爛尾樓禍起資金斷鏈 開發商轉讓將面臨割肉之痛

　　劉垚霞

　　開發商以為通過銀行貸款和賣樓花回籠資金就可以運作項目，但他們恰恰沒有考慮到變數

　　劉長樂聯手棕櫚泉低調收購瑞城中心、北京城鄉購得中宇大廈部分產權等，不僅給了

爛尾樓起死回生的希望，也讓人們曾一度回避的爛尾樓再次成為熱議的話題。

　　爛尾樓形成的主要原因是基于資金上的問題，北京市社會科學院經濟研究所副所長趙弘對記者表示，“由于資金問題造成的爛尾樓在北京占到總量的60%—70%。”

　　資金鏈斷裂是禍因

　　“少量自有資金、施工企業墊資、銀行貸款，再加上項目的預售款，這構成了大多數房地產開發企業一個完整的資金鏈。開發商要求施工企業墊資1/3幾乎已成為一種行業慣例，即便是墊資一半的情況都不鮮見。為了開發大的項目，很多房地產企業恨不得用1千萬元的啟動資金做1個億的項目，這樣太容易產生爛尾樓了�！壁w弘表示。

　　啟動于上世紀90年代的瑞城中心曾是北京售價最高的樓盤之一，業界對這個項目的評價是，“該項目無論在建筑設計、工程質量上都堪稱神奇�！倍�在發生爛尾之前，項目的主體結構和內外裝修已基本接近尾聲，也就是在這個時候，項目終于在巨大的資金考驗面前停滯不前了。

　　現為大國機構董事長的鄭健力，曾擔任北京銀都房地產發展有限公司副總經理，在北京銀都房地產發展有限公司任職期間，主要負責銀都中心(現在的楓藍國際中心)股權轉讓后的營銷工作，盡管對于銀都中心發生爛尾的資金問題他不愿做太詳細的說明，并表示這會涉及到開發商的商業機密，但采訪中他并不諱言銀都中心主要是因資金問題而使項目被迫擱置的。

　　“銀都中心的產品定位沒有問題，早期的投資者當時由于受到東南亞風暴和宏觀調控等諸多因素的影響，導致了其他行業的投資發生了虧損，這使得他們原本打算用于這個項目的后續開發資金不能按照原計劃實現�！�

　　而趙維作為北京市明誠律師事務所的一名資深合伙人，在不久前的瑞城中心收購中，曾受雇于某位私人投資者參與了與瑞城國際的收購談判事宜。

　　在前期的調查中他發現，早期的瑞城中心也屬于一個業內俗稱的“跑馬圈地”項目�！八麄冎挥星捌诘拈_發資金，后續的資金根本沒有。”

　　記者在采訪中也得到一位知情者爆料，瑞城中心是北京市朝陽區的國有企業和香港瑞城國際合作開發的項目，“實際情況是北京市朝陽區老年協會出地，擁有一定的股份，北京朝陽區所屬的另一家國有公司出錢，而香港的公司根本沒有投多少錢進來�！�

　　根據記者的了解，瑞城中心在發生爛尾之前的資金投入是17.9億元，其中包括10.9億元的自有資金和7億元銀行貸款。而知情者告訴記者，其中朝陽區的國有企業差不多出了8億元的資金，而香港瑞城國際只出了1億元左右，剩余1億多元的資金來源于其他渠道�！捌溆嗟拈_發資金會來源于哪里對于他們則是個未知數。”

　　整體資金籌措不力

　　對此趙維分析說，北京市朝陽區的國有企業前期之所以一直不斷注資為香港瑞城國際提供借貸，肯定是希望能夠推動項目如期進展，但是他強調，“在香港瑞成國際資金實力不夠雄厚的情況下，國內的公司作為國有企業，到一定程度就不可能再往里投錢了。因為最后資金一旦收不回來，就會上升到法律層面，形成最大的瀆職問題�！�

　　而據業內人士粗略估計，此次劉長樂在接手瑞城中心之后，除了要付出30億元的轉讓金外，至少還需要3億元左右的資金用于項目內部細節方面的裝修改造。

　　在采訪中記者還獲悉，北京知名的中國第一商城、中宇大廈等也主要因資金問題而導致了爛尾。當初曾風光無限的中國第一商城，由于在交房的時候出現了延期交房、資金鏈斷裂等問題，導致了開發商官司纏身，最終與業主、銀行、建筑公司等方面所產生的總債務共計3.6億元。

　　而北京魏公元鼎房地產開發集團在全面接手第一商城之后，除投入3.5億元解決了第一商城的債務和糾紛等歷史遺留問題，另外還投入了9000萬元的資金用于一期項目的裝修和專業改造。3.5億元中，僅一期部分面積因超出規劃必須從頭辦齊各種手續、交清各種費用以及部分新發現的賬外債務，合計高達3億多元。

　　另外總投資額約5億元的中宇大廈，作為北京金峰閣房地產開發公司與北京市機械局聯合建設開發的項目，也是因為北京金峰閣的資金不足，使該項目土建完工至結構封頂驗收合格后就告停工。

　　“不具備整個樓盤的整體資金籌措計劃以及良好的融資渠道是導致爛尾樓產生的必然因素”。趙維對此總結說。

　　轉讓將面臨“割肉”之痛

　　開發商一旦發生爛尾，首先要考慮項目的股權轉讓問題，而在轉讓過程中，“割肉”就成為他們不得不面對的現實。除了后續的投資者需要為他們解決一系列的資金問題，如土地成本、工程違約金、銀行貸款等，根據鄭健力操盤銀都中心爛尾之后的經驗，其實后期說服購買者并不是一件容易的事情。

　　“初期的投資者必須開出很優惠的條件，否則是很難說服下一個接盤者的。以瑞城中心為例，因為項目涉及的金額比較大，其實它所能吸引到的投資者并不多�！编嵔×Ρ硎�。

　　而與國內爛尾樓形成原因不同的是，趙維認為國外的爛尾樓更多的可能是由于法律風險或者其他因素所造成，資金并不是其中最主要的因素。

　　因為國外的實力型投資公司一般都會對項目的融資安排進行整體的規劃，“盡管他們會分期投資，但這并不意味著他們僅僅準備了第一期的資金，舉例說，有可能第一期只需要500元，但他們的整體資金安排計劃是5萬元，對于后續幾期項目的資金運作和來源渠道，投資公司都會做出具體的安排。”

　　趙維同時也表示，“由于國外開發企業的整個投資計劃是完整的，因此在分期投入的情況下，他們并不害怕出現資金斷鏈的情況。而國內的開發商只是想著好的一面，以為在只有一小部分資金的前提下可以啟動項目，然后通過銀行貸款和賣樓花回籠資金就可以運作項目，但他們恰恰沒有考慮到變數�！�

　　一位業內人士對記者表示，未來真正要做房地產投資，需要把項目的策劃、銷售、資金安排做出科學的規劃，然后再一步步實施，這樣成功的可能性才會加大。

　　“初期要有一個基本的資金落實情況，只有資金落實到一定程度才能考慮啟動項目，比如銀行貸款，哪怕簽訂了基本的貸款意向書之后再啟動項目也不晚。”

　　另外他還強調，在目前的市場環境下，開發商也應該對宏觀政策保持密切的關注�！耙驗閲绤柕暮暧^調控政策會導致新的贏家和輸家不斷產生�！�

　　而鄭健力也認為，國內的