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上海房價真的領跌全國嗎http://www.sina.com.cn 2006年07月25日 18:03 上海金融報
張若斌 根據上海市統計局7月19日公布的數據,今年上半年上海商品住宅銷售價格出現穩中有降的局面,上半年全市商品住宅銷售價格水平與去年同期相比下降5.2%。消息傳出,頓時有人出來擊節稱贊:“房產政策調控見效,上海房價領跌全國。” 上海房價真的跌了嗎?其實不然,上述統計主要涵蓋的是一級市場上新建商品住房的銷售價格,而更為準確的數字應該是反映二級市場價格變化的上海二手房指數,該指數一年來的變化卻并不大。眾所周知,新建商品住房的區域總是越來越偏僻,地塊價值總是越來越小,故而其價格下跌的意義并不大,何況還有偏遠地段的拆遷安置房;而緊盯市區52個區域內樓盤成交價格的二手房指數,今年3月份以來卻呈現恢復性上漲,均價已經回升至去年12月份水平。 顯然上海“房價不滅”的神話依然延續著,在房價保持穩定的背后,上漲有量而下跌無量,市場的多方心態正在增強,量價有望全面回升,同時,積累的系統風險也在不斷變大。 我們注意到,從去年6月至今,政府出臺了一系列的調控政策。主要可以分為兩類,一是調高首付比例和貸款利息,這等于是弱化資金杠桿,收緊市場資金;二是新購房限制轉讓,等于是降低了資產的流動性。按照資產價格定義,一項資產的收益性和流動性越高,則價格也越高。顯然,兩年之內的新購房無法轉讓設限的政策極大地削弱了資產的流動性。 本來,投資者資金杠桿遭弱化,再加資產本身的流動性降低——上海房產的價格理應大大的下跌才是,然而,持續一年時間的“陰跌”,導致下探不到位,成交量遲遲上不去,市場有效性不足,只要一點點的的利多因素,哪怕是風吹草動,就有可能釀成“反轉形態”。而且,市場已經在一定程度上消化了此類政策面的利空因素,形成了“抗藥性”,所以此次“國六條”的出臺,如泥牛入水,難以在市場上掀起幾朵漣漪,而監管者手中能打的經濟牌已經不多了。 縱觀上海樓市,我們不妨猜測一下,在今年下半年,又有多少利多因素可能出現呢? 首先是通貨膨脹。目前市場上有大批“轉賣為租”的房東,也有很多“轉買為賃”的房客。租房價格一季一議。如果下半年出現房租上漲(很有可能在內環線內出現),而同時存款利率又保持不變的情況下,以目前的低利率對未來70年的房租進行折現,則房屋的估值水平將得到進一步的提升。 其次是宏觀調控。一般普遍預測,下半年將有可能出臺更嚴厲的土地緊縮和信貸政策,而這將導致市場供應量減少,開發商出現“惜售”。上海統計局6月發布的資料就顯示,今年1至5月,上海房地產開發投資比去年同期下降了0.2%,且房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重也由去年同期的35.8%下降到32.9%。作為6年來上海房地產業的首次投資萎縮,勢必帶來嚴重的供應量不足,值得樓市投資者保持謹慎樂觀。
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