二季度外資買樓34億 落閘前最后的俯沖入門

　　本報(bào)記者 王芳潔 發(fā)自北京

　　日前，高力國際發(fā)布北京房地產(chǎn)市場第二季度發(fā)展趨勢分析，投資與項(xiàng)目部助理董事黃卓偉稱，二季度北京市場外資買樓總額為34億元人民幣。

　　由于基金公司的投資計(jì)劃往往在年底制定，洽談投資的時(shí)間大多在幾個(gè)月到一年的

時(shí)間。如果排除政策因素，下半年活躍在北京樓市的境外資本將可能更多。

　　然而，有消息稱，限制外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的政策有望于近期出臺，二季度的高額成交或?qū)⒊蔀橥赓Y在北京樓市的最后狂歡。

　　外資買樓熱情高漲

　　在二季度成交的34億元中，有兩單格外引人關(guān)注：德意志銀行購買美林香檳小鎮(zhèn)以及凱德置地購買西環(huán)廣場。根據(jù)高力國際方面的介紹，德意志對美林香檳小鎮(zhèn)174棟

　　實(shí)際上，此前外界一直認(rèn)為西環(huán)廣場的買家會是華聯(lián)集團(tuán)，黃卓偉透露，這不過是買賣雙方放出的煙幕彈。作為華聯(lián)的長期合作伙伴，凱德置地此次并非“撬華聯(lián)的墻腳”，西環(huán)廣場交樓后，安貞華聯(lián)將入主其商業(yè)物業(yè)。

　　盡管德意志買了美林香檳小鎮(zhèn)，但并非表示外資今后將關(guān)注住宅市場，黃卓偉表示外資在物業(yè)選擇方面一直更青睞寫字樓和商業(yè)物業(yè)。這種偏好令宏觀調(diào)控對外資非但沒有負(fù)面影響，反而是利好。近期，北京市工商局出臺政策嚴(yán)禁住宅商用，寫字樓的市場價(jià)值將進(jìn)一步攀升。

　　外資為何會如此熱衷于內(nèi)地樓市？黃卓偉向記者作出解釋，首先土地屬于稀缺資源，尤其是一些地段非常好的寫字樓，本身物業(yè)的升值空間很大。第二，北京高端物業(yè)的租金回報(bào)率不斷提高。最后一個(gè)原因才是外資看好

　　但黃卓偉強(qiáng)調(diào)人民幣升值是最后一個(gè)原因，在貨幣制度改革過程中，人民幣一直保持穩(wěn)步升值的態(tài)勢，平緩的上升曲線不足產(chǎn)生致命的吸引力。

　　雖然排除了因人民幣快速攀升而形成的拋盤潮，但黃卓偉表示外資不會一直持有出租，通常外資持有物業(yè)的時(shí)間為3~5年，之后即會出售。

　　由于近期進(jìn)入的外資較多，3~5年后會否形成一輪拋盤？黃卓偉給出否定的答案，因?yàn)楸藭r(shí)相關(guān)物業(yè)已經(jīng)帶租約，對市場形成有效供應(yīng)，不會沖擊到供應(yīng)量。另外，很多投資機(jī)構(gòu)設(shè)有開發(fā)部和持有部，因此買賣可能在集團(tuán)內(nèi)部完成，甚至不為人知。當(dāng)然，每個(gè)公司持有物業(yè)的周期并不相同，所以同時(shí)出售的可能性也很小。

　　限制外資途徑猜想

　　“對內(nèi)地樓市，外資最擔(dān)心的不是市場風(fēng)險(xiǎn)，而是政策風(fēng)險(xiǎn)�！苯鸬丶瘓F(tuán)總裁張華綱對記者表示。

　　因此有理由相信，一旦限制外資進(jìn)入內(nèi)地

　　黃卓偉認(rèn)為，政府之所以會采取措施限制外資，主要原因除了防止熱錢投機(jī)外，最主要的還是要防止邊際效應(yīng)。由于外資買樓對于內(nèi)地樓市來說還很新鮮，一旦成交大單便會引起強(qiáng)烈關(guān)注，其他投資者受輿論影響，會跟風(fēng)進(jìn)入。如此，投機(jī)規(guī)模不斷擴(kuò)大，最終吹大泡沫。

　　而高力國際中國華北區(qū)常務(wù)董事高曉輝認(rèn)為，政策最關(guān)鍵之處在于如何界定熱錢�！兜谝回�(cái)經(jīng)日報(bào)》此前曾報(bào)道，新政策將對真正的FDI(外商直接投資)和以投機(jī)為目的的熱錢進(jìn)行詳細(xì)界定。

　　另外，由于目前中國對外資購買房地產(chǎn)項(xiàng)目并無限制，相關(guān)限制手段將從何著手？

　　高曉輝表示，就北京而言，外資與開發(fā)商確認(rèn)合作后，要去外匯管理局報(bào)批，而外匯局則將確認(rèn)合作是否真實(shí)，如界定為虛假合同，則截?cái)啻藛钨I賣。也就是說，在外匯局環(huán)節(jié)，如果加以其他限制，便可以有效阻斷外資進(jìn)入。

　　黃卓偉則提供了另一條思路，幾乎所有的外資投資都會向銀行申請貸款，如果銀行緊把貸款關(guān)，審核外資貸款機(jī)構(gòu)以前的業(yè)績，即能防止熱錢通過空殼公司進(jìn)入。當(dāng)然，這個(gè)方法僅能對國有商業(yè)銀行起作用。要防止熱錢向外資銀行申請外幣貸款，則必須與國際銀行達(dá)成一致合作。