本報(bào)記者 彭朋 胡怡琳 上海報(bào)道

　　“我們想趕在新政出臺(tái)前，搭上最后一班車，進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。要不然以后有錢，也不一定進(jìn)得來了。”某國內(nèi)外商獨(dú)資公司人士私下感嘆。

　　上述人士所說的“新政”，即指由國家六部委聯(lián)合制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(171號(hào)文件)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該文件將使相關(guān)部門加大對(duì)外資進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。

　　美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級(jí)經(jīng)理王磊認(rèn)為：“新政對(duì)外資惡意或者超限額投資住宅市場的行為，將起到很好的調(diào)控效果。”

　　而美國特羅斯

房地產(chǎn)投資咨詢(上海)有限公司總經(jīng)理王謙則表示：“我們沒覺得新政有太大的影響。”王謙認(rèn)為，文件集中關(guān)注住宅方面，對(duì)于商辦物業(yè)，并不會(huì)產(chǎn)生顯著影響。“并且從細(xì)則來看，這些規(guī)定對(duì)于資本金雄厚的機(jī)構(gòu)并沒有明顯作用。”

　　一位知情人士透露，171號(hào)文件對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的三種正規(guī)模式的監(jiān)管，空前加強(qiáng)。但顯然仍疏漏了對(duì)一些具有“擦邊球”性質(zhì)的操作模式的監(jiān)控。

　　監(jiān)管三種常規(guī)模式

　　王磊告訴記者，外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，主要有三種類型：第一種是境外人士的個(gè)人購房，第二種是境外基金和投資公司等機(jī)構(gòu)購買物業(yè)，第三種是基金、投資公司或者房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在這三類中，外匯管理局都是有據(jù)可查的，因?yàn)樗�有上述用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的外匯結(jié)算都需要報(bào)批。

　　譬如境外個(gè)人購房，不管一手房或者

二手房，它都是個(gè)人的直接購買行為。“購房個(gè)人只需要憑著經(jīng)過公證的買賣合同或者類似買賣合同的契約，然后到外匯管理局做登記申請(qǐng)，外管局審核確認(rèn)之后，購房者就可以憑這個(gè)申請(qǐng)去銀行兌換人民幣，或者直接由外資銀行與開發(fā)商結(jié)算，同樣也可以申請(qǐng)按揭貸款。”而對(duì)個(gè)人購買房屋的套數(shù)及用途，并不作調(diào)查和規(guī)定。

　　但171號(hào)文件中規(guī)定，只有在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)學(xué)習(xí)、工作超過一年以上的境外個(gè)人才可購買符合實(shí)際需要的自住、自用商品住宅。并且，購買行為均須按照實(shí)名制登記備案。這肯定會(huì)對(duì)想購買多套房產(chǎn)投資的境外人士，形成一定約束力。

　　而對(duì)于境外基金和投資公司等機(jī)構(gòu)購買物業(yè)，仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民介紹說：“目前大部分都是通過海外公司來持有的，用一家注冊(cè)于英屬維京群島或者

百慕大之類的離岸公司(也就是海外公司)，以這個(gè)離岸公司的身份來國內(nèi)收購房產(chǎn)，并且以商業(yè)房產(chǎn)為主。”包括摩根斯坦利、高盛等在內(nèi)的國際資本投資機(jī)構(gòu)，多數(shù)都以這樣的方式購買整幢內(nèi)地物業(yè)。

　　同樣，他們購買物業(yè)也需要持經(jīng)過公證的買賣雙方交易合約，到外匯管理局報(bào)批。只有經(jīng)過審批核準(zhǔn)后，外資的資金才能進(jìn)行外匯結(jié)算，進(jìn)入國內(nèi)市場。如果買賣雙方都有海外公司，則可以通過海外公司完成交易，但同樣需報(bào)外匯管理局備案。

　　171號(hào)文件規(guī)定，外資投資購買非自用房產(chǎn)，應(yīng)遵循“商業(yè)存在”原則，應(yīng)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。其中投資總額超過(含)1000萬美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。這樣的規(guī)定明確了一點(diǎn)，即外資投資內(nèi)地物業(yè)必須在中國境內(nèi)設(shè)立外商投資公司。

　　對(duì)于外資投資或收購其他企業(yè)的在建項(xiàng)目，美國特羅斯房地產(chǎn)投資咨詢(上海)有限公司總經(jīng)理王謙介紹：“按照以往外資參股投資項(xiàng)目的操作流程，我們首先是在海外成立一家控股公司，也就是我們的母公司。然后我們以母公司的名義來中國尋找項(xiàng)目。在買賣雙方談妥條件之后，我們?cè)傧虍?dāng)?shù)赝饨?jīng)委申請(qǐng)，針對(duì)具體的項(xiàng)目成立相關(guān)獨(dú)資公司。這樣的公司成立需要有可行性報(bào)告，報(bào)告要寫清楚公司成立的目的、項(xiàng)目的來源等具體情況，這樣才能獲得當(dāng)?shù)赝饨?jīng)委和外商投資委員會(huì)的審批。同時(shí)，還要在當(dāng)?shù)毓ど滩块T管理處進(jìn)行登記，按照正常的稅收和工商管理步驟進(jìn)行。”

　　特羅斯是美國波士頓的一家私募基金，王謙以合伙人的身份成為特羅斯在中國的全權(quán)代理。

　　針對(duì)外資投資或收購其他企業(yè)的在建項(xiàng)目，171號(hào)文件則規(guī)定，外資在收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)必須首先付清土地出讓金，出讓和收購股權(quán)時(shí)須一次性付清銀行債務(wù)和轉(zhuǎn)讓金。

　　王謙表示，171號(hào)文件對(duì)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)手續(xù)上的規(guī)定，對(duì)于相關(guān)政府部門而言更利于管理。然而從另一方面來看，未來申辦過程中的細(xì)化處理，同樣會(huì)使得項(xiàng)目批復(fù)的過程延長。

　　“非正規(guī)”路徑

　　戴德梁行投資咨詢部主管葉建成介紹，像摩根斯坦利、高盛這種國際性大公司在投資中國房地產(chǎn)市場時(shí)，多以海外公司的身份進(jìn)入。這種投資模式可以比較方便地將投資收益帶到海外。因此，大多海外上市的房地產(chǎn)基金都選擇這種方式。“盡管這種模式比設(shè)立國內(nèi)外商獨(dú)資公司要負(fù)擔(dān)更多的稅負(fù)。”

　　但有業(yè)內(nèi)人士透露，就有某些外國資本為享受中國對(duì)外商獨(dú)資公司兩免三減的稅收優(yōu)惠，更愿意設(shè)立外商獨(dú)資公司。這些外商獨(dú)資公司會(huì)以購買固定資產(chǎn)的方式，買進(jìn)物業(yè)，這其中包括廠房、辦公樓、高檔住宅、酒店式公寓等，然后以出售或者出租的方式獲得回報(bào)。“按照兩免三減的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)獲利的頭兩年免交所得稅，企業(yè)獲利的第三到第五年只交納一半的所得稅。”這就意味著，這種獨(dú)資公司房地產(chǎn)買賣獲得的收益，在前兩年將免交任何稅金。

　　上述人士透露，這種獨(dú)資公司很多都是非房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司，“是短期看好中國房地產(chǎn)市場才殺進(jìn)來的，基本是炒一個(gè)短線就走。”

　　“現(xiàn)在，很多外商趁政策還沒正式出臺(tái)的空檔，還在抓緊進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。”該人士表示，“此前中國對(duì)外資購買內(nèi)地物業(yè)，沒有任何限制。而這兩年包括上海在內(nèi)的中國房地產(chǎn)市場價(jià)格一路走高，使很多并不從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，都開始以此方式在中國買賣物業(yè)。”

　　顯而易見的是，171號(hào)文件對(duì)于這種“非正規(guī)”的路徑，并沒有從政策上加以限制。而據(jù)參與運(yùn)作的人士透露，這還不是外資購買內(nèi)地物業(yè)的惟一“非常規(guī)”方式，“還有很多其他的方式，外資同樣可以流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場”。

　　而正是許多這種“非常規(guī)”方式的存在，才導(dǎo)致外匯管理局無法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)到底有多少外國資本流入中國房地產(chǎn)市場。

　　據(jù)悉，今年二季度，外資基金對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場尤其是上海的熱情空前高漲。僅摩根斯坦利一家，在二季度就投入35億元人民幣在滬買樓，包括5幢服務(wù)式公寓、一個(gè)商業(yè)地塊項(xiàng)目。一周前，摩根斯坦利又以19.6億元人民幣的價(jià)格，拿下爛尾長達(dá)十年、曾被數(shù)度轉(zhuǎn)手的東海廣場。但來自戴德梁行的最新研究報(bào)告指出，171號(hào)文件將使外資基金調(diào)整其在中國的投資策略和風(fēng)險(xiǎn)管理，新政的后續(xù)效應(yīng)將會(huì)影響到下半年的投資市場。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)