當房地產已然風光正盛地成為國民經濟的支柱、維系民生的杠桿之際，也許只有年老的地產人還能清晰記得上個世紀80年代末90年代初房地產剛剛發軔時的景況——那是一個國有房企的天下

　　本報記者 靳冬 發自廣州

　　華南地產20年就像一場接力賽，從國有房企，到港資主宰再到民營崛起，接力棒在幾大陣營當中傳遞了整整一個輪回之后，如今終于趨于一種三分天下的平衡。如今，當房地產已然風光正盛地成為國民經濟的支柱、維系民生的杠桿之際，也許只有年老的地產人還能清晰記得上個世紀80年代末90年代初房地產剛剛發軔時的景況。

　　幾乎每一個老人都會毫不含糊地說：那是一個國有房企的天下。

　　然而，當時間演進到20世紀90年代乃至21世紀,仿佛是在“國退民進”的呼聲當中，一大批曾經創造過輝煌的國有

房地產企業卻漸漸淡出了人們的視線。所幸的是，華南地產當中依舊有著萬科、金地、保利等國有房企以驕人的姿態成為全國房地產行業的領跑者。

　　城市建設的功臣

　　國有房企可以說是伴隨城市建設的興起而誕生。上個世紀80年代中葉，為了適應城市擴張和建設的需要，一大批建設部下屬的機關紛紛成立房地產開發企業，承擔相應的城建任務。當時，在省、市、區三級建設、國土、規劃部門下面，房地產開發企業像雨后春筍一樣冒出地面。有經歷過當時盛況的某國企老總戲謔地指出：當時仿佛和尚廟下面都成立了開發企業。

　　這批企業的誕生，主要是為了完成城市建設的任務而非以盈利為目的。例如廣州當年的四大國企之一的東建集團，便是廣州市建委下屬企業。最早之時，東建實業集團、廣州市道路擴建辦、東風路擴建指揮部，實際上是三塊牌子一班人馬，都直屬于廣州市建委。因此，東建最大的任務便是完成廣州市東西貫通的交通要道東風路及其周邊的開發建設。

　　事實上，雖然名義上是房地產開發企業，但是主要任務不在房產的開發，東建跟穗華(注：廣州市國土房管局下屬企業)一樣，承擔城市拆遷、道路建設。開發的小區主要用于拆遷安置，只有極少部分是商品房。事實上，東建在早期開發的大型住宅小區廣雅新村中，僅有三棟是商品房。

　　同樣是風光一時的廣房集團，1992年剛剛從政府分離出來時，擁有廣州舊城區1／3的土地，凈資產30多億元,職工上萬人。可一位曾經就職于該集團的員工卻回憶說：“廣房做了十幾年地產，可是旗下的公司都是各干各的，到現在連一個像樣的小區都沒建出來。”

　　東建、穗華、廣房并不是特例，他們代表的是一代國有房地產開發企業早年的使命，即完全為城建服務，不獲取利潤。一個簡單的例子足以說明：東建開發的廣雅小區，盡管房子建好之后被一搶而空，但是當時實行政府定價，所有的商品房不計成本，按照1000多元/平方米進行銷售，因此，開發住宅小區對于這類企業而言，是在虧本賺吆喝。

　　賣地的風光歲月

　　由于承擔了大量新城區道路及市政配套的建設，路段周邊的地皮被劃撥到固有房企名下。上世紀90年代初期,大多數企業進行了改制,從政府職能部門分離出來，開始自主經營，而國有房企的好日子正是從此刻開始。

　　當時正值外資被批準進入中國內地的房地產領域，大批港資進入廣深兩地，一邊是資金，一邊是土地，雙方幾乎一拍及合，國有房企賣地的歷史由此上演。

　　說是賣地，事實上是國企以土地作為資本，與外資合作成立項目公司，共同開發，并按一定比例分成，當時通行的分配比例是四六開，土地方四成，出資方六成。

　　那一輪合作開發的熱潮當中，幾乎所有大型國有房企下面都成立了眾多合營公司，僅東建下屬就成立了9家合資公司。由于成立的項目公司往往由外方負責經營和管理，中方在出地之外，幾乎不參與經營，更談不上監督。

　　有人回憶說：“當時國企的員工天天無事可做，只等著別人賺了錢后提成。”歷史數據顯示，當時的廣州

房價已超出1萬元/平方米，根據四六分成比例，囤積了大量土地的國有房地產企業可謂收入可觀。不過好景不長，房地產熱潮帶來國家第一波的

宏觀調控，房價也隨之一瀉千里，從原來的每平方米1萬多元迅速下跌至三四千元。

　　悲劇于此刻上演，外資卷款出走成為國有房地產企業共同遭遇的尷尬。“當時沒有經驗，同時沒有人具有風險控制意識，幾乎沒有人想得到外方會跑。”事實上，當時不少所謂的外資都只是一個“皮包公司”，或者是某一大公司下的子公司，但是，國內企業由于面臨資格審查，只能是母公司與其合作。因此，當出現了問題或者糾紛，國有企業便被留下來埋單。

　　例如東建與外資合作的9家項目公司所開發的物業當中，僅東峻廣場一個項目成功，其余的不是爛尾就是糾紛，幾乎全軍覆滅。而盛極一時的廣房集團則在1998年由于掛靠的天龍花園項目公司負責人盧俊雄攜款7000萬元出逃，致使天龍花園成為廣州有名的“爛尾樓”之一，也給廣房集團留下大堆的債務與官司。

　　其后，政府加強對房地產市場的整頓，斷掉了眾多國有房企以前“賣地”和收“掛靠費”的兩大財路。而此時，員工多、包袱大、管理混亂、成本控制不靈的國有房企迅速在與民企的較量中敗下陣來，至今一蹶不振。

　　市場洗禮下的三分天下有其一

　　上個世紀90年代中葉開始，正是民營房地產開發企業崛起之際，同時也成為國有房企相繼倒下的一段歷史。在隨后的近10年時間當中，國有房企幾乎都在忙于解決合營公司所遺留下的官司。

　　1997年前后，亞洲金融風暴的沖擊，在1984年成立、曾作為中國第二大外幣債券發行公司及廣州市的專項投資及融資窗口的廣信集團(廣東國際信托投資公司)出現致命危機。1998年，中國政府正式宣布其破產。當時經清算，廣信拖欠債務高達30億美元。而該集團涉足了多個廣州住宅小區及商用物業的開發，此時這些物業也紛紛宣告爛尾。著名的廣東國際大廈被拍賣，而且至今仍未完成相關手續。

　　幾乎在同一時間，曾經開發了“全國最大收銀機”天河城的粵海投資也被提上重組日程。一大批跟粵海合作的民營房地產開發企業也隨之陷入無休止的房產官司當中，至今仍未完全解決。緊隨其后便是東華被并購，廣房破產，北秀、東建有名無實……僅剩下城建集團一枝獨秀。

　　在廣州國有房企近乎全軍覆沒之際，深圳的萬科、金地、招商局、華僑城等國有房企卻在歷史演進當中浴火重生，而以保利、中海為代表的央企也因為改制成功而在強勢的民營房企當中站穩腳跟。盡管國有企業主宰的歷史一去不返，但是華南的格局依舊保持了三分天下的和諧狀態。