重慶報(bào)道 本報(bào)記者 徐愷 實(shí)習(xí)記者 姚偉

　　7月中旬，重慶金融界忽然傳出消息，被稱之為重慶首單且最大的房地產(chǎn)股權(quán)信托“龍湖·西城天街集合信托計(jì)劃”(下稱“西街信托”)，由于抵押物不足，該信托計(jì)劃受托人——重慶國際信托投資公司(下稱“重慶國投”)，并未將募集資金交與項(xiàng)目公司使用。

　　經(jīng)記者連日調(diào)查，有消息稱，有5000萬元信托資金被重慶國投監(jiān)控在賬戶上，至今無法動(dòng)彈。

　　西街信托于2005年11月推出。根據(jù)當(dāng)?shù)毓�開信息，該信托產(chǎn)品于當(dāng)年12月28日正式成立，成功募集資金3.0576億元。

　　據(jù)該信托計(jì)劃推介資料，募集資金將以股權(quán)的方式投向“龍湖·西城天街”建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目為重慶龍湖系開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)總投資規(guī)模達(dá)8億元人民幣。重慶龍湖系，是以重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下稱“龍湖地產(chǎn)”)為核心企業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。

　　近10年迅速發(fā)展起來的龍湖地產(chǎn)，被當(dāng)?shù)貥I(yè)界視為地產(chǎn)“一哥”。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，去年該公司實(shí)現(xiàn)銷售23億元，是西部第一個(gè)銷售20億元以上的地產(chǎn)企業(yè)。目前龍湖系投資主要分布在重慶、成都和北京。

　　西街信托收益率5.5%

　　2005年11月，西街信托成為重慶市第一個(gè)通過重慶銀監(jiān)局審批并備案的

　　這是一份三年期信托計(jì)劃，預(yù)期投資者年收益率5.5%(含稅)，每年預(yù)分配一次。募集規(guī)模不超過3億元人民幣(以實(shí)際募集資金規(guī)模為限)。

　　為滿足投資者提前兌現(xiàn)的需求，龍湖地產(chǎn)還承諾了兩個(gè)“贖回期”：在成立后的第11個(gè)月或第23個(gè)月的第一至十個(gè)工作日內(nèi)，投資者可向龍湖地產(chǎn)或其授權(quán)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)。在第11個(gè)月轉(zhuǎn)讓，年收益降為3%；第23個(gè)月轉(zhuǎn)讓，第二年的年收益降為3.5%，(到時(shí)第一年的5.5%投資者早已收到)，總體平均年收益為4.5%。

　　資金運(yùn)用方面，該計(jì)劃則以重慶國投的名義，對(duì)龍湖地產(chǎn)屬下重慶龍湖西街置業(yè)有限公司(下稱“西街公司”)進(jìn)行增資，取得不高于49%的股權(quán)。增資資金將用于“西城天街”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。信托屆滿前，重慶國投按“信托計(jì)劃資金×119.5%”的價(jià)款向龍湖地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)，龍湖地產(chǎn)在信托存續(xù)期內(nèi)分期支付上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

　　為防范信用風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，重慶國投還設(shè)計(jì)了三項(xiàng)保障。

　　首先將“西城天街”項(xiàng)目約42.5畝土地使用權(quán)抵押；在項(xiàng)目取得銷售許可證后，則以其車庫、主力店等在建工程等值抵押品進(jìn)行置換。其次，龍湖地產(chǎn)與其控股股東重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司(下稱“龍湖拓展”)將所持項(xiàng)目公司全部股權(quán)質(zhì)押(合計(jì)持股比例不低于51%)；此外，要求龍湖拓展提供連帶責(zé)任保證。

　　該信托計(jì)劃于2005年11月10日推出，至12月23日已完成計(jì)劃資金的募集。當(dāng)時(shí)龍湖地產(chǎn)稱，其中龍湖業(yè)主所購的占總額近一半。

　　西街公司前世今生

　　3億元信托資金投向的項(xiàng)目公司——西街公司，自注冊(cè)以來多次變更。

　　該公司前身，是重慶航星置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“重慶航星”)，于2002年5月24日正式成立，注冊(cè)資金4000萬元，由多個(gè)法人和自然人股東組成。其下主要資產(chǎn)為位于該市楊家坪地區(qū)的40余畝土地。此地來源于重慶市體校的拆遷項(xiàng)目。有資料顯示，重慶航星在取得該土地后，曾經(jīng)一度暫定的項(xiàng)目名稱是“重慶上海中心”。

　　但后來該項(xiàng)目并未開發(fā)，易手龍湖。

　　工商資料顯示，2004年，重慶航星各股東以總價(jià)40000萬元，將全部股權(quán)先后轉(zhuǎn)讓給龍湖地產(chǎn)和龍湖拓展(當(dāng)時(shí)名為“重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司”)。公司則更名為重慶龍湖西街置業(yè)發(fā)展公司，后又更為現(xiàn)名。

　　幾經(jīng)變更后，2005年12月，西街公司的注冊(cè)資本增至1.38億元。其中龍湖地產(chǎn)持有90%的股份，龍湖拓展擁有10%。

　　西街信托推出后的2005年12月27日，龍湖地產(chǎn)向西街公司增資1.8億元左右，而重慶國投則將信托計(jì)劃所募集的3億余元資金全部投向西街公司增資。由是，增資后的西街公司的注冊(cè)資本達(dá)6.24億元。

　　其中龍湖地產(chǎn)和龍湖拓展分別持有該公司48.79%和2.21%的股份，而重慶國投持有49%。

　　當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這是當(dāng)時(shí)西部注冊(cè)資金最大的房產(chǎn)公司。

　　為了便于對(duì)募集資金的使用進(jìn)行監(jiān)控，重慶國投向西街公司委派了兩名董事和一名監(jiān)事。該公司共有5名董事，4名監(jiān)事。根據(jù)2005年12月26日重慶國投形成的對(duì)外投資決議，該公司投資西街公司之后，“按出資比例及公司章程分享公司利潤和分擔(dān)虧損”。

　　按照西街信托推介資料，龍湖方面將把所持有的增資后西街公司的全部股份質(zhì)押給重慶國投。但是記者在龍湖地產(chǎn)、龍湖拓展以及西街公司的工商資料中，均未發(fā)現(xiàn)相關(guān)內(nèi)容。而在西街公司2005年12月26日的股東決議中，也未見相關(guān)記錄。該次股東會(huì)，討論了同意接納重慶國投為新股東等5項(xiàng)事宜并形成了決議，但未涉及質(zhì)押事宜。

　　出人意料的是，根據(jù)該市工商部門信息，由于沒有主動(dòng)按時(shí)進(jìn)入2005年年檢，西街公司已被工商部門確定為C級(jí)信用。監(jiān)管等級(jí)為3級(jí)，即重點(diǎn)監(jiān)管該記錄同時(shí)進(jìn)入工商檔案。

　　5000萬牽出龍湖系債務(wù)鏈

　　在信托發(fā)行的時(shí)候，龍湖方面曾一再對(duì)外界表示，龍湖并不缺錢。之所以選擇信托融資，主要是想在銀行融資之外，探索融資多元化的可能。

　　龍湖方面這種說法曾得到廣泛的信賴。因?yàn)榇饲埃�龍湖地產(chǎn)連續(xù)多年獲得建行重慶分行、農(nóng)行重慶分行AAA級(jí)信用單位。

　　但當(dāng)?shù)亟鹑诮缦�息人士稱，在募集成功后一段的時(shí)間里，募集資金并沒有交給項(xiàng)目公司使用，這主要是因?yàn)橛行┦掷m(xù)沒有完善。但該人士稱，這個(gè)時(shí)間很短，之后，募集資金中的2.5億元左右，按約定交給了項(xiàng)目公司使用。但剩下5000萬元資金至今未授權(quán)項(xiàng)目公司動(dòng)用。

　　“主要原因是抵押品不足”，該消息人士稱，隨著西街工程進(jìn)行中，項(xiàng)目公司欲動(dòng)用這筆資金，但都未被重慶國投允許。據(jù)說，重慶龍湖方面，也曾欲以旗下商業(yè)物業(yè)龍湖·北城天街(以下簡(jiǎn)稱“龍湖北街”)某知名商家的20年租約進(jìn)行質(zhì)押，但未得到重慶國投認(rèn)可。

　　重慶國投至今未正面回答其對(duì)資金的具體監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)和手段。根據(jù)記者調(diào)查，當(dāng)初重慶龍湖與重慶國投的增資資金雖然都存入了西街公司名下，分別存入了兩家不同銀行——分別為招商銀行和深發(fā)展銀行。

　　據(jù)記者調(diào)查，龍湖企業(yè)在北京的投入已超過20億元。而其僅在重慶的貸款余額，目前就已達(dá)17億元左右。有金融界人士估計(jì)，龍湖系的總貸款余額在20億元以上。

　　而當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道則稱，龍湖地產(chǎn)截至去年10月的凈資產(chǎn)在11億元左右。

　　針對(duì)此次爆出的龍湖方面抵押物不足，重慶金融界一位人士稱，“重慶龍湖名下雖然號(hào)稱有六七千畝土地儲(chǔ)備，但可能未全部取得完全手續(xù)，以致可以用作抵押擔(dān)保。換種說法，到目前為止，其銀行貸款本身可能已經(jīng)讓他們的抵押物繃得很緊。”

　　也有相關(guān)人士認(rèn)為，此次曝出的抵押物不足事件，是龍湖系系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)提示。因?yàn)樵撔磐杏?jì)劃的收益，來自于信托屆滿之后，龍湖方面對(duì)重慶國投所持股權(quán)的溢價(jià)收購。而龍湖方面的資信變化，對(duì)信托資金的收益和安全有一定影響。

　　“委托人應(yīng)該有知情權(quán)。” 中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、信托專家孫飛博士稱。記者了解到，這種可能事涉項(xiàng)目公司資信變化、關(guān)系委托人資金安全的事項(xiàng)，究竟應(yīng)否履行告知，相關(guān)法規(guī)并沒有強(qiáng)制性規(guī)定。

　　浙江京衡律師事務(wù)所私人財(cái)產(chǎn)信托法律部主任高立貴稱，《信托投資公司信息披露管理暫行辦法(征求意見稿)》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《信托法》，更多的是要求信托公司本身信息披露，而對(duì)單個(gè)信托產(chǎn)品的信息披露，則沒有明確的要求。