本報(bào)記者 孫榮飛 發(fā)自北京

　　8月1日起，對(duì)招拍掛出讓的土地有使用意向的用地者,需先提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格，之后，意向用地者仍須通過(guò)招拍掛公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)才可能取得土地使用權(quán)。

　　為充分披露土地出讓信息，擴(kuò)大市場(chǎng)形成土地價(jià)格的范圍，加大用地成本，國(guó)土資源部將于2006年8月1日起正式施行《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，原計(jì)劃這兩個(gè)文件的出臺(tái)日期是7月1日。

    用地預(yù)申請(qǐng)制

　　在明日實(shí)施的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中,明確增加了“用地預(yù)申請(qǐng)”這一環(huán)節(jié)。具體規(guī)定是：有條件的地方，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)可以建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，適時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)，并通知提出該宗用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買(mǎi)，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。

　　昨天,國(guó)土資源部土地利用管理司主要負(fù)責(zé)人答記者問(wèn)時(shí)表示，設(shè)置這一環(huán)節(jié)的目的是為了增加土地部門(mén)對(duì)市場(chǎng)需求情況的了解渠道，發(fā)揮土地專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、人員和使用者的能動(dòng)性。

　　在征求意見(jiàn)稿中，這一環(huán)節(jié)被稱(chēng)為“勾地”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村所一位專(zhuān)家對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，國(guó)土資源部增加勾地環(huán)節(jié)是借鑒了香港的土地批租制度，而實(shí)行勾地制度，一方面政府可以規(guī)避土地出讓時(shí)“流拍”的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面抬高了土地交易的門(mén)檻，進(jìn)一步擠壓中小型房企的生存空間。

    協(xié)議出讓透明化

　　國(guó)土資源部對(duì)招拍掛土地增加管理環(huán)節(jié)的同時(shí)，也在《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》中限制協(xié)議土地范圍，并力促土地協(xié)議出讓透明化。

　　國(guó)土資源部在兩個(gè)文件中明確要求，有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地需實(shí)行招拍掛。國(guó)土資源部土地利用管理司主要負(fù)責(zé)人表示，目前土地出讓中存在的一個(gè)問(wèn)題是，協(xié)議出讓公開(kāi)程度不夠，特別是有競(jìng)爭(zhēng)需求的工業(yè)用地仍以協(xié)議方式出讓?zhuān)�尚未�?shí)行招拍掛方式供應(yīng)。

　　除縮小協(xié)議土地范圍外，相比于征求意見(jiàn)稿，新訂的協(xié)議土地范圍還在原有四種情形基礎(chǔ)上添加了這種情形：出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的。

　　由于協(xié)議出讓土地，更多的情況是沒(méi)有第三方在場(chǎng)，為此，程序上的公開(kāi)公正成為關(guān)鍵所在。

　　明日實(shí)施的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》明確要求建立國(guó)有土地協(xié)議出讓公示制度，要求市、縣國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)等指定場(chǎng)所及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)進(jìn)行公示，公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。公示期滿(mǎn)，無(wú)異議或雖有異議但經(jīng)審查不存在違反法律法規(guī)行為的，方可按照《意向書(shū)》約定簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。協(xié)議出讓結(jié)果也必須在土地有形市場(chǎng)等指定場(chǎng)所以及中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)等向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。

　　另外，由于經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、油田等礦業(yè)開(kāi)采用地將逐步有償使用，而這些用地均具有獨(dú)占性和排他性，在協(xié)議出讓過(guò)程中很容易產(chǎn)生出讓價(jià)格爭(zhēng)議。

　　為此，相對(duì)征求意見(jiàn)稿，正式文件要求，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施、礦業(yè)開(kāi)采等具有獨(dú)占性和排他性的用地，應(yīng)當(dāng)建立協(xié)議出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。具體辦法是，此類(lèi)用地協(xié)議出讓過(guò)程中，意向用地者與出讓方在出讓價(jià)格方面有爭(zhēng)議難以達(dá)成一致，意向用地者認(rèn)為出讓方提出的出讓價(jià)格明顯高于土地市場(chǎng)價(jià)格的，可提請(qǐng)出讓方的上一級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)行出讓價(jià)格爭(zhēng)議裁決。