上海報道 本報記者 王芳艷 實習(xí)記者 徐 謹(jǐn)

　　面對六部委下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(下稱“《意見》”)，投資內(nèi)地房地產(chǎn)的外資公司愁眉難展。

　　REITs 受挫

　　《意見》中，被機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為最有“殺傷力”的條款是：“境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)……”

　　“這意味著通過海外公司直接持有境內(nèi)物業(yè)被禁止了�！贝鞯铝盒杏嘘P(guān)人士指出。

　　花旗銀行一位人士指出，外資投資內(nèi)地物業(yè)一般有兩種方式，一是通過境內(nèi)公司持有物業(yè)，不過大多是另一種——由海外公司持有物業(yè)。兩者的區(qū)別在于稅收和會計等。

　　前者的稅收是33%的所得稅，而后者是10%的預(yù)提稅(withholding tax)，但稅收不是外資最擔(dān)心的，因為兩個稅率的計算稅基不同，33%的稅收并非一定大于10%的預(yù)提稅。關(guān)鍵在于，《意見》的意圖可能在于通過此路徑，加強(qiáng)監(jiān)管力度，政府可以允許也可阻止外商投資房地產(chǎn)。

　　此外，這對于境外機(jī)構(gòu)的分紅也有負(fù)面影響。花旗銀行上述人士表示，通過境內(nèi)公司持有物業(yè)，在計算凈利潤時，需要減去資產(chǎn)折舊，相比海外公司直接持有物業(yè)而言，其賬面收入要遜色許多。這對需要要求定期派發(fā)分紅的上市基金或者REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)來說，將打擊其投資積極性。

　　事實上，很多人認(rèn)為，該政策將不利于境內(nèi)物業(yè)在境外發(fā)行REITs。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，REITs的發(fā)行，要求境外spv(Special Purpose Vehicles，特定目的載體公司)收購境內(nèi)的物業(yè)，如果《意見》施行，這個程序就被禁止。

　　變通做法則是，先設(shè)立一個境內(nèi)公司收購物業(yè)，再由spv收購該公司，但這不僅程序麻煩，而且增加了稅率。

　　而REITs是不少投資內(nèi)地房產(chǎn)的基金在香港金融市場套現(xiàn)的重要途徑。

　　“總之，這些政策都增加了投資境內(nèi)物業(yè)的交易成本和不確定性�！币晃环康禺a(chǎn)投資基金公司人士說，目前已投入中國的資金可能會“呆住不動”，新的投資計劃要觀望一陣。

　　不少外資還不斷“喊冤”，他們認(rèn)為，外資推高房價是一種不成立的推論，個體投資者可能炒作房產(chǎn)，但是機(jī)構(gòu)投資者是整體收購，其定價方法是采取租金收益法，而不是資產(chǎn)升值的簡單估算，這方法比較保守，不會推高房價。相反，整體收購有利于緩解境內(nèi)開發(fā)商的資金鏈緊張，有利于市場。

　　全球物業(yè)公司仲量聯(lián)行認(rèn)為，對新措施的頒布持續(xù)猜測會給市場帶來不安定因素。頻繁的干預(yù)以及政策變動有可能影響到中國房地產(chǎn)市場的透明度。從目前在中國的房地產(chǎn)投資總額來看，外資所占的比重依然是相對較低的。

　　個人投資關(guān)閘

　　與機(jī)構(gòu)投資者相比，境外的個人投資者更加悲觀。

　　《意見》規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住

　　一家房地產(chǎn)咨詢公司負(fù)責(zé)人表示，其業(yè)務(wù)所受影響非常直接。

　　過去幾年中，這家公司幫助一批歐洲富有的個體投資者投資中國房地產(chǎn)，今年年初還購買了70多套住宅，并包裝成酒店式公寓出租獲益。

　　“基本對外國個體投資者就是關(guān)了大門�！边@位來自英國的負(fù)責(zé)人說，政策一旦實行，他的公司很可能將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

　　“最大意義是提醒外國投資者充分考慮到政策風(fēng)險�！敝袊�社會科學(xué)院金融研究所易憲容表示，目前政策僅針對市場準(zhǔn)入，預(yù)計下一步將針對交易、監(jiān)管、結(jié)匯、資金環(huán)節(jié)。不過，對于資本實力雄厚的投機(jī)者而言，他預(yù)計這些措施的實際效果不大。