頻頻發出的政策信號，正在考驗大量涌入中國房地產市場的海外資金的真實意圖

　　文·本刊記者 馮桔

　　他們會抽身撤退嗎？他們可以信任嗎？他們會不會像在東南亞和南美所做的那樣，攜帶巨資把當地的房產大口吞進，又在轉瞬間撤得干干凈凈，只留下破敗的樓群和天量的銀行壞賬?

　　國務院發出調控信號后，人們不得不認真考慮大量涌入中國房產市場的海外基金將何去何從。

　　五月出臺的“國六條”和隨后建設部等九部委制定的“十五條細則”給高燒中的樓市打了一劑退燒針。一般的看法是，這是中國政府為抑制房地產市場過快增長再次明確發出的政策信號。效果頗為明顯，盡管價格還未出現波動，但上海、北京、廣州等一線城市的商品房成交量都出現大幅萎縮。

　　這讓房地產市場的氣氛有些沉悶， 在6月中上海召開的國際地產大會上，各路開發商閉門討論了整整一個上午，萬科董事長王石直言：“我們幾乎花了一多半時間來討論‘國六條’，但我們不打算公布討論的結果。”

　　不過，海外房地產投資基金卻有話要說，雖然它們主要購入的高檔物業并不屬于調控的重點。摩根士丹利瑞信、荷蘭ING等國際房地產基金認為受宏觀調控政策影響，中國房地產市場可能在未來五年內謹慎樂觀，而五年后的長期市場將大有可為。

　　“五年”,正是業內默認的衡量進入樓市的外資是否屬于短期炒作的標準，而即使從2003年最早進入中國房地產市場的摩根士丹利算起，海外基金登陸內地市場也沒有達到這一期限。

　　【置業之路】

　　幾乎與對人民幣升值的預期同步，海外基金兩三年來像一個貪婪的食客，把上海、北京黃金地段的高檔物業大口吞下。

　　2004年底，摩根士丹利房地產基金悄然購進了其首個參與投資的錦麟天地雅苑項目中的酒店式公寓。2005年2月1日，摩根士丹利再次出手，購買了位于上海人民廣場核心區域的知名寫字樓世界貿易大廈。業內人士估算，該大樓市值超過2億美元。6月份摩根士丹利又購買了上海浦西的明天廣場大樓。

　　2005年2月，其以4億元收購北京富力雙子座TOWERⅡ，摩根房地產基金亞太區執行董事、副總裁蓋迪宣布，摩根在上海站穩腳跟后，開始正式進軍北京房地產市場。

　　僅僅三年，摩根士丹利已經成為中國房地產市場最大的海外買家，成功滲透了上海、北京、深圳、廣州四大一線城市。

　　在內地樓市投資了6億美元的澳大利亞麥格理銀行的中國行更加富有戲劇性。

　　1994年麥格理進入中國就盯緊了當時剛剛崛起的房地產行業，但由于中國房產市場對外資的諸多限制，十年來麥格理主要都在默默地積累經驗，直到2005年，麥格理才完成主要投資。

　　2005年1月，麥格理以8億元從新加坡凱德置地手中收購了上海新茂大廈；2005年7月，麥格理又和一些機構投資者組成財團收購了內地9家大型零售商城，收購總價約31億元。僅上述項目投資已經超過40億元。

　　新收購樓盤完全符合海外房產基金傳統的價值觀：產權清晰，前期操作透明、規范，符合國際標準，而且所收購的樓盤都有3～5年的穩定租約，高質量的租戶，每年7%～9%的固定租金收益，不再是已往的圈地、開發、銷售、迅速回籠資金的開發商模式。隨著最近兩年市場的變化和國家宏觀調控，房地產的風險逐漸上升，海外基金投資方向從土地項目轉向成熟物業。

　　【“緋聞”纏身】

　　攻城掠地的海外基金引來懷疑者的目光，投機人民幣升值、短期套利和推高樓價，是他們為海外地產基金定下的“三宗罪”。

　　今年5月初，國家外匯管理局發布《2005年中國國際收支報告》，將流入房產領域的外匯視為關注重點。

　　根據仲量聯行發布的全球房地產資本報告，2005年中國房地產投資市場，外資買入總額已經達到23億美元，成為跨地區資本流動熱點。從所投資的物業類型看，約58%的資金投在辦公樓，約30%投在商場，約7%投在住宅，另外約2%則投在工業廠房；另一組數據顯示，2005年境內寫字樓物業最受境外投資者追捧，投放資金高達7.2億美元，其次為商業項目，共有4.1億美元。

　　目前內地樓市中的外資力量主要分為三類，一是和記黃埔、新加坡凱德置地之類的外資房產開發商，以直接投資(FDI)方式引入外資；二是像廣州越秀REITS這樣的境內物業通過海外上市，獲得外資；第三類才是直接介入內地地產的個人和海外房地產投資基金。

　　通過購買獲得國內房產的海外基金無疑比直接從事房產開發的外資房產開發商更具有退出的便利條件，而公布的數據進一步加深了懷疑論者的既有看法：海外基金利用人民幣升值的市場預期，大肆買入內地房產，進一步推高市場價格，然后通過轉手或者將物業打包上市的方式順利退出，以獲取人民幣升值和價格上漲的雙重利潤。

　　游資吹起的房產泡沫曾讓無數人迷失在財富幻覺當中，他們搭乘金錢的過山車升入財富的天堂，又瞬間墜入赤貧的地獄。從全國涌入海南的資金撤離后，留在美麗沙灘邊的是成群的爛尾樓，而各種各樣的對沖基金從泰國撒手，讓一批董事長淪為街頭小販。

　　海外基金急于撇清這些莫須有的罪名,它們把自己視為中國房產市場的正規軍,并不愿意和通過各種渠道進入中國房產市場的海外游資混為一談。

　　花旗集團房地產基金首席策略師stephen.M.coyle稱“我們只投資房地產，不考慮人民幣升值的事情。”

　　房地產投資中介機構基強聯行董事總經理陳基強認為海外基金對中國樓市價格影響不大，“2005年以前，市場上存在著很多‘打一槍換一個地方’的游資，但是在調控之后，這些熱錢也逐漸退出了市場。2005年，投入中國房地產市場的資金有1.8萬億，而外資只有272個億，僅占1.5%，怎么能推高其余98.5%的價格呢。”

　　然而更多的人愿意相信人民幣升值的預期增加了海外基金的投資興趣。他們擔心的是，許多海外基金希望所購物業能在5年內能變現，如果這部分外資同時撤出，將給市場帶來負面影響。

　　只有時間才能證明，進入中國房產市場不滿五年的海外基金是不是一群投機客。實際上，海外基金已不僅限于簡單的購買，參與中國房產市場不論是廣度和深度，不斷在加深。

　　3月28日，瑞士信貸集團等4家基金公司，聯手注資易居(中國)投資控股有限公司2500萬美元。2005年，軟銀基金與凱雷出資4500萬美元投資內地房地產中介

　　但對頻頻發出的政策信號,海外基金不會視若無睹，它們在決策時已更加謹慎。6月的上海國際地產大會上，不少海外基金表示希望探明政府對其限制的底線，以決定下一步在中國房地產市場的發展戰略。

　　一家著名的房地產投資中介機構透露，今年外資在考察內地物業時要求更加嚴格，“接觸的雖然很多，但簽下來的單子很少，今年完成的項目幾乎沒有，簽約的是去年就已經開始的。”總體來說，“生意比以前難做”。

　　一個有力的佐證是，今年已經過了一半，去年在內地樓市頻頻出手的幾家海外房地產投資基金——麥格理、瑞信和花旗等，至今還沒有在內地相中新的投資對象。