外資進(jìn)軍房地產(chǎn)遇監(jiān)管難題 謹(jǐn)防改革成果被摘桃

　　5月15日，本報(bào)《房地產(chǎn)調(diào)控：外資博弈“不設(shè)限” 》的特別報(bào)道見(jiàn)報(bào)后，國(guó)內(nèi)外輿論給予了熱烈的關(guān)注。相關(guān)部門(mén)高度重視。近日，有消息稱，限制外資投資房地產(chǎn)的政策近期有望出臺(tái)，設(shè)限措施將主要以限制非中國(guó)居民購(gòu)房為主。

　　本報(bào)記者在日前的采訪中，對(duì)不同的外資在上海房地產(chǎn)的投資情況進(jìn)行調(diào)查。這些調(diào)查也許有助于我們?nèi)�面地看待外資在房地產(chǎn)中的作用。

　　一線調(diào)查 海外“四大軍團(tuán)”圖謀上海房地產(chǎn)

　　同羅康瑞的瑞安集團(tuán)一樣扎根中國(guó)，和中國(guó)經(jīng)濟(jì)共同成長(zhǎng)的外資地產(chǎn)公司比比皆是。

　　本報(bào)記者 王其明上海報(bào)道 從事房地產(chǎn)行業(yè)，家住毗鄰上海“新天地”馬當(dāng)路的葉女士，一直很自豪地告訴周?chē)�的人：“我家住馬當(dāng)路，靠近‘新天地’。”說(shuō)到“靠近新天地”這幾個(gè)字時(shí)，她的語(yǔ)氣常常會(huì)加重一些。葉女士說(shuō)：“十幾年前，爸爸單位分房，分到馬當(dāng)路，還不愿意去住，覺(jué)得這里太破太爛。沒(méi)想到建成‘新天地’后，這里現(xiàn)在這么好，真得感謝羅康瑞。”

　　羅康瑞，香港瑞安集團(tuán)董事長(zhǎng)，正是他將一群破敗不堪的老建筑，修建成為上海時(shí)尚、休閑中心——“新天地”。

　　“三大軍團(tuán)”布局長(zhǎng)遠(yuǎn)

　　現(xiàn)今，很多地方政府主動(dòng)邀請(qǐng)羅康瑞去做舊城改造項(xiàng)目，羅可謂是風(fēng)光無(wú)限。不過(guò)，十年前，他剛做“新天地”時(shí)，壓力相當(dāng)巨大，毫無(wú)風(fēng)光可言。

　　“新天地”，毗鄰淮海路，原地名叫太平橋，占地3萬(wàn)平方米，都是石庫(kù)門(mén)弄堂建筑。南陽(yáng)子散文中這樣寫(xiě)道：“這類傳統(tǒng)的弄堂建筑，這種房子由于無(wú)下水道系統(tǒng)，所以刷洗馬桶、惡臭的陰溝成為其生活元素之一，這里的人們新的一天，常常是從家家戶戶清洗馬桶開(kāi)始的；由于墻體高、密度大、隔音差，房?jī)?nèi)陰暗、幾乎不通風(fēng)，常常是煎炸吵罵雞犬相聞。”

　　當(dāng)上海市開(kāi)始舊城改造時(shí)，這種老式弄堂當(dāng)然是被改造房屋之列。這時(shí)，羅康瑞覺(jué)得不用拆舊蓋新，應(yīng)該整舊如舊。只是在老房子內(nèi)加裝現(xiàn)代化的設(shè)施，使之擁有現(xiàn)代化功能。改造之后，每平方米的成本達(dá)到兩萬(wàn)元，還不包括動(dòng)遷費(fèi)。整個(gè)項(xiàng)目，羅康瑞投資14億元。

　　當(dāng)初，由于不看好這個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有銀行愿意貸款。無(wú)奈之下，當(dāng)時(shí)生意做得并不大的羅康瑞只能自掏腰包，把50%的資產(chǎn)押了上去，以至于下屬認(rèn)為他瘋了。

　　剛開(kāi)始，“新天地”租金并不高，贏利也不多。直到近幾年，“新天地”租金節(jié)節(jié)上漲，才成為羅康瑞的滾滾財(cái)源。

　　同羅康瑞的瑞安集團(tuán)一樣扎根中國(guó)，和中國(guó)經(jīng)濟(jì)共同成長(zhǎng)的外資地產(chǎn)公司比比皆是，可以略分為三類，房地產(chǎn)業(yè)界稱為“三大軍團(tuán)”。

　　第一軍團(tuán)是大量港資地產(chǎn)企業(yè)。幾乎所有香港較大一點(diǎn)的地產(chǎn)企業(yè)，都進(jìn)入了內(nèi)地。在上海，著名恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)、嘉華中心、嘉里中心等都是港資地產(chǎn)企業(yè)的貢獻(xiàn)。港資地產(chǎn)企業(yè)一大特點(diǎn)是，進(jìn)入內(nèi)地早，投資規(guī)模大，“超人”李嘉誠(chéng)在上海拿的一個(gè)項(xiàng)目，光買(mǎi)地就花了46億元。

　　第二軍團(tuán)是以新加坡為代表的東南亞企業(yè)。新加坡凱德置地開(kāi)發(fā)的萊福士廣場(chǎng)，印尼金光集團(tuán)開(kāi)發(fā)的臨近外灘的外灘中心，都已讓上海人耳熟能詳。這些外資也并不都是進(jìn)入中國(guó)就“立刻”獲利的，凱德置地目前贏利狀況非常好，但從1994年進(jìn)入中國(guó)之后，凱德置地一直虧損到2001年。

　　另一軍團(tuán)就是臺(tái)資企業(yè)。臺(tái)資企業(yè)在上海一直低調(diào)，但是實(shí)力并不弱。浦東陸家嘴一個(gè)名叫震旦大廈的大樓、上海頂級(jí)區(qū)域湖南路上一個(gè)名叫鴻豐香堤苑的別墅，售價(jià)每平方米四五萬(wàn)元，也都是臺(tái)資開(kāi)發(fā)的。

　　世界五大代理行之一的仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在亞太地區(qū)比例為29%，歐洲為58%，北美為16%。去年，外資投資中國(guó)房地產(chǎn)為54億美元，占比3%。外資的投資比例在中國(guó)還在逐年下降，從2000年的7.5%左右，到去年的3%左右。

　　葉女士對(duì)記者分析說(shuō)，這些外資開(kāi)發(fā)商，在中國(guó)內(nèi)地大都是長(zhǎng)期投資開(kāi)發(fā)。知名房地產(chǎn)專家、新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁趙云飛說(shuō)：“這些外資開(kāi)發(fā)商對(duì)城市建設(shè)發(fā)展有推動(dòng)作用。新加坡仁恒集團(tuán)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，做得非常好，對(duì)行業(yè)發(fā)展有促進(jìn)作用。”

　　“第四軍團(tuán)”摘桃子

　　不過(guò)，近年來(lái)又一股外資地產(chǎn)力量在上海異軍突起，被稱為外資地產(chǎn)的“第四軍團(tuán)”。這股外資主要來(lái)自歐美的基金公司，它們以投機(jī)為目的，以資本為利器，以收購(gòu)為手段在市場(chǎng)上頻繁操作。其中，國(guó)際上頂級(jí)的基金公司摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地產(chǎn)等參與其中，他們大都揮舞著收購(gòu)大旗，斬獲連連。

　　同樣都是外資，同樣投資中國(guó)房地產(chǎn)，他們卻有著不一樣的動(dòng)機(jī)和目的。一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　2006年4月，摩根斯坦利收購(gòu)了浦東陸家嘴中央公寓的一整棟樓；6月，摩根斯坦利以近8億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)了靠近徐家匯，位于華山路的華山夏都一期A棟116套物業(yè)。摩根斯坦利的收購(gòu)清單，已經(jīng)開(kāi)出常常一串：從2004年起，摩根斯坦利已經(jīng)收購(gòu)了四五個(gè)項(xiàng)目，包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等。

　　不過(guò)，摩根斯坦利執(zhí)行董事Garth Peterson輕描淡寫(xiě)地說(shuō)：“到目前為止，境外投資者還沒(méi)有大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，只是一些媒體把這種現(xiàn)象夸大了而已。大摩在中國(guó)的投資額，不及在日本的5%。”

　　“第四軍團(tuán)”的其他成員也不甘示弱。高盛、麥格理、JP摩根、花旗地產(chǎn)等等都在中國(guó)收購(gòu)了項(xiàng)目，凱雷基金、美聯(lián)銀行、瑞銀等都在躍躍欲試之中，這些公司在中國(guó)都已描繪了“宏偉”收購(gòu)愿景。

　　“很多機(jī)構(gòu)堅(jiān)持認(rèn)為，人民幣還將升值”。仲量聯(lián)行的中國(guó)區(qū)董事陳立民說(shuō)：“基金進(jìn)來(lái)的時(shí)候，都是瞄準(zhǔn)了中國(guó)房地產(chǎn)有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，人民幣升值是‘獎(jiǎng)金’，不升就拿房地產(chǎn)升值帶來(lái)的‘工資’。”

　　去年，高盛收購(gòu)了百騰大廈，每平方米收購(gòu)價(jià)不到3000美元。業(yè)界估計(jì)，現(xiàn)在其均價(jià)已經(jīng)漲至4000美元左右。收購(gòu)之前，人民幣尚未升值，人民幣兌美元為8.27∶1，如今，已經(jīng)“破八”。一年之間，高盛收購(gòu)的收益已經(jīng)近40%。

　　“這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。”上海知名二手房中介公司、漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿說(shuō)，外資基金的物業(yè)投資類型正在變化，從對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓的收購(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)中高檔住宅的收購(gòu)。施認(rèn)為，高檔住宅無(wú)論是整體轉(zhuǎn)讓還是單套出售，在交易速度上都比商務(wù)寫(xiě)字樓快，而且交易成本也相對(duì)低廉。外資基金大量‘吃進(jìn)’高檔住宅，更有可能是進(jìn)行短期操作。”

　　東南亞金融危機(jī)的一個(gè)直接原因就是歐美基金進(jìn)行短期炒作，一擁而入，一哄而散。因此，外資基金的短期投資行為非常值得關(guān)注。“海外基金除了帶來(lái)了資金外，并沒(méi)有帶來(lái)任何先進(jìn)的技術(shù)、管理，卻帶走高額的收益。”趙云飛說(shuō)。

　　葉女士也一針見(jiàn)血地指出，這些基金是來(lái)“摘桃子”，來(lái)“摘”中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。

　　對(duì)于凱德置地和基金公司在房地產(chǎn)投資上的區(qū)別時(shí)，凱德置地中國(guó)區(qū)總裁林明彥說(shuō)：最大的區(qū)別是凱德置地在中國(guó)長(zhǎng)期投資、開(kāi)發(fā)、持有物業(yè)。而一些基金是看重中國(guó)的匯率變動(dòng)而投資。”對(duì)于這種“投機(jī)型”外資，國(guó)家應(yīng)該進(jìn)行限制。趙云飛說(shuō)。

　　在國(guó)家有關(guān)部門(mén)明確表態(tài)，要限制外資投資房地產(chǎn)時(shí)，記者注意到，海外基金收購(gòu)速度大為放慢，但外資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司卻依然在擴(kuò)張。

　　“很多外資基金談判都放慢了，因?yàn)槁?tīng)說(shuō)要對(duì)外資投資設(shè)限。”上海睿策投資管理咨詢有限公司，一直在幫助外資基金收購(gòu)項(xiàng)目。其董事總經(jīng)理徐瑞芬在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。不久前，和黃斥資近27億元，在青島拿了一個(gè)項(xiàng)目，和黃布局中國(guó)的勢(shì)頭依然在繼續(xù)之中。

　　監(jiān)管的難題

　　根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織《2003年各國(guó)匯兌安排與匯兌限制》，對(duì)非居民投資或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)進(jìn)行必要限制是國(guó)際社會(huì)的通行做法。在其187個(gè)成員中，有137個(gè)成員都針對(duì)不同對(duì)象和內(nèi)容，通過(guò)各種方式與手段對(duì)非居民投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。

　　中國(guó)對(duì)外資購(gòu)房過(guò)度開(kāi)放，使得大量外籍人士廣泛參與到購(gòu)房“大軍”中。尤其2003年之后，一些歐美人士博弈中國(guó)人民幣升值，也加入原本是海外華人為主體的購(gòu)房隊(duì)伍。他們對(duì)上海房?jī)r(jià)的飛漲起到火上澆油的作用。

　　據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2004年共有220億元外資進(jìn)入了上海，其中70億元用于購(gòu)房。境外資金購(gòu)房主要集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房。2005年前兩月，境外資金購(gòu)買(mǎi)上海單價(jià)11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額，同比增長(zhǎng)47.6%和73%，購(gòu)買(mǎi)單價(jià)11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長(zhǎng)2.8倍和3.1倍。境外人士投資購(gòu)房之瘋狂，令人乍舌。

　　限制境外人士購(gòu)房，勢(shì)在必行。不過(guò)，如何區(qū)別對(duì)待境外人士及各種不同種類的外資，則是一大難題。中國(guó)人有著葉落歸根的傳統(tǒng)，將來(lái)華僑購(gòu)房會(huì)越來(lái)越多。這些華僑的感情能夠傷害么?同樣，對(duì)不同種類的外資在技術(shù)上怎樣進(jìn)行限制，也是一個(gè)急需解決的問(wèn)題。

　　縱深 設(shè)限外資方向之爭(zhēng)

　　本報(bào)記者 李樂(lè) 北京報(bào)道 外資進(jìn)入房地產(chǎn)的問(wèn)題，決策層已關(guān)注一年有余。國(guó)家總體限制性政策的出臺(tái)，僅僅是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。不過(guò)，受制于一系列的因素牽制，其出臺(tái)也并未如外界猜測(cè)的那么簡(jiǎn)單。

　　中央早已關(guān)注

　　無(wú)論是國(guó)務(wù)院“地產(chǎn)調(diào)控6點(diǎn)意見(jiàn)”，還是隨后發(fā)布的9部委《意見(jiàn)》當(dāng)中，都沒(méi)有針對(duì)外資的設(shè)限條款，但這并不能證明中央政府并未意識(shí)到外資對(duì)于房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的連帶性影響。一業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　記者了解到的消息表明，在國(guó)務(wù)院發(fā)布“地產(chǎn)調(diào)控6點(diǎn)意見(jiàn)”之前，決策層曾召開(kāi)過(guò)多次會(huì)議，在其中的一次會(huì)議上，房地產(chǎn)行業(yè)的外資問(wèn)題曾被領(lǐng)導(dǎo)同志專門(mén)提出，并要求關(guān)注其可能對(duì)房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響。

　　有消息稱，在會(huì)上，最近頻頻在內(nèi)地房地產(chǎn)收購(gòu)物業(yè)或進(jìn)行投資的摩根斯坦利等境外基金機(jī)構(gòu)被點(diǎn)名——這足見(jiàn)中央政府對(duì)于房地產(chǎn)外資問(wèn)題的關(guān)注。

　　實(shí)際上，中央政府在持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)外資問(wèn)題的同時(shí)，已經(jīng)開(kāi)始使用一些技術(shù)手段對(duì)外資購(gòu)房等行為進(jìn)行控制。而所謂技術(shù)手段主要是以外匯結(jié)匯的審查為主，也就是說(shuō)，通過(guò)嚴(yán)格審批，控制外資購(gòu)房的發(fā)展速度和規(guī)模。

　　在今年“地產(chǎn)調(diào)控6點(diǎn)意見(jiàn)”下發(fā)之后，外匯購(gòu)房的結(jié)匯明顯從緊，并已經(jīng)強(qiáng)化了審批，長(zhǎng)期負(fù)責(zé)海外銷(xiāo)售的一家中介代理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，“原來(lái)3天就可以審批下來(lái)的，現(xiàn)在基本已經(jīng)延長(zhǎng)到了一周。”

　　這意味著，雖然在去年和今年的調(diào)控過(guò)程中，外管局并未加入到調(diào)控的主要協(xié)作部門(mén)中，但其對(duì)房地產(chǎn)外資的控制卻一直“潛行”。去年上海房?jī)r(jià)的快速上漲勢(shì)頭得到抑制，實(shí)際上便與外管局對(duì)外資的控制有關(guān)。此前，外資大規(guī)模涌入，曾是推動(dòng)上海樓價(jià)快速上漲的主要原因之一。

　　技術(shù)瓶頸

　　記者目前掌握的消息表明，究竟由哪個(gè)部委對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控管理，現(xiàn)在還沒(méi)有明確的說(shuō)法。

　　到目前為止，參與房地產(chǎn)調(diào)控的部門(mén)已經(jīng)從去年的7個(gè)增至今年的9個(gè)，卻唯獨(dú)不見(jiàn)與外資相關(guān)的外管局和商務(wù)部，而沒(méi)有這兩個(gè)部門(mén)的介入，對(duì)房地產(chǎn)外資的調(diào)控就無(wú)從談起。而這兩個(gè)部門(mén)的“隱身”，則與對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)設(shè)限的技術(shù)因素有關(guān)。

　　“現(xiàn)在我國(guó)只有資本項(xiàng)目下的外資進(jìn)入受到管制，QFII每年是有額度的。”銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾對(duì)記者說(shuō)。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目則是被置于日常消費(fèi)類科目，而在現(xiàn)行的外資政策下，這個(gè)科目是受到鼓勵(lì)的。

　　這兩個(gè)科目有著“天壤之別”。資本科目的外資管制政策，主要控制的是外資流向中國(guó)資本市場(chǎng)的規(guī)模和速度，以避免中國(guó)的資本、金融體系受到國(guó)外投機(jī)資本沖擊而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。而日常消費(fèi)類科目所面對(duì)的只是普通的外資消費(fèi)行為，由于除購(gòu)房之外，普通消費(fèi)行為所涉及的資金額度相對(duì)較少，不會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)，故此長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有限制性政策，這個(gè)科目也一直處在被鼓勵(lì)的范圍。

　　目前，我國(guó)對(duì)資本市場(chǎng)的外資管制采用的是QFII額度。然而，使用QFII額度對(duì)房地產(chǎn)外資進(jìn)行限制顯然不現(xiàn)實(shí)。雖然頻繁“現(xiàn)身”于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的摩根斯坦利等外資擁有QFII資格，但其投資于房地產(chǎn)的往往是專門(mén)的房地產(chǎn)投資基金，這類基金不牽涉資本市場(chǎng)，故無(wú)法對(duì)其使用QFII額度進(jìn)行管制。另一方面，這些資金在日常消費(fèi)科目下，進(jìn)出相對(duì)自由，外管局對(duì)其監(jiān)管也有一定的困難。

　　“即便真的對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域設(shè)限，我們也有變通的辦法。”一位境外基金人士私下對(duì)記者表示。他所言的“辦法”很多，其中最為簡(jiǎn)便的一種便是與中國(guó)內(nèi)地企業(yè)成立一家公司，使其擁有合資公司地位，然后再以這家公司的名義收購(gòu)物業(yè)或者進(jìn)行投資，如果所需資金很大，則可以用同樣的手段注冊(cè)多家公司解決問(wèn)題——這恰恰是目前監(jiān)管的技術(shù)難度所在。

　　方向爭(zhēng)議

　　從目前中央政府對(duì)于使用外資的總體思路來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)外資設(shè)限只是遲早的問(wèn)題，然而，究竟采用哪種思路對(duì)其進(jìn)行控制，卻存在著不小的爭(zhēng)議。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員尹中力是外資設(shè)限問(wèn)題上的“強(qiáng)硬派”，他甚至主張將房地產(chǎn)置于資本科目下進(jìn)行監(jiān)管。“從世界各國(guó)的情況來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家將房地產(chǎn)置于經(jīng)常消費(fèi)科目下，房地產(chǎn)不是快速消費(fèi)品，屬于資源性產(chǎn)品，應(yīng)該對(duì)外資加以監(jiān)管。”

　　但在“溫和派”看來(lái)，即采用稅收等技術(shù)手段增大外資的成本，降低收益，對(duì)其進(jìn)行控制。

　　從記者目前掌握的情況來(lái)看，相關(guān)主管部門(mén)比較傾向于后一種思路，對(duì)于將房地產(chǎn)列入資本項(xiàng)目下進(jìn)行外匯管制并不持支持態(tài)度。有消息稱，相關(guān)主管部門(mén)正在醞釀從四個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)外資進(jìn)行限制。

　　首先是稅收，比如調(diào)整進(jìn)入房地產(chǎn)的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠；其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模作出限制；第三是從資金流入和結(jié)匯方面出臺(tái)一些行政性的外匯管制措施；最后區(qū)別對(duì)待外國(guó)非居民個(gè)人和外國(guó)非居民法人。顯然，在這些層面相對(duì)于資本科目下的配額管制要“溫和”得多。

　　訪談 外資推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)值得商榷

　　訪復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：現(xiàn)在業(yè)內(nèi)有這么一種觀點(diǎn)，外資投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)狀況，帶動(dòng)了投資性購(gòu)房，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。你怎么看待這種觀點(diǎn)？

　　華偉：這種觀點(diǎn)是值得商榷的。我們認(rèn)為根本問(wèn)題是市場(chǎng)中的閑散資金過(guò)多，投資渠道狹窄，這就逼得資金到處尋找投資目標(biāo)，即使外資不來(lái)，這些投資者也會(huì)去買(mǎi)商鋪、寫(xiě)字樓。如果不提供其他更有效的投資渠道，即使沒(méi)有外資投資，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)照樣過(guò)熱。

　　近6年來(lái)，我國(guó)的貨幣供應(yīng)量(M2)迅速增長(zhǎng)，由1999年的117638.10億元上漲到2005年的298755.48億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)16.83%。2005年M2余額/GDP高達(dá)1.64，這意味著市場(chǎng)中有大量脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貨幣。2005年，市場(chǎng)中有約15萬(wàn)億元的“閑置”貨幣。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：如何解決房地產(chǎn)業(yè)的投資過(guò)度問(wèn)題？

　　華偉：投資過(guò)度的解決辦法宜疏不宜堵，關(guān)鍵是要開(kāi)放投資領(lǐng)域，把國(guó)內(nèi)過(guò)剩的投資資金有效疏導(dǎo)。資金疏導(dǎo)好了，又哪來(lái)資金去跟外資的風(fēng)呢？所以說(shuō)，現(xiàn)在是資金過(guò)剩，渠道狹窄，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)集中了過(guò)多的投資需求。

　　現(xiàn)在進(jìn)行宏觀調(diào)控，可以說(shuō)只能抑制了它短期的投資沖動(dòng)，但是這筆錢(qián)一分也沒(méi)有少，一旦有機(jī)會(huì)，它就會(huì)迅速擴(kuò)張，隨時(shí)可以入市，所以說(shuō)關(guān)鍵是拓寬投資領(lǐng)域，而不是讓這些錢(qián)不進(jìn)來(lái)。所以，即便沒(méi)有外資的進(jìn)入，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題依然存在。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：那么房地產(chǎn)的根本問(wèn)題在哪里？又該如何解決？

　　華偉：其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，它的問(wèn)題主要不是出在房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體，而是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要部分——住宅市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題并不是外資帶來(lái)的，實(shí)際上是我們地方政府角色錯(cuò)位，配套措施不完善造成的，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)總體過(guò)熱、供求失衡，在結(jié)構(gòu)上偏離了弱勢(shì)群體。所以，我們首先要把住房市場(chǎng)問(wèn)題和房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題分開(kāi)，住房市場(chǎng)中造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題的根源是什么呢？是總量上的供需失衡使整個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲，結(jié)構(gòu)上中小戶型、中低價(jià)位住房供應(yīng)不到位，從而造成中低收入家庭住房困難，這實(shí)際上是我們前一階段發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，忽視了構(gòu)筑“防火墻”。

　　弱勢(shì)群體不可能完全靠市場(chǎng)去解決住房問(wèn)題，他要靠住房保障，要靠廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等制度來(lái)解決，這是第一道“防火墻”；此外，對(duì)于本地的原住民以自住需求為主的，和外來(lái)人口以投資和高端需求為主的，也要建一個(gè)“防火墻”，要通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、戶籍制度、公積金制度讓除弱勢(shì)群體之外的本地居民，依靠市場(chǎng)能解決需求，不要和外來(lái)的高端購(gòu)買(mǎi)力相重合，這是我們應(yīng)該做的第二道“防火墻”。在這兩道“防火墻”之外，剩下的就是中高端的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)可以對(duì)全球開(kāi)放，誰(shuí)有錢(qián)誰(shuí)來(lái)。本報(bào)記者王其明采寫(xiě)

　　記者觀察　房地產(chǎn)業(yè)的“拉美化”之憂

　　值得關(guān)注的是，正在中央政府嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、實(shí)施緊縮性信貸政策進(jìn)行以房地產(chǎn)等行業(yè)為主的調(diào)控之時(shí)，外資正在通過(guò)正規(guī)的QFII、地產(chǎn)基金以及尚未正規(guī)化的私募基金等方式，大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。由此引發(fā)了人們對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)“拉美化”的擔(dān)憂。

　　所謂“拉美化”，是指拉美國(guó)家在20世紀(jì)90年代，由于選擇了“外資主導(dǎo)型”的開(kāi)放道路，使得這些國(guó)家在獲得了階段性經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，喪失了對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)、資源的控制權(quán)，從而引發(fā)了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩等一系列難以解決的問(wèn)題。如今，“拉美化”被泛指國(guó)際資本控制本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，外資成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)主導(dǎo)，本土企業(yè)徹底被邊緣化的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

　　以往，外資進(jìn)入中國(guó)的主要意圖在于利用中國(guó)低廉的生產(chǎn)要素和優(yōu)惠的政策條件，降低成本和追求高額利潤(rùn)；但在中國(guó)加入世貿(mào)組織之后，中國(guó)國(guó)內(nèi)日益成熟和龐大的內(nèi)需市場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)際主要投資者看好中國(guó)的主要理由，其投資中國(guó)的目的逐漸傾向于培育中國(guó)市場(chǎng)，最終占領(lǐng)和控制中國(guó)市場(chǎng)。

　　從拉美國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的教訓(xùn)中，我們可以清楚地看到，在由外資主導(dǎo)的國(guó)際資源整合中，發(fā)展中國(guó)家只是廉價(jià)勞動(dòng)力的輸出方，而引資之初的獲取先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)等諸多良好愿望幾乎無(wú)法實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，這些被外國(guó)資本控制的東道國(guó)企業(yè)，毫不猶豫地將大部分企業(yè)利潤(rùn)匯到了投資者母國(guó)，而發(fā)展中國(guó)家拿到的只是被國(guó)際資本壓榨得可憐的聊以糊口的薪水，最終拉美國(guó)家普遍出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但人民生活水平卻難以提高的怪現(xiàn)象。

　　毋庸置疑，資本總是唯利是圖的。但是，當(dāng)引進(jìn)外資的現(xiàn)實(shí)逐漸與初衷相背離，即引進(jìn)外資所希望達(dá)到的技術(shù)溢出效應(yīng)和管理輸入未能如期達(dá)到，產(chǎn)業(yè)安全和技術(shù)瓶頸隱患卻日益凸現(xiàn)，引進(jìn)外資追求雙贏的目標(biāo)，卻陷入被外資控制的“囚徒困境”，這種狀況應(yīng)值得警惕。