治理住房市場 不妨學學鐵路警察

　　張耀昆

　　近期媒體的兩則報道引起了記者的注意。

　　一是發改委公布，今年前5個月經濟適用房投資占房地產開發投資的比重僅為2.6%，比去年同期下降0.5個百分點，而同期包括經濟適用房在內的所有商品住宅投資占房地產開

發投資的比重為68.8%，比去年同期上升了2個百分點；1月到5月經濟適用房完成投資149億元，同比僅增長3%，而同期商品住宅投資比去年增長25.4%。

　　二是中共中央黨校吳忠民教授的研究成果表明，我國在基本民生方面的投入占GDP比例很低，我國在基本民生方面的改革，以不成功為多數；社會保障、義務教育、公共衛生和住房改革也在其中。

　　住房屬基本民生范疇，滿足居民的基本住房需求，應屬于基本的公共服務，政府部門理應責無旁貸。

　　住房的特有屬性，決定了它不僅是消費品，也是投資品。價格上漲，用于消費目的的需求會減少，而用于投資目的的需求會增加。空置率不斷提高，大套型空置率要明顯高于小套型，未開發土地面積增加，按照一般的判斷，當屬待價而沽，說明投資需求在膨脹。

　　按照需求動機的不同，我們不妨將住房市場劃分為低端市場和高端市場。用于滿足居民基本居住需求的部分，可以定義為低端市場；其他部分為高端市場。在住房市場的管理上，不妨由政府管住低端市場，高端市場則可完全引入市場機制。就像人們常說的：鐵路警察，各管一段。

　　由政府管住低端市場，不僅是必要的，而且切實可行。

　　由于住房市場化進程的加快，近年來房屋的價格一直突飛猛進，占社會絕大多數的中低收入人群的住房需求難以得到保證。其負面作用，不僅在于大多數社會成員的福利水平未能與國民經濟的增長同步提高，進而影響了社會安定，而且導致住房市場結構扭曲，金融機構風險不斷積聚。

　　政府追求的是整個社會福利水平的提高，但同時要保證社會成員基本的福利水平。

　　實現居者有其屋，無外乎兩個途徑：一是降低

　　從難度上講，調整收入結構難度更大，需要的時間更長。事實上，近年來，我國居民的收入差距是逐漸拉大的，而且房價上漲趨勢難以在短期內逆轉。因此，調整房價的選擇更為現實，但其前提是政府部門要調整觀念，要將保證居民住房與教育、醫療、失業等保障同等對待。從房屋的成本構成來看，地價占了相當大的部分。土地歸國家所有，而且土地基本以零成本獲得，只是土地的機會成本很高。政府部門通過降低土地出讓價格調控住房價格的余地很大，因此，只要政府部門有所作為，以低房價解決中低收入人群的住房問題是完全可行的。雖然按照這種做法，政府部門的收入會減少，但其社會責任卻能夠得到更多體現。

　　而目前的情況是，土地出讓采用的是招標的市場化方式，這種做法的結果就是土地價格的不斷抬升，進而推動了房屋價格的上漲。如果政府部門能夠根據中低收入人群的購買力水平適當調低土地出讓價格，并輔之以對開發商利潤水平的合理限制等措施，中低收入人群的住房問題就會逐步得到緩解。對高端市場實行市場化管理也有其現實基礎。

　　近年來，住宅面積越來越大，檔次越來越高，說明社會上存在著高消費和投資需求。既然有需求，就要提供滿足需求的途徑，這樣的市場才是完善的市場。

　　愿意而且能夠購買某一商品構成了對該商品的需求。就住宅市場而言，抑制需求的做法，對中低收入人群的效果更加明顯，對高收入人群的影響并不大。就像電影《大腕》中所說的：能買得起兩千美元一平米的客戶，絕不在乎再花兩千”。

　　因此，我們不妨因勢利導，運用金融和稅收等手段調控其運行。高檔住宅的開發可由開發商自己根據自己的判斷定位，立足于自籌資金，自擔風險。這樣，不僅可以實現開發商的優勝劣汰，提高資源利用效率，還可以緩解開發商對于商業銀行的倒逼，降低金融機構等經營風險。此外，政府還可以利用高稅收政策增加收入，進而反哺低端市場。

　　業界對于房產市場的分析，多從市場規律出發，進而得出漲價是一種常態的結論。但市場不能解決一切問題，即使在市場經濟發達的美國和我國香港，政府也參與到了房產市場中。住房是一個民生問題，以單純市場觀點來分析，自然難以找到答案。采取政府管低端、市場管高端這種“兩條腿走路”的方法，是最為現實的選擇。