本報特約記者 楊純

　　業(yè)界人士普遍預(yù)期，北京的土地出讓方式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。由于掛牌競拍導(dǎo)致天價地頻現(xiàn)，土地主管部門將把土地出讓方式改為以招標(biāo)為主。這意味著，以后將不再是出價高者就能拿到地。很有可能是，出的地價高、并且賣的房價低的開發(fā)商才能拿到土地。也就是說既競地價、也競房價了

　　“你被抓起來沒？”

　　“沒有，不過挺難受的。每天三四十個電話問我是不是被抓起來了。你有空在你的博客上寫一寫，告訴大家我還沒被抓起來。”

　　“你在你自己的博客上寫吧。”

　　“我的博客沒人看。”

　　在去往倫敦之前，潘石屹向《財經(jīng)時報》重復(fù)了他和任志強(qiáng)6月底的這段私下對話。對話的由頭是：京城大“地主”——首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光，6月17日剛下飛機(jī)便被中紀(jì)委工作人員以“協(xié)助調(diào)查”名義帶走。劉是“為協(xié)助中紀(jì)委就北京市原副市長劉志華一事了解情況”，第一位接受調(diào)查的房地產(chǎn)界人士。

　　此后坊間傳言甚多，潘石屹和任志強(qiáng)也不得不先后澄清“我沒有被抓”。到7月初又有傳言說，“協(xié)助調(diào)查”的劉曉光獲得了自由。但是這一消息一直沒有得到證實。

　　此前的5月26日，劉曉光的首創(chuàng)置業(yè)和廣西陽光股份有限公司組成的投標(biāo)聯(lián)合體，剛剛以17.61億元的價格，競得備受矚目的北京摩根中心地塊。

　　這也是在5月29日“九部委15條細(xì)則”出臺之前，北京土地市場上高價成交的最后一塊土地。在此之后的掛牌地塊寡有問津者，也幾乎均以起始價成交，而原來開發(fā)商的搶地勢頭，似乎在一夜之間急轉(zhuǎn)直下。

　　拿地驟然降溫

　　開發(fā)商拿地?zé)崆轶E降，從“九部委15條細(xì)則”出臺開始。配合地產(chǎn)調(diào)控“國六條”出臺的這個細(xì)則，主要內(nèi)容是限定了房地產(chǎn)開發(fā)的戶型，“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。

　　5月30日，規(guī)劃建筑面積25.69萬平米的辦公、住宅及商業(yè)用地——北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)D2地塊，在掛牌1個多月后才首獲報價。最終大連正源房屋開發(fā)有限公司以8.2億元、樓面起始價3167元/平方米收入囊中。這一成交價格，幾乎和起始報價81366.34萬元持平。

　　與此形成鮮明對比的是，用地面積29.41萬平方米，與其相鄰的溫泉鎮(zhèn)D1地塊，卻在4月18日，經(jīng)過88輪競價，最終以11.5億元、樓面價4863元/平米的高價，花落北辰集團(tuán)。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的成交資料，2006年上半年，北京市總共成交土地39塊，但在6月“九部委15條細(xì)則”新政實施之后，僅有4塊地以起始報價成功掛牌出讓。而在此之前，由于瘋狂搶地推高了地價，開發(fā)商們備受公眾指責(zé)。

　　隨后舉辦的“2006中國地交會”也同樣冷淡。6月13日，來自全國20個城市500個地塊亮相北京國際貿(mào)易中心，盡管主辦方一再宣稱參展地塊已經(jīng)刷新所有地交會紀(jì)錄，但是3天的展期，卻似乎只是主辦方大唱“獨(dú)角戲”。

　　“沒有想到會是這樣。”組委會的一位王姓人士在會后接受《財經(jīng)時報》采訪時說，由于“冷場”原因，在記者索要成交數(shù)據(jù)時，這位人士以組委會不愿公開為由予以拒絕。

　　“這個時候拿地，要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。”不愿透露姓名的一位開發(fā)商告訴記者。按照北京市的供地計劃，7月又將有8塊土地入市，但京城多數(shù)開發(fā)商和這家開發(fā)商一樣，均反應(yīng)平淡，并出言謹(jǐn)慎。

　　期待政策明朗

　　“我們感覺很茫然。”前述開發(fā)商對記者說。他表示，由于政策前景不明朗，對現(xiàn)有項目是否需要修改原來的規(guī)劃還處在觀望階段，當(dāng)然不會選擇在這個時候入市拿地。

　　這位地產(chǎn)商所說的“不明朗”，指的是“九部委新政”北京市的地方實施細(xì)則還沒有出臺。按照“九部委新政”的規(guī)定，套型建筑面積90平方米以下住房，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。但地方細(xì)則何時出臺，“90平方米”的套型面積到底如何界定，70%的比例是指單個項目還是地區(qū)總體供給占比，在那時都還沒有定論。

　　到了7月13日，建設(shè)部通過新華社發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(即“165號文”)，并下發(fā)到各地方，其核心精神為：90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；而其中的“70%以上”，適用于“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”。

　　在此前的6月20日，深圳市出臺的實施細(xì)則，已明確將“70%以上”的規(guī)定落地成為單個項目，而非一個地區(qū)總量占比。

　　持觀望態(tài)度的開發(fā)商還有很多。不過也有一些開發(fā)商已經(jīng)開始主動更改項目的戶型設(shè)計規(guī)劃，這部分開發(fā)商多數(shù)表示，修改規(guī)劃牽扯精力太多，即便政策明確下來，也無暇顧及購買新的土地。

　　根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，北京市目前已經(jīng)拿到規(guī)劃許可證，但尚未拿到施工許可證的項目約有600多個，規(guī)劃建筑面積達(dá)到2000萬平方米。另外，北京已供土地但尚未形成實際住房供應(yīng)的土地面積，還有4000公頃(1公頃＝10000平方米)，規(guī)劃建設(shè)面積約8000萬平方米。因此，若按單個項目執(zhí)行70%規(guī)定，應(yīng)有近1億平方米的項目，需要重新修改其既定的規(guī)劃設(shè)計方案。

　　實際上，開發(fā)商對拿地的觀望，主要是出于對政策變動的擔(dān)心。一位開發(fā)商認(rèn)為，現(xiàn)在不是入市拿地的好時機(jī)。“靜觀其變是最好的辦法，倉促出手后如果政策變動就很難脫身。”該開發(fā)商還表示，公司將等到8、9月政策明朗時，再考慮介入土地市場。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰告訴《財經(jīng)時報》，由于目前政策和市場走向不確定性因素太多，此時拿地將面臨風(fēng)險。加上開發(fā)商們還需要對新政出臺后的市場供求、銷售行情、價格以及消費(fèi)者心理重新判斷，因此對拿地普遍持觀望態(tài)度。

　　打擊囤地行為

　　另外，政府打擊囤地行為的力度加強(qiáng)，也使得開發(fā)商不敢盲目拿地。

　　根據(jù)九部委新政，土地管理部門對超出動工開發(fā)期滿1年未動工的，從高征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動工的，無償收回土地使用權(quán)；對雖按期動工但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3，或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

　　此前，來自國土資源部的消息說，在2004年“8.31”之前，北京市場上已供應(yīng)了大量的用地，但這些用地并沒有在近年來形成產(chǎn)品供應(yīng)，很大一部分被開發(fā)商囤積。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1到5月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積155.8萬平方米，比上年同期增長了96.4%；全市商品房新開工面積1019.9萬平方米，同比增長49.5%，其中住宅新開工面積612萬平方米，同比增長40.4%。

　　此前媒體報道說，今年上半年，首開集團(tuán)回龍觀和望京等項目已重新陸續(xù)開工，全年計劃新開工面積在200萬平方米左右，比前兩年有所增加；另外，西南三環(huán)的大盤萬年花城上半年也新開工了40萬平方米，僅6月就“搶開”了30萬平方米。

　　北京住總天麒投資管理有限責(zé)任公司副總經(jīng)理高建華告訴《財經(jīng)時報》，這表明一些開發(fā)商正在加速處理和盤活手中的土地。在他看來，閑置兩年土地?zé)o償收回，就意味著堅持囤地將血本無歸，加之緊縮性調(diào)控已成必然，目前已進(jìn)入銷售淡季，一些開發(fā)商由于資金問題，也不敢貿(mào)然拿地。

　　土地出讓方式轉(zhuǎn)變

　　不過，開發(fā)商觀望的一個重要原因，還來自于政府供地方式的轉(zhuǎn)變。

　　北京土地整理儲備中心的土地出讓信息顯示，7月21日，有3塊住宅用地將以招標(biāo)方式出讓，此后的7月28日，又將有3塊住宅類土地以招標(biāo)方式出讓。而整個7月，北京市總共才有8塊地入市。

　　與此鮮明對照的是，在北京市上半年成交的39塊地中，僅有3塊土地以招標(biāo)方式出讓，其他36塊地，均以掛牌方式成交。相關(guān)統(tǒng)計也表明，從2004年8月末至今，北京市公開出讓的111塊土地中，通過招標(biāo)出讓的土地也不足10%，多數(shù)以掛牌方式出讓。

　　雖然對于今后住宅用地是否將以“招標(biāo)”為主，北京市國土資源局官員并未給本報明確表態(tài)，但業(yè)界人士普遍預(yù)期，北京的土地出讓方式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　分析人士指出，由于掛牌競拍導(dǎo)致天價地頻現(xiàn)，為了把土地出讓價格控制在一個合理的范圍，在保證正常土地收益的前提下，土地主管部門將把土地出讓方式改為以招標(biāo)為主。

　　“這意味著，以后將不再是出價高者就能拿到地。很有可能是，出的地價高、并且賣的

　　北京一開發(fā)商也稱，由于對招標(biāo)有什么限價要求，對將來的項目有何限制等等都不明朗，所以大家都在觀望，不敢輕易出手。不過該開發(fā)商也表示，比掛牌來說，以招標(biāo)方式拿地更好，至少不用紅眼拼殺，也可以避免盲目抬高地價。

　　開發(fā)商還需要一段時間，來適應(yīng)土地出讓由競價制向議價制的這種轉(zhuǎn)變，并判斷政府土地出讓政策走向，以及市場的發(fā)展趨勢。