-調查緣起

　　對于“國六條”的解讀，真是仁者見仁，智者見智。但是作為最終的受益者———消費者，他們是如何評價“國六條”？他們是如何評價“國六條”下的未來房價走勢呢？6月30日到7月2日，零點研究咨詢集團針對上海、廣州、北京三地的居民進行了定量調查。

　　本次調查在上海采用CATI(計算機輔助電話調查)，在北京及廣州均采用普通電話調查的方式進行，共計完成897個樣本。受訪者的年齡在18~65周歲，73.8%的受訪者家庭年收入為8萬元以下。置信度在95%下，本次調查的抽樣誤差為±3.3%。

　　調查結果顯示：55.5%的居民對國家

　　 房價走勢：眾說紛紜

　　對于未來房價的走勢，各地受訪者有諸多猜測。調查顯示，廣州的居民對價格預期態度比較模糊，大多的受訪者摸不清未來房產走勢狀況。認為二手房和新房房價走勢不清的比例達到63.6%和61.5%。

　　而半數上海受訪居民認為房價不會受到房產政策太大的影響，尤其是對二手房價的預期，認為不受政策影響的比例達到59.5%。

　　大部分北京受訪居民認為房價會受到政策的影響，近50%的居民認為二手房和新房的價格都會呈上升的趨勢。

　　 90平方米分水嶺初見端倪

　　 體現在“國六條十五細則”規定中有“90平方米以下住房的比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。對“國六條”的這一規定，消費者究竟是怎么看的呢？

　　首先，了解一下目前購房市場的需求狀況。在受訪者未知曉關于“國六條”中對未來市場調控的規定前，60.3%的計劃購房者傾向購買大于90平方米的房子，在知曉“國六條”增加小戶型供應量的規定后，這一比例下降到39%。表示說不清的比例也由知曉前的4.2%上升到知曉后的11.9%。

　　居民購房的需求千差萬別，未來市場供應量的變化對不同購房目的消費者會有什么影響呢？本次調查顯示，預備在近1~2年購房的受訪者中，56%為改善型購房(為改善居住條件而購房)；24%為初次購房者(目前尚無自己的居所，7在是與父母同住或租房等，屬于第一次購房者)；15%為目的性購房(即非初次購房，也非單純的為提高居住環境而購置房屋者。如，為了工作便利、照顧父母、孩子結婚等原因而購置房產)；5%為投資保值型購房。在知曉了“國六條”前后，不同購房目的居民計劃購房面積發生了一定的變化，特別是目的性購房者，從知曉前有61.9%的選擇購買大于90平方米下降到33%，降幅達到29個百分點(如圖2)。這一數據顯示出目的性購房群體對房屋選擇的彈性更大，更為靈活，購房的主要目的是有一定的指向性的，如學區房。而初次購房者由于是平生第一次購置房產，對未來的居所充滿想象，相對不愿意降低自己的購買意愿。改善型住房者具有一定的經濟實力，對于未來的房屋也是不愿意輕易改變之前的購房計劃。

　　買新房還是二手房？

　　靜觀其變者增多

　　針對“國六條”對新房、二手房市場的影響，普遍的一種觀點是認為二手房的中檔物業受影響的程度較大。因為低端二手房主要由10年以上的房子組成，基本不受5年營業稅影響；相對的中檔市場主體為5年內的次新房，因此視供應量的不同而受到不同的影響。三地的消費者究竟是轉向觀望，轉向租賃市場還是新樓盤呢？賣家是“持房觀望”？還是繼續拋售？他們的態度究竟如何？

　　買房者:本次調查顯示，71.6%的預備購房者認為“國六條”(提高首付比例，增加小戶型供應量，對二手房征稅)等規定對他們購買新房還是二手房的選擇完全沒有影響，他們仍堅持最初的購房計劃。

　　在未來有購房計劃的居民中，購買新房和二手房比例分別為80.6%和19.4%，在知曉“國六條”的相關政策后，買新房的購房者比例下降到78.2%，買二手房的比例降到10.2%，11.6%的購房者轉為觀望(如圖1)。

　　賣房者:調查顯示，“國六條”關于購房不足5年全額征收營業稅的措施，對賣房者產生了較大的影響。認為對他們賣房計劃有影響(包括：從影響很小到影響很大)的賣房者占61.5%，認為完全沒有影響的占34.6%。

　　租房者：對房屋租賃市場的價格走勢，大部分已租賃或預備租賃房屋的被訪者預測市場價格趨向穩定。48.5%的被訪者認為租金不會受到多大的影響。認為租金會上漲的受訪者占到24.7%，高于“預測租金下降”14個百分點(如圖3)。

　　 首付比例提高10%

　　多數人認為影響有限

　　“國六條”中規定“個人住房按揭貸款首付比例不得低于30%，這一政策顯示政府希望通過經濟調控手段來抑制投資，引導消費導向。那消費者知曉該規定之后的實際反應究竟又是怎么樣的呢？

　　從整體購房者看，有58.5%的被訪者認為提高首付比例的規定對他們計劃購房面積沒有影響。但不同購房目的受訪者對首付比例的提高卻持不同的態度。改善型購房者認為該政策對其影響相對比較有限，該群體中，62.1%認為首付比例提高對其購房并沒有影響。而初次購房及目的性購房者由于資金有限，首付比例提高對這兩類消費群將產生較大的沖擊。其中又以對初次購房者影響最大，將近四成的初次購房者將受到該政策的影響，在未來的實際購房中或許會改變其最初的需求。

　　(零點調查&指標數據 李韋維 楊軼 早報記者 馬一居 整理)