒(méi)人買(mǎi)。而在交易中心我碰到一個(gè)買(mǎi)房子的則說(shuō)中介告訴他，過(guò)了這段房子還會(huì)漲。”
上海美聯(lián)物業(yè)來(lái)自上海11個(gè)行政區(qū)域的二手房統(tǒng)計(jì)成交資料顯示，自7月26日確認(rèn)要繳納個(gè)人所得稅后，7月27日-7月31日五天時(shí)間里，二手房成交額占據(jù)了美聯(lián)整個(gè)7月成交額的53%，交易價(jià)格下跌了二成。
在閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心，僅7月29日一天辦理的業(yè)務(wù)量幾乎是原來(lái)的8倍。“整個(gè)營(yíng)業(yè)廳人滿為患，空調(diào)都像沒(méi)開(kāi)一樣，熱得人汗流浹背。”該交易中心的一位人士說(shuō)。
二手房市場(chǎng)的震蕩迅速波及整個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。上海房地產(chǎn)之窗網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月16-22日，上海樓市均價(jià)還是每平方米9576元，到了7月21-27日，已跌至8394元。在8月1日前的一周里，又跌去200元。一個(gè)月內(nèi)商品房均價(jià)降幅接近10%，成交量則維持在40萬(wàn)平方米左右。
招商地產(chǎn)上海公司對(duì)此前積累的意向客戶進(jìn)行了電話尋訪，發(fā)現(xiàn)許多以前決定買(mǎi)房進(jìn)行兩到三年短期投資的，現(xiàn)在都轉(zhuǎn)為觀望了。公司的一位高層說(shuō)：“8月1日新政的出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)的打擊很大。”
政策疊加效應(yīng)
這是在短短一年多的時(shí)間里，上海樓市遭遇的第二輪地產(chǎn)調(diào)控。
2005年兩會(huì)結(jié)束之后，中央政府連下重手，在3月16日提高個(gè)人房貸利率后，兩個(gè)月內(nèi)先后發(fā)布旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“國(guó)八條”和“新八條”，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅居全國(guó)之首的上海成為風(fēng)暴中心。投行人士一度預(yù)測(cè)，上海樓市幾乎難免崩盤(pán)命運(yùn)。
但此后上海樓市的走勢(shì)令人驚訝。
據(jù)上海方面統(tǒng)計(jì)，從2002年開(kāi)始，上海房?jī)r(jià)每年漲幅都在20%左右，三年翻了一番。2003年全市均價(jià)為每平方米5881元，位居全國(guó)第一；2004年底，均價(jià)超過(guò)每平方米7000元。今年6月，上海樓市均價(jià)達(dá)到9500元左右。上海市規(guī)劃局的一位人士說(shuō)，最近這半年，上海房?jī)r(jià)又增長(zhǎng)了百分之十幾。
雖然調(diào)控政策對(duì)上海樓市的成交量產(chǎn)生了一定的抑制，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有得到穩(wěn)定，“價(jià)格總能輕易回升。” 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)研究院副院長(zhǎng)華東區(qū)院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。
即使在持續(xù)的調(diào)控風(fēng)暴中，外資也沒(méi)有減緩自己的腳步，摩根士丹利甚至專門(mén)成立了中國(guó)房地產(chǎn)投資基金，外資大手筆購(gòu)進(jìn)上海房產(chǎn)，幾乎成為震蕩中的上海樓市中一道風(fēng)景。
2005年全年，上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格水平比上年仍上漲9.7%。
地產(chǎn)調(diào)控第一輪政策出臺(tái)后，上海房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心一度從去年一季度以前的“較強(qiáng)景氣”區(qū)間跌至景氣臨界值以下。不過(guò)以今年開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)正在恢復(fù)信心。今年一季度，上海市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)進(jìn)入“微景氣”區(qū)間；二季度信心指數(shù)為113.8，比一季度上升12.3點(diǎn)，比去年同期上升18點(diǎn)。
正在此時(shí)，第二輪調(diào)控風(fēng)暴不期而至。而讓8月1日最終成為政策效應(yīng)爆發(fā)點(diǎn)的，則是從當(dāng)日起二手房交易征收個(gè)稅。此前一周，限制外資炒房的政策也正式下發(fā)。
陳晟指出，“這次的調(diào)控組合拳將會(huì)對(duì)上海樓市產(chǎn)生巨大影響。”招商地產(chǎn)上海公司的一位高層表示，“基于現(xiàn)在這樣的政策，5.55%的營(yíng)業(yè)稅加上20%的個(gè)人所得稅，房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅度的上漲，投資就很難獲利了。”
然而上海樓市的調(diào)控還遠(yuǎn)沒(méi)到頭。上海市規(guī)劃局的一位官員說(shuō)：“接下來(lái)要采取的措施是控制房屋總價(jià)，按照國(guó)六條規(guī)定，對(duì)90平米以上和以下的房子設(shè)定比例。但是現(xiàn)在上海都還沒(méi)定，到底什么比例還在研究當(dāng)中，整個(gè)上海市都還在做摸底。我們規(guī)劃局正在對(duì)不同的城區(qū)和內(nèi)環(huán)、外環(huán)等地區(qū)的房子進(jìn)行摸底調(diào)查，了解大小房屋比例情況。”
不過(guò)他坦言，上海制定的規(guī)劃是，上海人均住房面積要達(dá)到35-40平方米，國(guó)家政策是全國(guó)一刀切90平米劃線，這與上海的規(guī)劃還是有沖突的。
這位人士還指出，上海地價(jià)一直都在往上漲，上海去年全年土地交易價(jià)格水平同比上漲6.9%。經(jīng)營(yíng)性用地都要上交易平臺(tái)公開(kāi)拍賣(mài)，而且土地的量也有嚴(yán)格控制，現(xiàn)在連外環(huán)以外的土地也都控制住了。而上海對(duì)于中心城區(qū)的政策是，減少住宅，接下來(lái)幾乎不可能再批中心城的新住宅。這些都會(huì)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局產(chǎn)生影響。
限制外資買(mǎi)房的政策還在細(xì)節(jié)討論中。華潤(rùn)置地上海灘花園有大量外資購(gòu)房客戶。華潤(rùn)置地上海公司市場(chǎng)部副經(jīng)理劉于飛說(shuō)：“上海的態(tài)度還是相當(dāng)曖昧，一個(gè)證件可以買(mǎi)一套，原來(lái)一個(gè)護(hù)照可以買(mǎi)多套房子，但現(xiàn)在如果一直用一個(gè)護(hù)照買(mǎi)房可能會(huì)有問(wèn)題，還需要一年的居住證明。”
上海扛得住第二輪地產(chǎn)調(diào)控嗎？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年二季度，商品房銷(xiāo)售價(jià)格景氣指數(shù)雖然比一季度上升了13.1點(diǎn)，但仍然處于景氣臨界值以下；盈利虧損變化景氣指數(shù)為100.5，雖然比一季度有所上升，但也比去年同期下降了9.8點(diǎn)。
市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的起點(diǎn)？
8月2日，S女士終于松了一口氣。8月1日前，她順利地拋出了2套房子。這位特意從溫州來(lái)上海賣(mài)房的女士知道王先生想買(mǎi)房，一直不斷地催促中介約王先生吃飯，表示愿意把房子便宜13萬(wàn)元賣(mài)掉，而且附贈(zèng)所有裝修和家具。她手中這套位于陸家嘴的25樓的房子，在一個(gè)月前的掛牌價(jià)是138萬(wàn)元，現(xiàn)在是125萬(wàn)元。
陳先生并沒(méi)有選擇在新政出臺(tái)前緊急拋售房子。他在上海中心城區(qū)盧灣區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)老西門(mén)新苑(均價(jià)每平米25000元)擁有兩處300萬(wàn)元的物業(yè)，按照買(mǎi)入價(jià)格計(jì)算，目前平均每套物業(yè)的利潤(rùn)在170萬(wàn)元。
“非但不會(huì)賣(mài)，我還要在未來(lái)合適的時(shí)間吃進(jìn)散客拋售的物業(yè)。”開(kāi)著寶馬745、戴著江詩(shī)丹頓腕表的陳先生說(shuō)。
來(lái)自中介公司的信息是，最近一段時(shí)間，類似S女士這樣，個(gè)體實(shí)力并不是很強(qiáng)的溫州投資散客開(kāi)始撤出上海樓市。但是有實(shí)力的投資者并沒(méi)有大規(guī)模潰逃。
“我認(rèn)為城市化進(jìn)程在上海還會(huì)有不短的發(fā)展時(shí)間，這還會(huì)給投資者帶來(lái)機(jī)會(huì)，那些有實(shí)力的、理性的投資者選擇留下來(lái)，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律上來(lái)說(shuō)是正常的。” 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)研究院副院長(zhǎng)華東區(qū)院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。
戴德梁行的董事葉建成說(shuō)，經(jīng)過(guò)這輪調(diào)控，從投資者角度來(lái)說(shuō)將是一輪大的洗牌，實(shí)力強(qiáng)的投資者留下來(lái)。
上海的炒房風(fēng)潮將轉(zhuǎn)變?yōu)樯贁?shù)人的投資。
上海市規(guī)劃局的那位人士說(shuō)，上海樓盤(pán)降價(jià)可能會(huì)“區(qū)別對(duì)待”。高檔房量少，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格很難再下來(lái)。每平方米7000-8000元的相對(duì)便宜的住宅，也很難再有下降空間，按一畝地500萬(wàn)元算，2.0的容積率，成本算下來(lái)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)已經(jīng)到了底線，不會(huì)再有大的降價(jià)空間。
“現(xiàn)在來(lái)看，1萬(wàn)-2.5萬(wàn)元的房子沒(méi)有什么價(jià)格上升空間，可能會(huì)降價(jià)。”他說(shuō)。
在限制外資購(gòu)房政策出臺(tái)后，非大陸籍人士在上海買(mǎi)入高檔物業(yè)的熱情依然沒(méi)有減退。中國(guó)臺(tái)灣的Y小姐在一家日資企業(yè)擔(dān)任高管，在外資購(gòu)房限制政策出臺(tái)前一周，她在上海古北地區(qū)購(gòu)入了一套總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)元的物業(yè)。古北地區(qū)是上海港澳臺(tái)人士較為集中的地區(qū)，目前的均價(jià)在15000上下。
“選來(lái)選去還是把房子買(mǎi)在上海，國(guó)內(nèi)城市只有上海的生活環(huán)境和臺(tái)灣比較接近。”Y小姐說(shuō)，身邊不少臺(tái)灣朋友也都在看房子，準(zhǔn)備在上海持有物業(yè)用于自住。
不過(guò)開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)不容樂(lè)觀。還有4個(gè)樓盤(pán)在銷(xiāo)的上海農(nóng)工商房產(chǎn)內(nèi)部中層說(shuō)：“現(xiàn)在市場(chǎng)不好，銷(xiāo)售也難上得去，我們的壓力很大。”8月5日推出新盤(pán)的招商地產(chǎn)同樣改變了策略，決定先少推一點(diǎn)，先看看市場(chǎng)反應(yīng)再說(shuō)。
觀望成了房地產(chǎn)商首選的態(tài)度。對(duì)于8月1日前出現(xiàn)的一手房大跌，華潤(rùn)置地上海公司市場(chǎng)部副經(jīng)理劉于飛的解釋是，“政策的短期沖擊力還是存在的，我們應(yīng)該觀察一段時(shí)間、幾個(gè)月，才能說(shuō)這個(gè)政策的影響到底是怎么樣的。”
一些房地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路。萬(wàn)科上海公司銷(xiāo)售總監(jiān)周海鋒說(shuō)，我們開(kāi)始更多注重自住型客戶的需求，更加注重物業(yè)產(chǎn)品的定位。以前項(xiàng)目定位有偏差影響也不大，大量投資客戶的存在會(huì)把這些產(chǎn)品消化掉。但是現(xiàn)在，只要項(xiàng)目定位稍有偏差，可能就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目死掉。目前，上海萬(wàn)科在租賃市場(chǎng)非常好的別墅還是有部分投資客，比如浦東的藍(lán)山項(xiàng)目，很多人買(mǎi)來(lái)用于出租而不是自住。
東渡國(guó)際一直從事青年住宅開(kāi)發(fā)。東渡國(guó)際總裁辦的王先生說(shuō)：“我們一直堅(jiān)持做小戶型，所以政策要求90平米的開(kāi)發(fā)要占到70%，這對(duì)我們是個(gè)好消息，也是一種機(jī)遇。”他們擔(dān)心的是，以前開(kāi)發(fā)的小戶型主要是針對(duì)投資客的，這部分客戶占到了以往銷(xiāo)售量的50%，現(xiàn)在他們必須思考如何把這樣的戶型賣(mài)給自住型客戶。
招商地產(chǎn)上海管理總部的副總經(jīng)理董雷認(rèn)為，這樣的調(diào)整，對(duì)大的品牌企業(yè)而言是有利的。目前該公司正在尋求新的項(xiàng)目和地塊。
一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，現(xiàn)在是房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，這一系列調(diào)控政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)銷(xiāo)售速度必然會(huì)放慢，會(huì)有部分中小型開(kāi)發(fā)商在資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)問(wèn)題，“據(jù)我們了解，目前已經(jīng)有很多開(kāi)發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓地塊，找到我們的就有好幾家。”東渡國(guó)際總裁辦的王先生說(shuō)。
對(duì)于這輪調(diào)控對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，葉建成直言還在觀望，不敢妄加評(píng)論。但據(jù)記者了解，此前戴德梁行一位分析師曾對(duì)這輪調(diào)控后的上海地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)表悲觀看法，遭到其在香港集團(tuán)主席勒令封口。
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)
