完善住房保障機制深圳將重點建公共租賃房

　　佘慧萍　李凌云　朱桂芳　劉泉

　　每年用土地出讓凈收益的10%建公共租賃住房

　　每年計劃推出40萬平方米政策性保障住宅用地

　　深圳市著力完善政府住房保障機制，擬通過逐步興建、改造、收購等方式，重點建設“政府公共租賃住房”，以解決占城市人口相當規模的低收入者的安居之困。

　　深圳市政府旗幟鮮明地提出要轉變觀念，把“居者有其屋”轉變為“居者居其屋”，政府建房的重點將由原來的經濟適用房轉向建設公共租賃住房。

　　按照這一思路，今后深圳市政府興建住房將分為3個層次，即

　　據介紹，經濟適用房是面對中低收入家庭的可買斷產權的住房。今后深圳將著力發展面積在60-70平方米的經濟適用房。經濟適用出租房是經濟適用房和廉租房之間的過渡，其承租對象是沒有資格和能力購買經濟適用房，又不符合租賃廉租房條件的戶籍和暫住人員中的低收入家庭。經濟適用出租房將建立相應的收入核查和退出機制，不符合規定收入條件者必須退出所租住房，以保證其社會保障功能的實現。廉租房則類似香港的“公屋”，是按照“貨幣配租為主，實物配租為輔”的方式提供給本市戶籍享受低保待遇且住房困難的“雙困”家庭和其他需保障的特殊家庭。

　　為了從資金和土地供應方面保障公共租賃住房等的建設問題，深圳市國土局出臺了落實“國十五條”的細則，即“深十條”。細則提出，今后，市、區兩級財政每年將把全市土地出讓凈收益的10%用于公共租賃住房建設；今后3至5年內，將適度增加住宅用地供應規模，適當提高房地產開發強度，保證中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用房、公共租賃住房的用地供應，不低于年度居住用地供應總量的70%。今年的土地供應計劃首次增加了“政策性保障住宅用地供應”，并提出將預留40萬平方米用地，用于未來幾年公共租賃住房等的建設。

　　在具體建設規模方面，深圳市政府今后每年將提供若干套廉租房、一千余套經濟適用房及幾千套經濟適用出租房。

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　　取得預售許可證10日內必須開賣　非法或變相預售可被“摘牌”

　　建設部重擊房產商捂盤囤貨

　　廣州已經制定出整頓商品房預售市場的相關措施，禁止囤貨捂盤，目前正處于聽證階段，很快就能出臺，但有關方面未透露具體內容。

　　據新華社電　記者昨日從建設部獲悉，建設部、發展改革委、工商總局聯合發出通知，進一步整頓規范房地產交易秩序。

　　《通知》要求，加大房地產交易環節違法違規行為整治力度。

　　企業違規售房面臨“摘牌”嚴懲

　　加強商品房預售許可管理。房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預定款等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發企業資質。

　　售房信息應在網上全面公示

　　加強對商品房預(銷)售活動的動態監管。各級房地產管理部門要抓緊建立健全商品房預(銷)售合同網上即時備案系統和房地產交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進度、權利狀態等預(銷)售信息應及時、全面、準確地在網上備案系統和銷售現場進行公示。嚴禁將購買的未竣工預售商品房再行轉讓。對違規從事商品房預(銷)售活動的單位和人員，要從嚴處理。

　　房產做廣告須有預售許可證

　　加強房地產廣告發布管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。加強房地產展銷活動管理。有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預(銷)售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。

　　合同不得排除購房者權利

　　加強商品房預(銷)售合同管理。房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利。

　　住房新政“國六條”影響深圳，二手樓市6月份行情波動大

　　交易量持續下降　掛牌價繼續走高

　　國家九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經頒布一個月，《意見》對深圳二手樓市的影響也開始慢慢呈現。根據近日中原地產與深圳二手房交易網發布的月度統計數據，與上月相比，6月深圳市二手房交易量下降了近三成，與此同時，掛牌均價卻繼續走高，量價背離行情明顯，市場出現有價無市局面。

　　有價無市交易量降近三成

　　深圳二手房交易網昨日發布的統計數據顯示:6月份二手房掛牌均價繼續走高，達8171元/平方米，較5月份上升了2.60%，從交易量的情況來看，成交量有一定幅度的下滑，基本下降了1/3左右，整個三級市場已呈現出有價無市的局面(詳見表格)。

　　中原地產前日也發布了該公司統計的二手房成交數據，數據顯示，6月全市二手住宅成交面積約43萬平方米，較上月下降34%，全市成交均價8877元/平方米，較上月上升6%，量價背離行情明顯。各區域市場方面，羅湖成交量下降三成、福田成交量下降四成、南山成交量下降近三成、鹽田成交量下降一成多、寶安區成交量下降四成、龍崗成交量下降三成。

　　兩房戶型成購房者首選

　　深圳二手房交易網的分析數據表明:在深圳市場上，價值30萬元—80萬元的普通住宅依舊是市場供給的主體，其中30萬元—50萬元的住宅和50萬元—80萬元的住宅分別占到23%和29%，占據了二手樓總掛牌量的半壁江山。而高檔豪宅和低檔住宅掛牌量則呈現兩極分化的局面，30萬元以下的廉價住宅僅占總量的12%，高檔住宅和豪宅則占據了總量的36%，該網站分析人士表示，高檔住宅掛牌房源量比例較大而廉價住宅房源較少的主要原因是深圳近年有較多炒房客投資豪宅。

　　兩房是購房者的首選戶型，其次是三房戶型。近幾年來，隨著深圳的樓價不斷上漲，購房者的觀念也慢慢在轉變，很大一部分購房者逐步傾向于把兩房當成自己的購房首選。

　　據數據顯示，兩房戶型已經占到了交易總量的36%，需求呈現不斷增長的趨勢。三房戶型的交易量也占到了總量的30%，這兩個數據都表明兩房和三房戶型是深圳當前的主流首選戶型。

　　購關外房自住可稍等

　　6月份是新政頒布后的第一個月，也是政策作用力最強的一個月，經過6月份的調整，本月深圳二手樓市的走向將會如何？據深圳二手房交易網研究人員分析，進入7月份后，營業稅新政持續作用于二手樓市，部分投資客將忍痛割肉、拋售房產撤資二手樓市，部分不急于撤資的投資客轉售為租，做起長期房東，炒房資金將逐漸從三級市場撤出，二手樓市會逐漸回歸理性。而住宅樓齡未滿5年的賣方，將逐漸改變以往將營業稅轉嫁到買方頭上的做法，選擇與買方共同承擔營業稅。市場狀態將從觀望逐步轉向購買行為，交易將恢復活躍。

　　中原地產的研究人員接受記者采訪時分析，目前新政的作用在深圳市場上已經明顯呈現，若是意向在關內購買優質次新房的可以提早物色了，因為從6月的數據統計上可以看到這類物業沒有降價的趨勢，反有提價的跡象；對于要求大面積戶型的置業者，也應盡早打算，關內外的新盤、次新盤都可考慮，依各人購買力而定；對意圖在關外購買中小戶型自住的人來說，可以再等等，因為今后的供應主要在關外，并且將以中小戶型為主，因此未來選擇的空間更大，價格方面商榷的余地也大。

　　廣州首套房(≤90㎡)貸款優惠成“行規”

　　購第三套住房不予貸款

　　近日有傳媒稱“某商業銀行在全國銀行業率先明確了‘自住房’定義”，并稱貸款人購買的“首套住房、建筑面積在90平方米以內的，首付為兩成、期限30年，利率下浮10%”。據記者昨天調查獲悉，這些“房貸優惠”自6月份開始已成為各家商業銀行的“行規”。

　　工行、農行、中行、建行等分行房貸業務部人士接受采訪時稱，對于是否“自住房”他們沒有權限作出評價，同時強調界定貸款人是否為“自住”也沒有多大意義。

　　據他們稱，今年6月1日執行國家房貸新政策、進一步嚴格貸款條件后，“第一套(貸款)90平方米以下”的，其首付可為兩成，貸款期限30年，利率下浮10%已成為業界按揭業務的“行規”。

　　工行廣東省分行營業部房貸部有關負責人表示，工行在廣州地區除推行以上的標準之外，根據央行的“貸款原則”，對于貸款人購買的第2套建筑面積90平方米以內的住房，視個人信用程度的高低，對貸款額度作出適當的調整。如果屬于工行的優質客戶，信用度高，即使購買的是第二套房，同樣可以享受利率優惠，但對于第三套房的貸款一般不給予審批。

　　據了解，國家九部委出臺有關房地產調控“十五條”，規定“除購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%外，其余情況下，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%”。此后，央行已經把住房貸款的下浮權限下放到了各大商業銀行，有些商業銀行總行下發文件規定:“對購買3套以下90平方米以內住房的貸款者給予以上按揭優惠。”

　　區域　　　掛牌均價(元/平方米)　　比值

　　羅湖區　　7382　　　　　　　　較上個月上漲122元/平方米

　　福田區　　9059　　　　　　　　較上月下降571元/平方米

　　南山區　　9614　　　　　　　　每平方米上漲535元

　　寶安區　　5505　　　　　　　　環比增長2.70%

　　龍崗區　　4842　　　　　　　　環比增長7.10%

　　鹽田區　　7952　　　　　　　　環比增長16.80%

　　(數據來源于深圳二手房交易網)　制表/鄭淑雯