一個萬達小業主沉浮的樣本

http://whmsebhyy.com 2006年07月14日 05:37 第一財經日報

　　大主力店套路的硬傷和分割出售底商產權的得失，仍然需要接受市場的考驗

　　本報記者葉國靖本報實習記者劉瓊瑤發自上海

　　這年頭，地主賺錢，種糧食的不賺錢。

　　李經理是青島萬達購物廣場一樓的小業主，代理“華倫天奴”的服裝品牌。今天，李經理依然記得第一次進入青島萬達購物廣場時的火爆景象。2003年，萬達購物廣場登陸青島臺東威海路老牌商業區，攜3.5億元人民幣的總投資和1.5萬平方米的占地，四層商場共5萬平方米的建筑面積，加上毗鄰世界五百強零售巨頭沃爾瑪超市，可謂黃金地段加商業名牌，吸引了許多像李經理一樣的淘金商人。

　　2003年底，萬達購物廣場盛大開業，人潮不斷川流不息，紅火的生意和日日飛漲的銷售數字，讓每年15萬~16萬元的高昂租金稍微值回了點兒“票價”。

　　然而僅過了兩個月，春節過后商業淡季隨之而來，剛剛充滿信心的小業主們體會到了冷清的苦澀，“沃爾瑪的大樹底下好乘涼”的美夢被現實擊潰了。

　　“每個月至少要做到2.4萬元才能保本”。李經理無奈地說。李經理在萬達購物廣場的店面34平方米，一個月

物業費要1600元，水電費也要500~600元/月。原本4個店員,現在壓縮到了3個,每人最低1000元的工資,再攤上20萬元/年的房租。

　　商場出現了人氣冷熱兩種不同的場面，沃爾瑪依然生意興隆，而一樓商鋪經營則不太理想。一些商戶交不出房租，也付不起物業費，經營難以為繼。萬達、投資者、小業主三方舉行了多次談判，協商決定下調租金，給業主一條生路。租金下降到12萬~13萬/年左右，隨著青島臺東商圈的日益看好，業主的經營狀況漸漸好轉，租金也節節上漲。

　　面對高昂的支出，李經理感到很有壓力，目前，他正在考慮退出代理的品牌，因為“價位太高，在平民化的臺東銷售不是很理想”。

　　但對于是否繼續留在萬達商業廣場，李經理的答案卻非常肯定：“說句良心話，這里80%都不賺錢，就是看好這個商圈，占一個位置，賣個形象，賺個名聲。”

　　李經理的故事在10多家萬達商業廣場中，并非孤例。由于投資回報率低，一場場有關萬達和底商投資者的訴訟接踵而至。即便如此，萬達在

開發商業廣場項目上仍然一路高歌猛進。

　　萬達共開發了三代商業廣場。青島萬達和長春萬達論“輩分”算是第一代商業廣場，建筑面積在5萬平方米左右，一般只有沃爾瑪一家主力店和一家次主力店，兩者占商業廣場總面積的75%左右，其中沃爾瑪一般占據二、三層，面積在2萬平方米左右，占總建筑面積約一半。

　　《第一財經日報》調查獲悉：圍繞每個購物廣場一層的物業經營，都牽扯到萬達、投資者、小業主三方的利益。萬達將商鋪賣給投資人，投資人轉租給小業主。在萬達的基本規定下，租約合同的期限和房租的水準由小業主和房東協商確定。

　　在開發商自己看來，“天價”售鋪收回大部分投資再上市融資是成功的；而在被套牢的底商投資者們看來，萬達商業廣場又是失敗的；在未來萬達REITs的機構投資者看來，幾乎被主力店全部占領的物業租金上漲空間卻十分有限。

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